De vastgoedverkopen van de over heid: wie werd er beter van?

De Raad van State schorste vorig week de toewijzing van het beheer van de staatsbevak aan Cofinimmo. Meteen komt de hele operatie op de helling te staan. En de beoogde 593 miljoen euro kan de regering op haar buik schrijven. De verkoop van overheidsgebouwen is al jaren een gemakkelijkheidsoplossing in moeilijke begrotingstijden. Op vijf jaar tijd leverde de uitverkoop meer dan 1 miljard euro op. Wie kocht al dat moois? En wie werd er beter van: de overheid of de nieuwe eigenaars?

Het is een beetje pijnlijk, ja zelfs onrechtvaardig. De regering liet zich bij de voorbereiding van de staatsbevak bijstaan door een legertje juristen en vastgoedspecialisten. En toch loopt het mis. In de jaren daarvoor verkocht de overheid ook al een vijftigtal (kantoor)gebouwen. Zonder noemenswaardige problemen. Nochtans blijkt uit een recent rapport van het Rekenhof dat die verkopen niet altijd volgens de regels van de kunst verliepen.

De oppositie, vooral CD&V, neemt de vastgoedoperaties van de overheid graag op de korrel. Ze heeft het over een begrotingstruc en een doorschuifoperatie naar de volgende generaties. Het Rekenhof onderschrijft grotendeels die kritiek. Het stelt vast dat de selectie van de gebouwen in hoofdzaak gebeurde vanuit een financieel (lees: begrotings-) criterium. Tegelijkertijd hekelt het Rekenhof de aanpak en de voorwaarden van enkele belangrijke transacties.

Ook in het Brusselse vastgoedwereldje klinkt het dat de overheid niet altijd even professioneel te werk ging. Te veel haastwerk ook. “Sommige dossiers werden gelanceerd in september of oktober en moesten afgehandeld zijn voor eind december,” merkt Jean-Louis Appelmans, chief executive officer (CEO) van de vastgoedbevak Leasinvest op. “Met zo’n strakke timing plaats je je als verkoper in een zwakke positie.”

Appelmans heeft ook vragen bij de achttienjarige sale-and-rent-backoperaties die de overheid graag gebruikt en die ook erg geliefd zijn bij investeerders. “Ik heb ooit de vraag gesteld waarom ze niet werken met een onroerende leasing met aankoopoptie. Dan ben je op het einde van de rit temminste eigenaar van het gebouw. Dat kon niet, zo bleek, want bij een dergelijke deal kan de regering de opbrengst niet gebruiken om het deficit op de begroting te dichten. Tja…”

Wat ook opvalt: bij de kopers kom je nauwelijks buitenlandse investeerders tegen. Vreemd, want de Brusselse vastgoedmarkt mocht zich de voorbije jaren verheugen in een grote instroom van internationaal kapitaal. Vooral de Ieren toonden zich erg gretig. “Voor panden die herontwikkeld of zwaar gerenoveerd moeten worden, is het normaal dat buitenlandse partijen niet meedingen,” stelt Maxime Xantippe, head of investment bij CB Richard Ellis (CBRE), de vastgoedadviseur die de Vlaamse overheid in 2004 begeleidde bij de verkoop van vier kantoorgebouwen. “Want voor dergelijke dossiers heb je lokale kennis nodig. Je moet je weg kennen in de vergunningsprocedures, je moet de renovatieproblematiek kunnen inschatten… Dat kunnen alleen Belgische spelers of internationale spelers met lokale kennis van onze markt. Maar voor de pure investeringsproducten, zoals de achttienjarige sale-and-rent-backoperaties, was er wel degelijk buitenlandse interesse.” Xantippe voegt er wel aan toe dat verkoopdossiers van de federale overheid doorgaans zeer “mager en weinig gestructureerd zijn”. “In enkele gevallen was het verkoopdossier alleen verkrijgbaar in het Nederlands en het Frans, niet in het Engels.”

Hieronder zoomen we in op de acht belangrijkste transacties op de Brusselse markt in de periode 2001-2005.

1. Financietoren (2001)

Het gebouw:

De Financietoren, 140 meter hoog, is een kantoorgebouw uit begin jaren tachtig. De toren kijkt uit op de Kruidtuin en ligt op de hoek van de Kruidtuinlaan en de Koningsstraat.

De deal:

De verkoop van de Financietoren was de eerste belangrijke vastgoedoperatie van de federale overheid. En het is meteen ook de meest gecontesteerde transactie. Het begint al bij de raming van het gebouw. De voorzitter van het bevoegde aankoopcomité liet aan de Regie weten dat hij geen raming kan maken omdat hij de toekomstige huurwaarden niet kent. Toch circuleert later de raming van 123,6 miljoen euro. “Het is onduidelijk waar dit bedrag op steunt,” merkt het Rekenhof op.

De Nederlandse vastgoedmaatschappij Breevast telde uiteindelijk 276,5 miljoen euro neer voor het kantorencomplex. Maar het verzekerde zich meteen ook van een jarenlange inkomstenstroom. De overheid verbond zich er immers toe om het gebouw gedurende 25 jaar (later opgetrokken tot dertig jaar) terug te huren. Tegen het einde van de rit (2031) zal de overheid méér dan 1 miljard euro huur hebben betaald. Tegenover dat huurengagement van de overheid staat de verplichting voor Breevast om het gebouw te renoveren en asbestvrij te maken.

Een goede deal? Een simpele vergelijking van de verkoopprijs/verhuurprijs roept, zeker bij de huidige rentestand, vragen op. Toch concludeert de Regie op basis van een analyse van de verkoop- en wederverhuringsvoorwaarden dat de transactie gunstig is voor de overheid. Het Rekenhof merkt echter op dat enkele hypothesen in die analyse achteraf niet werden gerealiseerd.

Professionelen uit de vastgoedsector lijken ook niet echt overtuigd door de analyse van de Regie. “In de Brusselse vastgoedwereld is er een vrij grote consensus dat deze deal de belastingbetaler veel geld zal kosten,” klinkt het bij een topmedewerker van een grote Brusselse vastgoedadviseur. Maxime Xantippe stelt het iets voorzichtiger. “Vandaag zou dit gebouw een veel hogere verkoopprijs halen. Maar het werd destijds als een zeer complex dossier met veel onbekende parameters beschouwd. Ik denk dan in de eerste plaats aan het probleem van de asbestverwijdering. Dat heeft toch een aantal potentiële kopers afgeschrikt.”

De vernieuwde Financietoren zal in 2008 120.000 m2 kantoorruimte tellen en een werkplek bieden aan circa 4600 ambtenaren. De ambtenaren van Financiën hebben intussen onderdak gekregen in de North Galaxy, een nieuwe kantoortoren in de Noordwijk.

De koper:

Breevast is ontstaan als spin-off van de Nederlandse aannemer Bredero. Vandaag is het een internationale ontwikkelaar/investeerder met een vastgoedportefeuille van meer dan 1,3 miljard euro. De Nederbelg Frank Zweegers is via zijn investeringsmaatschappij Cenecorp 100 % eigenaar van Breevast. In ons land kocht Zweegers ook de woningportefeuille van Engetrim in de Antwerpse wijk Zurenborg en de voormalige Axa Building aan de Jan Van Rijswijcklaan eveneens in Antwerpen.

2. Het Rijksadministratief Centrum (RAC) (2002)

Het gebouw:

Hét voorbeeld van een verouderde administratieve mastodont. Het RAC ligt in de schaduw van de Financietoren.

De deal:

Ander gebouw, gelijkaardig verhaal. Van de oorspronkelijke raming van 74 miljoen euro blijft na twee ‘correcties’ nog maar 50 miljoen euro over. Motivatie: de overheid zou het gebouw slechts voor een korte periode opnieuw huren. Het Rekenhof merkt op dat de definitieve raming niet door een formeel ramingsverslag wordt ondersteund. De verkoopprijs ligt nog een stuk lager: 27,1 miljoen euro. Opnieuw haalt Breevast de buit binnen.

Is er bij de Financietoren nog onduidelijkheid over de deugdelijkheid van de deal, dan is het voor het RAC zo klaar als een klontje dat de overheid zich heeft ‘misrekend’. Volgens de overeenkomst zou de overheid slechts enkele delen van het gebouw huren voor een korte periode. Wat ook geschiedde: op 31 maart 2005 was het gebouw volledig ontruimd. Toch heeft de Regie op twee jaar en drie maanden in totaal bijna 21,5 miljoen euro huur – dat is bijna 80 % van de verkoopprijs – betaald.

De toekomst van het RAC is nog onduidelijk. Het project zit in de studie- en vergunningsfase. Breevast wil een deel van het complex renoveren en daarnaast een nieuwbouw optrekken met onder meer kantoren, appartementen en eventueel een hotel.

De koper:

Breevast.

3. Ministerie Tewerkstelling en Arbeid (2001)

Het gebouw:

Een verouderd kantoorgebouw, maar wel op een absolute toplocatie. De Belliardstaat ligt in het hartje van de Europese wijk en dat is een garantie voor hoge huur- en verkoopprijzen.

De deal:

Het aankoopcomité schatte de waarde van het gebouw op 25 miljoen euro, koper Axa betaalde uiteindelijk 31,5 miljoen euro voor het gebouw. Dat er bij de schatting geen rekening werd gehouden met de korte wederinhuring (twee jaar en drie maanden) verklaart deels de meerprijs. “Maar het was ook een zeer aantrekkelijk en vrij gemakkelijk dossier,” weet Maxime Xantippe. “Ook heel wat projectontwikkelaars hebben interesse getoond voor dit gebouw.”

Ook bij deze transactie toont het Rekenhof zich kritisch over de verhouding verkoopprijs-huurprijs. Voor de huur en het terugkopen van de erfpacht op het gebouw betaalde de Regie 11,9 miljoen euro of bijna 38 % van de verkoopopbrengst.

Axa heeft het gebouw inmiddels gerenoveerd (kostprijs 40 miljoen euro) en een derde van de 30.000 m2 kantoorruimte is al verhuurd aan de Bank of New York.

De koper:

Axa is na Cofinimmo de belangrijkste vastgoedinvesteerder in ons land. De Franse bankverzekeraar heeft in België een vastgoedportefeuille van bijna 2 miljard euro. Bekendste gebouw in de portefeuille is wellicht het Wijnegem Shopping Center (50/50 met ING). Axa kocht in 2004 ook vier kantoorgebouwen van de Vlaamse overheid.

4. Gebouw Lex (2002)

Het gebouw:

Gebouw Lex ligt aan de Wetstraat 61-65 op wandelafstand van het Berlaymontgebouw. Lex was een typisch verouderd administratief gebouw van de overheid. Een van de gebruikers was overigens de Regie der Gebouwen.

De deal:

De verkoop van dit gebouw bracht 13 miljoen euro in de staatskas. De overheid zou het nog drie jaar huren, maar hield het al na een jaar voor bekeken. Voor dat ene jaartje werd wel 4,45 miljoen euro huur betaald, dat is meer dan 12 % van verkoopwaarde.

De koper, projectontwikkelaar Landsbeeck, kocht het gebouw met de bedoeling er 18.000 m2 kantoren in te ontwikkelen. “Wij hebben het gebouw voor Landsbeeck als een forwardfunding ( nvdr – als afgewerkt project ) verkocht aan Axa,” ligt Xantippe toe. Die deal werd beklonken tegen een rendement van 6,6 % op basis van een huurprijs van ongeveer 240 euro. Inmiddels is het statige gebouw verhuurd aan de Duitse en de Belgische representatie aan de EU.

De koper:

Landsbeeck en KVH. Landsbeeck, het vroegere Kairos, is de projectontwikkelingsmaatschappij van Eric Verbeeck en Benoît De Landsheer. KVH (Kempense Vastgoed- en Holding Maatschappij) is de vastgoedvennootschap van Dirk Cavens (oprichter van de door DTZ overgenomen vastgoedmakelaar Cavens & Co) en zijn echtgenote Kristine Van Hool, dochter van busbouwer Alfons Van Hool. Landsbeeck en KVH blijken liefhebbers van overheidsvastgoed: ze kochten samen ook nog de Tour Albert in Charleroi (25 miljoen euro) en een kleiner gebouw in de Belliardstraat (1,21 miljoen euro).

5. Egmont 1 en 2 (2003)

Het gebouw:

Egmont 1 ligt aan de Karmelietenstraat (achter het Koninklijk Paleis) en heeft een oppervlakte van ongeveer 38.000 m2. Egmont 2 was een terrein waarop de nieuwe eigenaar een gebouw moest optrekken voor de FOD Buitenlandse Zaken.

De deal:

Egmont 1 en 2 werden op de markt gebracht via de aantrekkelijke achttienjarige sale-and-rent-backformule. “Voor dit dossier was er dan ook zeer veel interesse van investeerders,” merkt Maxime Xantippe op. “Maar de verplichting om Egmont 2 te ontwikkelen, bleek toch een hindernis. En wellicht verklaart het ook waarom uiteindelijk een Belgische investeerder, Cofinimmo, de transactie heeft binnengehaald.” Cofinimmo kocht het gebouw en het terrein voor 154,4 miljoen euro tegen een rendement van 6,15 %, een in die periode ‘schappelijk’ percentage. Egmont 1 en 2 stonden overigens ook op het lijstje van gebouwen voor de staatsbevak.

De koper:

Cofinimmo, de grootste vastgoedbevak en vastgoedinvesteerder van het land.

6. Regentschapstraat 52-54 (2002)

Het gebouw:

Een gebouw uit 1959 met een oppervlakte van 12.500 m2. Zeer goede ligging vlakbij het Brusselse Justitiepaleis.

De deal:

Ook hier gaat het om een sale-and-rent-backoperatie met een termijn van achttien jaar. Het gebouw werd voor 36,8 miljoen verkocht aan Espace Jacqmotte tegen een – destijds – laag rendement van 5,82 %. Brusselse vastgoedmakelaars noemen dit dan ook “een keurige transactie”. Ook het Rekenhof heeft bij de verkoop van dit gebouw geen specifieke opmerkingen. Sopima (Société Patrimoniale Immobilière/Patrimoniale Immobiliënmaatschappij), de patrimoniumvennootschap van de overheid, trad bij deze deal op als verkoper.

De koper:

Espace Jacqmotte, een syndicaat van investeerders rond architect Michel Jaspers. De Espace Jacqmotte is overigens bestuurder van de bvba Redeba Invest, die ook een zestal overheidsgebouwen kocht. Jean-Michel Jaspers, zoon van Michel, is de zaakvoerder van Redeba Invest.

7. Poelaertgebouw (2003)

Het gebouw:

Een monumentaal gebouw (11.800 m2) uit de jaren twintig, zeer goed gelegen vlak tegenover het Justitiepaleis.

De deal:

Een erg gelijkaardig dossier als dat van de Regentschapstraat. Sopima treedt opnieuw op als verkoper en biedt het gebouw aan in een sale-and-rent-backformule van achttien jaar, in dit geval met het ministerie van Justitie als huurder.

Er was voor dit gebouw heel veel interesse van buitenlandse investeerders,” herinnert Xantippe zich. “Maar Befimmo heeft in dit dossier behoorlijk scherp geboden. Dit gebouw werd als een Belgisch kroonjuweel beschouwd. Men wou bij Befimmo dat het in Belgische handen bleef.” Een andere marktwaarnemer bevestigt dit verhaal en voegt eraan toe dat vooral de broers Alain en Patrick De Pauw (CDP), destijds hoofdaandeelhouders van Befimmo, deze Belgische ‘verankering’ genegen waren. Befimmo telde voor dit pareltje 46,7 miljoen neer tegen een rendement van 5,49 %, in die tijd een absoluut record in de markt.

De koper:

Befimmo, met Fortis als hoofdaandeelhouder, is de tweede grootste vastgoedbevak van het land.

8. NIS/Staatsblad (2005)

Het gebouw:

Een verouderd kantoorcomplex van 47.000 m2 op een boogscheut van het Vlaams Parlement.

De deal:

Het verkooplijstje in 2005 is vrij beperkt. Maar de regering toverde helemaal op het einde van het jaar nog een wit konijn uit de begrotingshoed: de verkoop van het nieuwe Antwerpse Gerechtsgebouw aan Cofinimmo voor een recordprijs van 180 miljoen euro.

In Brussel deed de overheid in 2005 de ‘Croix de fer’ van de hand, een gebouwencomplex waar onder meer het NIS en het Staatsblad waren gehuisvest. Gezien de toestand van het gebouw (asbestproblemen, onaangepaste structuur) lijkt de verkoopprijs van 37 miljoen euro meer dan behoorlijk.

Koper: Het beursgenoteerde Immobel, ook bekend onder de Franstalige afkorting CIB (Compagnie Immobilière de Belgique), is de nestor van de Brusselse vastgoedontwikkelaars.

Laurenz Verledens