“Winkelen is crisisbestendig”

De Brussels-Waalse projectontwikkelaar Wilhelm & Co wil minstens 200 miljoen ophalen om zijn Europese groeistrategie te financieren. In zijn eerste uitgebreide interview met de Vlaamse media laat CEO Peter Wilhelm in zijn kaarten kijken.

Wilhelm & Co wil 200 tot 300 miljoen extra middelen aantrekken om de volgende vijf jaar in Europa voor 679 miljoen distributievastgoed op de markt te zetten. In Vlaanderen is CEO Peter Wilhelm zo goed als onbekend. “Ik bekijk geregeld dingen in Vlaanderen. Ik vraag me soms af of ondernemers er wel voldoende kansen krijgen om te ondernemen. Het is in Vlaanderen erg moeilijk om voor een groot project de nodige vergunningen te krijgen.”

Schepper van Louvain-La-Neuve

Wilhelm & Co heeft twee grote projecten in zijn portfolio: L’Esplanade in Ottignies-Louvain-la-Neuve en Me-diacité in Luik. Het eerste was klaar in 2005. Wilhelm bouwde – om burgemeester Jean-Luc Roland te citeren – leghetto catho embourgeoisé rond de Université catholique de Louvain uit tot een regionale distributiepool. Vorig jaar bezochten 6 miljoen bezoekers het winkelcentrum, een stijging met 8 procent in volle crisistijd. “Winkelen is crisisbestendig. Onze filosofie bestaat erin om rond de winstgevende poot van een winkelcentrum een minder rijk complex te bouwen dat door de basisinvestering een meerwaarde krijgt. Een bedrijvencentrum trekt nooit een winkelproject aan. Andersom wel.”

“Mensen blijven spenderen, alleen de aard van de aankopen verschuift”, bevestigt Boris van Haare Heijmeijer, hoofd European Retail van Cushman & Wakefield. “Als Wilhelm & Co dan een mooi product neerzet in de retailniche, waar het aantal vierkante meters beperkt is, boekt het als een van de weinige succes in deze barre vastgoedtijden.”

L’Esplanade werd in 1993 opgestart met de UCL, die terreinen ter beschikking stelde. “Ik stond bij de onderhandelingen met de universiteit in mijn blootje”, getuigt Wilhelm. “We bekeken de herkomst en de besteding van de gelden van onze partner exact, tot in Zwitserland toe (zie kader Groupe Philippe in vereffening)”, bevestigt toenmalig UCL-bestuurder Jean-Louis Duplat, ook de gewezen voorzitter van de CBFA. “Als universiteit kunnen we niet anders. We wilden weten wie juist achter Wilhelm & Co schuilde, inclusief zijn bankiers en onderaannemers. Ook voor Peter Wilhelm was die oefening nuttig.”

Officieel is L’Esplanade een publiek-privaat samenwerkingsproject, maar de overheid kwam financieel niet tussen. “Bij een bezoek van de Waalse minister-president, Jean-Claude Van Cauwenberghe, moest ik tot vijf keer toe herhalen dat ik zonder een euro subsidie werkte. Hij kon het niet geloven”, zegt Wilhelm.

Wilhelm & Co ontwikkelde er naast een winkelcentrum van 37.000 vierkante meter ook 221 appartementen, een voetgangerszone, een bioscoop en 6000 parkeerplaatsen. De bouwkosten bedroegen 300 miljoen. Wilhelm & Co nam een enorm risico door in de voorontwikkelingsfase 30 miljoen te investeren in een filmcomplex en weginfrastructuur, zonder zicht op de rest van de vergunningen. De Duitse hypotheekbank Aareal Bank kwam over de brug met 265 miljoen krediet. Diens rechtsvoorganger DePfa ondersteunde Wilhelm al in 2000 bij de managementbuy-in die hij deed bij Wilhelm & Co, waar hij sinds 1988 actief is als CEO.

Om de bouw van de kantoren en de appartementen te financieren, werd het winkelcomplex voor 157 miljoen overgedragen aan Klépierre, het investeringsvehikel van BNP Paribas dat in Europa voor 15 miljard handelscentra beheert.

Geen zuivere vastgoedjongens

Naast de aankoopsom sprak het met Wilhelm ook een success fee af als het winkelcentrum bepaalde doelstellingen haalt. “Dat is atypisch”, zegt Wilhelm. “Normaal verkoopt een promotor liefst zo snel mogelijk een afgewerkt project aan de geactualiseerde waarde van de toekomstige huurgelden. Het interesseert hem eigenlijk amper of de investeerder er achteraf nog geld aan verdient. Omdat de verkoopprijs varieert naargelang van het succes, werkt Wilhelm & Co hard om publiek aan te trekken door bijvoorbeeld grote gebruikers als de Fnac of een Delhaize te vinden. Dat doet een andere promotor niet zo graag, omdat deze trekkers per vierkante meter doorgaans minder huur betalen en dus de verkoopprijs aantasten. Wij kennen de ins and outs van de distributiesector zeer goed. Door deze aanpak zijn we dan ook eerder retailspecialisten, dan zuivere vastgoedjongens.”

De opvolging van het winkelcentrum gebeurt door de 100 procentdochter Gesmall (shoppingexploitatie) en parkingbeheerder Gespark, een joint-venture met Groupe Parking Cathédrale de Liège.

De retailkennis was cruciaal voor het project Mediacité in Luik, zegt Boris van Haare (C&W). “De keuze van winkels was er pal op. De winkelketen Primark, bijvoorbeeld, biedt in Mediacité trendy T-shirts voor een paar euro. Net in die regio een uitstekende trekker.”

Het project is gevestigd in de wat achtergebleven wijk Longdoz, waar al een oud winkelcentrum op het terrein aanwezig was, inclusief vervuilde gronden. Mediacité omvat 45.000 vierkante meter winkelruimte, horeca, een bowling, een olympische schaatsbaan, 35.500 vierkante meter kantoren, televisiestudio’s, een post- en een politiekantoor. Zopas werd de eerste verjaardag van het complex gevierd. Er kwamen al 5 miljoen bezoekers.

Mediacité kostte 270 miljoen. De financiering gebeurde onder meer door een anoniem private-equityfonds dat in een achtergestelde lening van 12 miljoen voorzag en een 25 procentparticipatie van bouwonderneming CFE. KBC leende (naast bijna 30 miljoen voor een parkingcomplex) 200 miljoen voor Mediacité. In principe moest de som in 2010 worden terugbetaald, maar er werd een herfinanciering voor twee jaar onderhandeld. “Het geeft ons de kans om andere financieringsbronnen te bekijken, zoals de creatie van een vastgoedcertificaat”, zegt Wilhelm. “We hebben een zeer goede – zelfs historische – relatie met KBC (zie kader Hongaarse roots).”

In La Louvière dingt Wilhelm mee voor de ontwikkeling van een terrein van 15 hectare rond de Manufacture Royal Boch. Wilhelm & Co heeft een Parijse vestiging, die in het Zuid-Franse Valence de vergunningen bekwam om een winkelcentrum van 50.000 vierkante meter te bouwen. In het chique Obidas in Portugal worden de plannen om met de stad een winkelcentrum uit te bouwen heronderhandeld in de context van de crisis. Wilhelm speurt ook naar projecten in Servië, Marokko en India. “Overal waar er een middenklasse ontstaat. Die winkelt nu eenmaal.”

Meerderheid kwijt

Wilhelm is vandaag voor de Europese groei te afhankelijk van bankiers. Naar eigen zeggen wordt 65 procent van de groepsactiviteit nog met kredieten gefinancierd. Daarom zoekt Wilhelm met de hulp van ING Corporate Finance naar externe investeerders met een langetermijnperspectief. “Geen opportunistische beleggers, met andere woorden, maar wel institutioneel kapitaal. We zullen minderheidsaandeelhouder worden met zo’n 30 procent. Spijtig, maar het was dat of trager groeien.”

Groep Wilhelm & Co publiceert geen geconsolideerde omzet. De balans van Wilhelm & Co – de dienstverlener in de groep – bestaat hoofdzakelijk uit 12,6 miljoen handelsschulden en daartegenover 8,6 miljoen schuldvorderingen op korte termijn, 1,7 miljoen schulden bij leveranciers en 1,6 miljoen bankkredieten. Onderdelen van de vastgoedprojecten worden ondergebracht in aparte vennootschappen met wisselende aandeelhouders. Wilhelm & Co groep hult zich in een balansmatige mist. “We erfden complexe structuren door projecten over te nemen. We streven naar een vereenvoudiging”, zegt Wilhelm.

Volgens eigen cijfers waren in 2000 de projecten van Wilhelm & Co 240 miljoen waard. In 2000-2005 werd er 257 miljoen vastgoed gerealiseerd en in 2005-2010 298 miljoen (verkoop en toevoeging aan de eigen portfolio). In de volgende vijf jaar budgetteert Peter Wilhelm 679 miljoen omzet.

De Belgische vastgoedwereld kijkt met een zekere verbazing naar Peter Wilhelm . “Ik vraag me af of hij nu een visionair of een megalomaan is”, zegt een winkelvastgoedbeheerder. “Interessante vraag”, reageert Wilhelm. “In het eerste deel van mijn buitenlandse carrière heb ik projecten gerealiseerd die hier in België ongezien waren. Dat herhalen is visionair. Succes is soms een kwestie van timing. Had Maurice Lippens de overname van ABN-Amro een jaar vroeger of later kunnen realiseren, was hij waarschijnlijk geslaagd. Dan was hij een nationale held geweest in plaats van de megalomaan die men hem vandaag noemt. Wat is een megalomaan? Een visionair die mislukt is.”

hans brockmans, fotografie michel wiegandt

Wilhelm & Co groep hult zich in een balansmatige mist.

“Wat is een megalomaan? Een visionair die mislukt is” Peter Wilhelm

De Belgische vastgoedwereld kijkt met verbazing naar Peter Wilhelm.