Verkoop van uw woning: wanneer betaalt u belasting op de meerwaarde?

Voor de uitoefening van hun beroep maken veel zelfstandigen gebruik van hun privé-woning. Maar wanneer ze het huis verkopen met een meerwaarde, komen ze in het vizier van de fiscus. Hoe kunt u de fiscale schade beperken?

Veel zelfstandigen geven er de voorkeur aan hun beroepsactiviteit thuis uit te oefenen. Denk bijvoorbeeld aan een dokter die een deel van zijn woning gebruikt voor zijn praktijk.

Dat hier allerhande praktische voordelen aan verbonden zijn, hoeft geen betoog. Maar ook fiscaal ziet het plaatje er vrij aantrekkelijk uit. Het gedeelte van de privé-woning dat een zelfstandige voor zijn beroep gebruikt, kan hij namelijk altijd als een beroepskost inbrengen. Het beroepsgedeelte kan worden afgeschreven en de kosten van onderhoud en herstelling aan dit gedeelte kunnen ook worden afgetrokken of afgeschreven. Het gros van de zelfstandigen die thuis werken, maakt gebruik van deze mogelijkheid.

Sommigen doen dat niet, en dat levert weer een ander fiscaal voordeel op. “Een zelfstandige die voor zijn beroep een deel van zijn eigen woning gebuikt maar dat niet als een aftrekpost inbrengt, hoeft geen euro belasting op de meerwaarde te betalen wanneer hij de woning verkoopt (zie kader: Betalen particulieren ook belasting op de meerwaarde?). Brengt hij de afschrijving wel als aftrekpost in, al was het maar één keer, dan wordt hij bij de verkoop belast op de professionele meerwaarde,” verduidelijkt Steven Snaet, advocaat bij Greenille.

Maar de meeste zelfstandigen maken van de mogelijkheid tot afschrijving wel gebruik. Ze genieten namelijk een fiscaal voordeel wanneer ze het professionele gedeelte van het onroerend goed afschrijven. Enerzijds is belastingen uitstellen in de tijd een voordelige zaak. Anderzijds trekken ze de afschrijving af van de bovenste progressieve schijven (tot 50 %), terwijl de meerwaarde tegen een verlaagd tarief kan worden belast (16,5 %). Dit scenario bekijken we even van naderbij.

Hoe wordt de belasting bepaald?

Als u van het beroepsgedeelte van uw woning minstens één keer een aftrekpost heb gemaakt, wordt u bij verkoop van het pand belast op de meerwaarde. Maar op welke manier wordt de meerwaarde belast? En vooral: hoe wordt de omvang van de meerwaarde precies bepaald?

“De wet is vrij duidelijk over wat bij de verkoop van het onroerend goed als meerwaarde wordt beschouwd,” stelt Steven Snaet. “De belastbare meerwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopprijs en aankoopprijs, verminderd met fiscale waardeverminderingen en de fiscaal aangenomen afschrijvingen. De grootte van die meerwaarde is natuurlijk erg belangrijk voor de belasting die erop betaald moet worden. Het is echter wel zo dat alleen het professionele gedeelte van de meerwaarde belast wordt,” verduidelijkt Snaet. Als je bijvoorbeeld een onroerend goed hebt van 100 en je gebruikt dat voor de helft professioneel, kan je afschrijven over 50. Als je het goed vervolgens verkoopt voor 200 en je hebt al 25 afgeschreven, is de belastbare professionele meerwaarde 75. Het privé-gedeelte en het professionele gedeelte zijn namelijk elk 100 waard. De aanschafwaarde bedraagt 50. Daarvan wordt 25 als afschrijving in mindering gebracht. Het verschil tussen 100 en 25 is 75.

In de praktijk bestaat er heel wat getouwtrek over wat nu precies een billijke opsplitsing van de woning van een zelfstandige is, zegt advocaat Wim De Bruyn. “Hoe groter het beroepsmatige deel, hoe groter de afschrijving. Dat vermindert de jaarlijkse belastbare basis voor de inkomstenbelastingen. In principe is deze afschrijving beperkt tot ‘pandgebonden’ kosten. Als je pakweg 20 % van het onroerend goed voor je beroepsactiviteit reserveert, mag je dat percentage ook toepassen op de aankoopprijs of op renovatiekosten zoals het plaatsen van een nieuw dak. Dat is dan je afschrijving. Maar vaak zit je met een grijze zone. Misschien wordt de woonkamer wel eens gebruikt om klanten te laten wachten. Dat betekent echter niet dat je die kamer zomaar als een beroepsmatig gedeelte mag beschouwen.”

Vaak gaat de discussie ook over exploitatiekosten zoals de elektriciteitsrekening. Dat u met de fiscus een akkoord hebt bereikt dat 20 % van de woning voor uw beroepsbezigheid voorzien is, wil niet zeggen dat u dat percentage automatisch op de elektriciteitsrekening mag toepassen. Hetzelfde geldt voor de verwarming. De Bruyn: “Meestal komt de fiscus op bezoek wanneer de afschrijving voor de eerste keer ingebracht wordt. Vaak komt het erop neer wat meer te vragen, om zoveel mogelijk in de wacht te slepen.”

Een tarief van 50 % of 16,5 %

Wanneer u uw pand verkoopt, zijn er verschillende factoren (zoals de afschrijving op het beroepsmatige gedeelte) die de precieze omvang van de meerwaarde bepalen. Het juiste bedrag wordt uiteindelijk bepaald door de aanslagvoet. “Hier geldt het progressieve belastingtarief,” zegt Steven Snaet. “Sinds aanslagjaar 2005 zijn nieuwe tarieven van kracht. Het hoogste tarief werd van 55 % naar 50 % gebracht. Ook zijn de schijven breder geworden. Op het principe van de progressieve belasting bestaat één grote uitzondering. Wie het onroerend goed langer dan vijf jaar bezit, betaalt een belasting van 16,5 %.”

Een voorbeeld. Een zelfstandige heeft een nettoberoeps- inkomen van ruim 30.000 euro. Wanneer hij bij de verkoop van zijn onroerend goed een professionele meerwaarde van 10.000 euro behaalt, dan moet hij 5000 euro bijkomende belasting betalen (los van de gemeentebelasting). De meerwaarde komt bovenop zijn gewone inkomen en wordt dus belast in de hoogste schijf. Heeft hij het verkochte goed al langer dan vijf jaar in eigendom, dan hoeft hij slechts 1650 euro neer te tellen.

Normaal moet hij deze belasting onmiddellijk na de verkoop betalen. Maar ook hierop bestaat een belangrijke uitzondering .

Spreid de betaling van de belasting

In veel gevallen betekent de verkoop van een woning die deels voor beroepsdoeleinden gebruikt wordt, niet het einde van de beroepsactiviteit. De zelfstandige koopt een nieuwe woning of hij investeert het bedrag op een andere manier in zijn activiteit. In die gevallen biedt de fiscus de mogelijkheid om de betaling van de belasting op de meerwaarde gespreid te betalen. Dat zijn de gevallen van wederbelegging. “Daar zijn strikte voorwaarden aan verbonden,” benadrukt Steven Snaet. “Alleen wanneer u het onroerend goed langer dan vijf jaar in eigendom had – dat is dus dezelfde voorwaarde om het tarief van 16,5 % te genieten – of wanneer de verkoop een dwingend karakter had, komt u in aanmerking. Met dat dwingende karakter bedoelt de wetgever gevallen zoals een onteigening of een gedwongen verkoop na een natuurramp. Verkoopt u dus vrijwillig vier jaar na de aankoop, dan betaalt u de belasting wel in één keer.”

Bovendien moet de volledige verkoopsom geherinvesteerd worden. Een investering in een ander onroerend goed moet binnen vijf jaar gebeuren. Investeert u in andere zaken, bijvoorbeeld een nieuwe machine, dan moet u dat binnen drie jaar doen.

Als u aan al deze (en nog andere) voorwaarden voldoet, mag u de belasting op de meerwaarde spreiden over dezelfde periode als de nieuwe investering afgeschreven wordt. Koopt u bijvoorbeeld een nieuwe woning die u op 33 jaar afschrijft, dan betaalt u ook de belasting op de meerwaarde in 33 termijnen.

En wat als u ermee stopt?

Wat gebeurt er met de meerwaarde die u realiseert wanneer u de beroepswerkzaamheid stopzet? Denk bijvoorbeeld aan een dokter die jarenlang een deel van zijn woning gebruikte voor zijn praktijk en met pensioen gaat. De woning (inclusief de vroegere praktijkruimte) wordt pas enkele jaren later verkocht met een meerwaarde. Is die meerwaarde alsnog belastbaar?

Het antwoord is neen. Een voorwaarde is wel dat de vroegere praktijkruimte na de stopzetting uitsluitend en duurzaam voor privé-doeleinden gebruikt werd. Wat de fiscus als een duurzaam privé-gebruik beschouwt, is niet altijd even duidelijk. Als de dokter zijn woning annex praktijkruimte al na zes maanden verkoopt, wordt de meerwaarde toch nog belast. De fiscus beschouwt dat namelijk niet als duurzaam, ook al is de praktijkruimte in die periode bijvoorbeeld als hobbykamer gebruikt. Als het gebouw niet voor privé-doeleinden gebruikt kán worden, wordt de meerwaarde altijd belast, tenzij hij aanpassingswerken laat uitvoeren. Zo kan een praktijkruimte met een tandartsstoel niet duurzaam privé gebruikt worden als de stoel niet verwijderd wordt.

Gebruik voor een beroep, zowel door de eigenaar zelf als door iemand anders, is uitgesloten. Hij mag de vroegere praktijkruimte nog wel verhuren, maar alleen als de huurder er geen beroep in uitoefent. Verhuren als studentenkamer bijvoorbeeld mag nog wel.

Als er aan de voorwaarden van uitsluitend en duurzaam privé-gebruik niet is voldaan, is de gerealiseerde meerwaarde belastbaar na de stopzetting. En de fiscus heeft een goed geheugen. Er bestaat zelfs een arrest waarin de meerwaarde van een woning belast werd die pas twintig jaar na de stopzetting verkocht werd.

Michaël Vandamme