Tweedehands met toekomst

Zowat de helft van de gebouwen op de Brusselse kantoormarkt zou toe zijn aan renovatie. Maar is de sloophamer soms niet een betere oplossing? En kunnen gerenoveerde gebouwen de concurrentie aan met nieuwbouw?

Brusselaars en pendelaars zal het zeker al zijn opgevallen: de laatste tijd wordt er in de traditionele Brusselse kantoorwijken (Leopoldwijk, Centrum en de Louisalaan) aanzienlijk meer kantoorruimte gerenoveerd dan dat er nieuwe bijkomt.

“Kantoorrenovatie is vandaag in Brussel een belangrijke markt,” bevestigt Domien Szekér, head project management bij Cofinimmo, een van de grootste vastgoedeigenaars in ons land. “Daar zijn twee goede redenen voor. Ten eerste is er een tendens binnen Stedenbouw om gebouwen niet meer zomaar af te schrijven na een bepaalde periode. Ten tweede is er het puur economische gegeven dat in de huidige marktomstandigheden renoveren meestal voordeliger is dan alles af te breken en opnieuw te beginnen.”

Christian Karkan, partner bij vastgoedmakelaar Healey & Baker/Cushman & Wakefield, verwacht voor de komende jaren een grote toename van het aantal renovatieprojecten. “We schatten dat ongeveer 4.500.000 m² kantoorruimte, of dus ongeveer de helft van het totale aanbod in Brussel, in de komende twee à drie jaar toe is aan renovatie,” zegt hij. Het begrip renovatie is bij deze schatting wel ruim gedefinieerd, ook een grondige opknapbeurt van het gebouw beschouwt Christian Karkan als renovatie.

Dat Brussel net nu wordt geconfronteerd met een ware renovatiegolf is volgens Christian Karkan geen toeval. “De Brusselse kantoormarkt is eigenlijk pas vanaf het begin van de jaren zeventig, met de komst van vooral Britse projectontwikkelaars, tot echte ontwikkeling gekomen. Die gebouwen zijn nu dus ongeveer dertig jaar oud en beantwoorden meestal niet meer aan de behoeften van potentiële huurders.”

In de woningbouw is het vaak andersom (zie ook ImmoTrends 7 oktober 1999): grotere complexiteit, moeilijkere werkomstandigheden en vooral het risico op onaangename verrassingen jaagt de kostprijs van residentiële renovaties vaak de hoogte in.

Onaangename verrassingen zijn bij renovatie van kantoren uit de jaren zestig of zeventig minder waarschijnlijk, meestal beschikt de eigenaar nog over uitstekende plannen. Zolang het niet over echt historische gebouwen gaat, valt de complexiteit van de meeste kantoorrenovaties ook wel mee.

Het argument van de moeilijkere werkomstandigheden geldt evengoed voor kantoor- als voor woningrenovatie. Waar zit het kostenvoordeel van kantoorrenovatie dan? “Recuperatie van materialen en dan vooral van de betonstructuur,” antwoordt Domien Szekér. Hij legt uit dat een kantoorgebouw grosso modo uit vier delen bestaat (betonstructuur, gevel, technische installaties en afwerkingsmaterialen) met elk een verschillende levensduur. De afwerkingsmaterialen zijn vaak al na tien jaar helemaal afgeleefd, technische installaties zijn doorgaans na dertig à vijfendertig jaar aan vervanging toe. De ruwbouw is evenwel veel duurzamer en kan wel honderd jaar meegaan. “Zo’n ruwbouw vertegenwoordigt in een nieuwbouwproject ongeveer een derde van de kostprijs,” gaat Domien Szekér verder. “Als je die betonstructuur, mits misschien een aantal kleine aanpassingen, kunt recupereren bespaar je dus een grote som geld. Daarnaast is er nog een ecologisch kostenaspect: afbreken is nog betaalbaar maar storten of verwerken van afbraakmateriaal is al heel wat kostelijker. Daardoor wordt het nog interessanter om te recupereren.” Tot slot wijst Domien Szekér er ook op dat de werfduur bij renovatie, in vergelijking met afbreken en een nieuw gebouw neerzetten, in de meeste gevallen korter is. Dat betekent niet alleen een aanzienlijke kostenbesparing, de eigenaar kan het gebouw ook sneller (terug) op de markt brengen.

Toch is renoveren niet in alle gevallen aangewezen. De hamvraag luidt: zal het gebouw na renovatie kunnen beantwoorden aan de eisen van de huurders van vandaag? Volgens Christian Karkan zijn daarbij drie zaken van doorslaggevend belang: diepte, hoogte en parkeerruimte.

Hoe dieper een gebouw, hoe moeilijker om natuurlijk licht binnen te krijgen in het midden van het kantoor. Vandaag gaat de voorkeur uit naar niet te diepe gebouwen (maximum 13 à 14 meter). De hoogte van het gebouw is belangrijk omdat men plaats nodig heeft voor onder meer de bekabeling en de airconditioning in het gebouw. Parkeerruimte blijft – zelfs in het centrum van Brussel – een belangrijk criterium voor huurders.

“Bij een renovatie kan je deze elementen niet veranderen zonder aan de structuur van het gebouw te raken,” zegt Christian Karkan. “Heeft het gebouw een diepte van twintig meter, dan is dat zo. Je kan dat misschien opvangen door een atrium te creëren, maar dat is heel duur. Parkeerruimte is ook zeer moeilijk om bij te creëren. En de hoogte van de verdiepingen aanpassen, is misschien nog wel het meest problematische.

Hoog genoeg, niet te diep en voldoende parkeerruimte zijn belangrijke startvoorwaarden, maar voor een goede renovatie is er meer nodig. De gerenoveerde gebouwen komen op de markt in concurrentie met nieuwe gebouwen en moeten dus ook qua afwerking, architectuur en technische installaties de vergelijking met nieuwbouw kunnen doorstaan.

Aangezien het merendeel van de te renoveren gebouwen in de “Europese” Leopoldwijk ligt, is het volgens Rina Herlitska, Brussels agency directeur bij vastgoedmakelaar Hugo Ceusters, ook belangrijk om rekening te houden met de wensen van de Europese Commissie. Rina Herlitska: “Je mag niet vergeten dat de aanwezigheid van de Europese Commissie nog steeds heel belangrijk is in de Leopoldwijk. In het zogenaamde “Blauwe Boek” staan alle voorwaarden waaraan de gebouwen van de Commissie moeten voldoen. Dat zijn zaken zoals moduleringsmogelijkheden, dat er opengaande ramen moeten zijn, de specificaties van de technische installaties… Ik denk dat je voor renovaties van gebouwen met een oppervlakte van meer dan 6000 m² toch best rekening houdt met deze bepalingen. Zo niet sluit je de grootste potentiële huurder sowieso al uit.”

Domien Szekér gaat akkoord dat het Blauwe Boek soms een handige leidraad kan zijn, maar, zegt hij, “je moet dat toch kritisch en voorzichtig benaderen. Ten eerste is niet elk gebouw interessant voor de Europese Commissie. Ten tweede heeft de Europese Commissie met dat Blauwe Boek ook bedoelingen die niet voor iedere organisatie interessant zijn. Bij bepaalde eisen heb ik ook wel mijn twijfels. Is het bijvoorbeeld zinvol om in een drukke straat als de Wetstraat langs de voorzijde opengaande ramen te voorzien?”

Volgens Szekér is het belangrijker dat het gebouw met de renovatie voldoende flexibiliteit meekrijgt. Een gebouw dat opnieuw zo’n dertig jaar moet meegaan, zal in die periode hoogstwaarschijnlijk verschillende huurwissels kennen; het moet dat kunnen opvangen. “Echte historische panden ontsnappen wel aan die flexibiliteitseis,” voegt hij er aan toe. “Wie kiest voor een gebouw als dit ( nvdr – Cofinimmo is gehuisvest in een gerenoveerd kasteeltje) zoekt een bepaalde sfeer en uitstraling. Bij de renovatie krijgen die elementen dan ook voorrang op de flexibiliteit.”

Onze gesprekspartners zijn ervan overtuigd dat een goed gerenoveerd pand op evenveel interesse mag rekenen als een nieuw kantoorgebouw. “Vroeger was er misschien enige terughoudendheid ten opzichte van renovatie, maar daar merken we nu niets meer van,” zegt Rina Herlitska. “Soms is er zelfs sprake van een competitief voordeel: een aantal oude gebouwen heeft een hoge parkingratio en die mogen ze meestal behouden. Bij nieuwbouw moet men de strakke regels van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest respecteren.” Ook de specifieke locatie van de oudere panden – dicht bij het stadscentrum, de winkels en de terrasjes – speelt in de kaart van renovatieprojecten. Ondanks de vaak moeilijke bereikbaarheid met de wagen verkiezen nog veel bedrijven de charme van een stadsomgeving boven de praktische maar vaak ook karakterloze businessparken.

Potentiële huurders die denken dat ze met een gerenoveerd kantoor goedkoper af zijn, komen dan ook bedrogen uit. “Wanneer een gebouw echt zwaar en goed gerenoveerd is, is het voor een huurder zeer moeilijk uit te maken of het een nieuwbouw of een renovatie is. Op de huurdersmarkt zul je daarom nauwelijks prijsverschillen zien tussen nieuwbouw en renovatie, zegt Christian Karkan.” Hij voegt er wel aan toe de dat de verkoopprijzen van gerenoveerde kantoren doorgaans wel lager zijn dan die van gelijkaardige nieuwbouwprojecten. Terwijl een huurder bij wijze van spreken met de ogen kiest, gaat een belegger een veel gedetailleerdere analyse maken van het gebouw. De structuur van het gebouw is ouder en een belegger zal daarvoor een zekere discount vragen. Voor de belegger blijft zelfs een zwaar gerenoveerd gebouw toch maar een tweedehands gebouw.

laurenz verledens