Een gelukkig huwelijk?

Uw gsm die u verwittigt als u in een straat komt waar een huis staat dat voldoet aan uw specificaties… Met de huidige internettechnologie is het in theorie mogelijk. Maar is de vastgoedsector er ook klaar voor?

“Het internet is eigenlijk het enige werkelijk globale medium. Voor een internationale organisatie als de onze is het een schitterend marketinginstrument om een globale boodschap te communiceren. Maar het is ook niet meer dan dat, het internet gaat onze job niet fundamenteel veranderen.”

Met deze uitspraak vat Jean de Bergeyck, communicatieverantwoordelijke van Healey & Baker/Cushman & Wakefield, goed de visie en de houding van de makelaarswereld ten aanzien van het internet samen. De sector erkent zeker het belang van het medium. De sites van de meeste business-to-business vastgoedmakelaars mogen vandaag best gezien worden: degelijke informatie, interactief, visueel sterk, (meestal) up-to-date. Kortom, de tijd van het experiment ligt achter de rug, het professionalisme heeft zijn blijde intrede gedaan.

Maar, zoals Jean de Bergeyck zegt, het is meestal ook niet meer dan dat. Waar in sommige sectoren de ene e-business site na de andere wordt aangekondigd, blijft het in immoland opvallend stil rond dit soort initiatieven. “Als je met e-business het transactie-aspect bedoelt, dan moet je gewoon vaststellen dat de vastgoedsector zich daar niet toe leent,” zegt Jean de Bergeyck. “Bedrijven die op zoek zijn naar een pand hebben nood aan advies en ze moeten vertrouwen hebben in de mensen die hen dat advies geven. Ze willen die mensen dus ontmoeten en vanzelfsprekend willen ze het gebouw ook zien. Niet alleen op het scherm maar ook in realiteit. Het fysieke aspect schakel je in onze branche zomaar niet uit.”

Omdat het zulk een complexe business is, gelooft Jean de Bergeyck evenmin in de profetie dat het internet de tussenpersoon – de vastgoedmakelaar dus – overbodig zal maken. Hij ziet wel opportuniteiten voor een Europese immo-portaalsite (zie ook kader: Sesam open U). Amerikaanse voorbeelden zoals loopnet.com en propertyfirst.com trekken met hun database van gebouwen bezoekers aan die ook zeer interessant zijn voor een aantal immo-gerelateerde serviceverleners (banken, verzekeringen…).

Het internet

kan inderdaad een handig instrument zijn voor een eerste screening van de markt. De meeste makelaars zetten hun portfolio dan ook gedeeltelijk of volledig op het internet. In vergelijking met de klassieke gedrukte brochures biedt het internet ook verschillende voordelen: voor de makelaar is het veel makkelijker en goedkoper om het aanbod up-to-date te houden, de gebruiker kan altijd en op snelle manier betere informatie bekomen (bijvoorbeeld het bekijken van 360° foto’s) en voor beiden is er het voordeel van de interactiviteit (bijvoorbeeld on line aanvraag van een afspraak om het gebouw te bezichtigen).

Een belangrijke handicap blijft evenwel de versnippering. Wie het volledige Brusselse kantooraanbod wil bekijken, moet van de ene makelaar naar de andere surfen. En aangezien niet alle makelaars hun aanbod on line publiceren, blijven er leemtes. Een jaar geleden al kondigden Jones Lang LaSalle, Healey & Baker, CB Richard Ellis, Knight Frank en Codemer in ImmoTrends (15 april 1999) plannen aan voor een gemeenschappelijke Belgische site met het aanbod van alle makelaars. Een jaar later wordt de laatste hand gelegd aan het concept en de structuur van de site; CB Richard Ellis heeft evenwel afgehaakt. “Het is zeker geen makkelijk dossier,” zegt Jean de Bergeyck, “maar ik hoop toch dat we tegen de zomer met concrete resultaten naar buiten kunnen komen.”

Zijn de sites van de meeste business-to-business makelaars professioneel gemaakt, dan gaat dit veel minder op voor die van hun collega’s op de residentiële markt. Dat hoeft ook niet te verwonderen: de makelaars in dit marktsegment zijn doorgaans veel kleiner en hebben de middelen noch het personeel om een professionele site te laten bouwen en onderhouden.

Toch denkt Tom Vanderbauwhede, managing director van het Antwerpse internetbedrijf LM2, dat er veel internetpotentieel is op deze markt. “Een site die enkel een voorstelling van het vastgoedkantoor geeft, heeft weinig zin. Je moet je “te koop – te huur aanbod” op het internet kunnen zetten. Maar veel makelaars vragen zich – terecht – af hoe ze dat aanbod up to date kunnen houden. Een informaticus aanwerven of voor elk nieuw aanbod een internetbedrijf inschakelen, dat zien ze niet zitten. Je moet ze dus een tool aanreiken waardoor ze zelf op een zeer eenvoudige manier die site kunnen onderhouden.”

LM2 beweert met Expresso personal deze tool in huis te hebben. Basis van Expresso personal is een off line database met alle woninggegevens (regio, categorie, oppervlakte, prijs…) en met fotomateriaal. Een medewerker van het vastgoedkantoor kan deze database eenvoudig bijwerken en on line plaatsen. “Na een half uurtje kan iedereen werken met het programma,” verzekert Tom Vanderbauwhede.

Ook Jo Caudron, executive chairman van The Reference en een van de internetpioniers in ons land, meent dat de residentiële vastgoedmarkt uitermate geschikt is voor allerlei interessante internettoepassingen. “Maar,” zegt hij, “dan moet er wel een centralisatie van het marktaanbod komen.” Jo Caudron constateert dat – nog meer dan op de business-to-business markt – het aanbod op de residentiële (internet)markt zeer gefragmenteerd is. Daardoor, stelt hij, is het internet vandaag slechts in beperkte mate bruikbaar voor het zoeken naar huizen: “Ik weet wel dat er sites zijn zoals Immoweb of die van De Streekkrant ( nvdr – sinds kort easy.be) waar je kan zoeken in het aanbod van verschillende makelaars. Dat zijn wel interessante initiatieven, maar het probleem is dat deze sites niet de hele markt dekken. Voor potentiële huurders of kopers is het internet dus enkel bruikbaar als aanvulling van de traditionele zoekkanalen. Maar als je één centrale database kunt creëren met daarin alle residentiële vastgoedaanbiedingen dan krijg je zoveel toegevoegde waarde dat mensen het internet als eerste zoekmedium zullen gebruiken.”

Haalbaar? Jo Caudron stelt nog wel een bijkomende voorwaarde: er moeten meer en eenvoudigere toegangskanalen tot het internet komen, “want met uitsluitend internettoegang via de PC sluit je al op voorhand een belangrijk deel van de bevolking uit”. Met eenvoudigere toegangskanalen bedoelt hij in de eerste plaats de gsm en de televisie. “Die twee kanalen bieden mogelijkheden die vandaag misschien nog overkomen als science fiction, maar die eigenlijk heel realistisch zijn,” zegt Caudron (zie kader: Toekomstmuziek?).

Grote vraag is natuurlijk: kan die centrale database er komen? Jo Caudron heeft zelf twijfels. “Zo’n database opzetten en onderhouden vergt immers een miljoeneninvestering,” zegt hij. Een privé-initiatief vanuit de makelaarshoek is daarom onwaarschijnlijk. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) lijkt wel goed geplaatst omdat het alle erkende makelaars overkoepelt, maar deze instelling kan geen activiteiten ontplooien buiten haar wettelijke taken van reglementering en plichtenleer van het beroep.

De beroepsvereniging Confederatie van Immobiliënberoepen van België (CIB), kijkt voorlopig de kat uit de boom. “Er beweegt nog te veel op dit vlak,” zegt Mark Van De Woestijne, algemeen voorzitter van de Vlaamse afdeling van CIB. “Als beroepsvereniging willen we vooraleer we ons binden zeker zijn van de kwaliteit van die sites. We bestuderen ook de piste om zelf met zo’n site te starten. Dat kost evenwel veel geld en zo’n commercieel initiatief is eigenlijk niet onze taak.” Hij wijst er ook op dat zo’n site enkel het aanbod van de aangesloten makelaars zou tonen.

Een initiatief van een sterke en kapitaalkrachtige groep lijkt Jo Caudron de meest waarschijnlijke weg naar de centrale database. “Maar dan zullen ze wel de makelaars moeten overtuigen, want die hebben nog altijd het grootste deel van het aanbod in handen,” besluit hij.

laurenz verledens