PROJEKTEN. De Zure Kust

Zware tijden voor het vastgoed in Zuid-Frankrijk

De ineenstorting van de vastgoedmarkt in Frankrijk neemt aan de Côte d’Azur dramatische vormen aan. Op sommige plaatsen zijn de prijzen met de helft en meer gedaald. Het aanbod is enorm, de vraag nagenoeg onbestaande.

MONACO.

Er zijn in feite twee vastgoedmarkten in het zuidoosten van Frankrijk : de Azurenkust en Monaco. In het prinsdom gelden andere regels en wetten dan in nabijgelegen steden als Cannes en Nice. En de geafficheerde verkoopprijzen per m² zijn niet vergelijkbaar. In Monaco berekent men bijvoorbeeld het aantal m² van appartementen door vanaf de buitenkant van de buitenmuren te meten, en door het terras in de berekening op te nemen. In Frankrijk spreekt men meestal over de “gewogen oppervlakte” of surface pondéré : de bewoonbare m² volledig, 50 % van de balkonruimte, 25 % van de terrassen en een proportioneel stukje van de grond. De vuistregel om de Monegaskische prijzen te vergelijken met die van de Azurenkust : de verkoopprijzen van Monaco met 20 % verhogen.

De twee markten hebben echter ook gelijkenissen. De huidige, loodzware krisis bijvoorbeeld. Nagenoeg alle nieuwe projekten zijn zwaar verlieslatend. De grondprijs in Monaco bedraagt meer dan 20.000 frank (Franse frank welteverstaan, maal zes voor de omrekening naar Belgische frank) per m². Om een rendabel appartementencomplex te bouwen, moet de promotor de flats aan de man brengen tegen meer dan 65.000 frank per m². Terwijl zelfs tegen 40.000 frank per m² nog nauwelijks iets wordt verkocht. De markt voor winkel- en kantoorvastgoed is er al niet beter aan toe in Monaco. Winkels zijn nagenoeg onverkoopbaar geworden, de gemiddelde prijs voor kantoorruimte is gedaald tot 28.000 frank per m².

In Cannes (we zijn terug aan de Côte d’Azur) is de situatie zo mogelijk nog desastreuzer. Luxe-appartementen op de Croisette (de promenade langs de zeedijk) gingen enkele jaren geleden nog van de hand tegen 100.000 à 120.000 frank per m². Nu bedraagt de gemiddelde verkoopprijs slechts 60.000 frank.

Een ware ramp voor promotoren die jaren geleden een stukje grond kochten tegen woekerprijzen in het vooruitzicht van een vlotte verkoop tegen het dubbele van de huidige voorwaarden. De banken lieten zich in volle glorieperiode evenmin pramen. Ze leenden vaak 100 % van de waarde van het te bouwen complex. Het vervolg laat zich raden : de prijzen zakten in elkaar, de promotor kon de lening niet aflossen omdat er geen kopers opdaagden, en de bank werd eigenaar van een geheel of gedeeltelijk afgewerkt gebouw waar niemand interesse voor betoont.

BOUWDWANG.

De bouwgekte van de voorbije jaren zorgde ervoor dat er in de buurt van Monaco genoeg appartementen voltooid of in aanbouw zijn om tien jaar lang aan de vraag te voldoen. En nog schieten steeds nieuwe projekten uit de grond. Promotoren die een terrein kochten, zijn immers verplicht met de bouwwerken te beginnen. Zoniet lopen ze het risico dat de bouwtoelating na verloop van tijd (3 jaar) gewijzigd of ingetrokken wordt. Zodat de bouwgrond helemaal geen waarde meer heeft.

In Cannes is de toestand erg, in Nice is het al niet veel beter. In luxewijken als Cimiez en Mont-Boron telden kopers enkele jaren geleden met de glimlach 30.000 tot 35.000 frank per m² neer voor een luxeflat, nu is het zelfs tegen 16.000 frank zoeken naar geïnteresseerden.

De oorzaken van de vastgoedkrisis aan de Franse Zuidoostkust zijn talrijk. De ongemeen hoge prijzen die tot een overdreven bouwwoede leidden, de dalende vraag, de blindheid van de banken die het opstarten van steeds nieuwe projekten aanmoedigden en zonder bezwaren de nodige leningen verstrekten, en het wegblijven van de Italiaanse investeerders na de val van de lire zijn de belangrijkste.

De weinig soepele houding die de banken nu aan de dag leggen, toont aan dat de weg naar het herstel lang en moeilijk zal zijn. De Franse banken leden enorme verliezen door de vastgoedcrash, en draaien nu de kraan dicht. Een nieuw projekt krijgt momenteel pas een “vertrouwensakte” (een soort bankgarantie die nodig is om een notariële akte te bekomen) zodra een aantal appartementen “op plan” werden verkocht. Een vicieuze cirkel die ervoor zorgt dat wie op zoek is naar een optrekje in de buurt van Cannes, Nice of Monaco momenteel “een koopje” kan doen.

Geert Wellens