Prijsbewust

De wijzers van het winkelvastgoed staan op huurdersmarkt. De prijzen staan onder druk en de topliggingen raken hun monopoliepositie kwijt.

Het wel en wee van het winkelvastgoed hangt nauw samen met het gedrag van koning consument. Durft hij weer diep in de portefeuille tasten ? En waar leiden zijn shoppingbehoeften hem naartoe ? Vier specialisten overlopen de markt, op zoek naar de tendensen. Patrick Aerts van Piocheur tast dagelijks de markt af op zoek naar de beste liggingen voor Blokker, Casa, Bart Smit en Giraffe. Dany Neyman van Dan Immo kent de wereld van het perifere winkelvastgoed op zijn duimpje. Pieter Persyn van Fastigon-Kolpron en Patrick Tacq van RSP/Retail zijn respectievelijk vorser en makelaar in de wereld van het commercieel vastgoed.

PIETER PERSYN. De winkelmarkt is heel dynamisch. Omzet en huisvesting zijn immers twee cruciale elementen voor de winkeluitbaters. Er is een continue drang naar optimalisering. Specialisering, schaalvergroting, nichevorming en internationalisering zijn de woorden van de jaren negentig. Hoewel er op kwantitatief niveau sprake is van een zekere verzadiging, zal de markt kwalitatief blijven evolueren.

PATRICK AERTS. Ik denk dat de handelaars vooral hun business willen voortzetten zoals ze bezig zijn. Het is een feit dat een frank minder snel verdiend is dan vroeger. Dit heeft tot gevolg dat de winkelier een aantal factoren in zijn kostprijsberekening wil aanpassen. Je kan niet loochenen dat de huurprijzen sneller gestegen zijn dan de markt het rechtvaardigt. Voor onze winkels zullen we altijd een prijs eisen die in verhouding staat tot de te verwachten omzet. Een goede formule is dat je een basisprijs hanteert, die verhoogd wordt als je een goede omzet haalt.

PATRICK TACQ. Men spreekt vaak over de rentabiliteit in functie van de investeringen. Maar je moet ook kijken naar het standpunt van de retailer. Vroeger wilde men te allen prijze aanwezig zijn in een prestigieuze winkelstraat. Anno 1996 zijn ze liever afwezig dan een absurde prijs te betalen. In het verleden moesten ze gewoonweg zijn waar de andere ketens ook waren, punt aan de lijn. Nu vragen ze zich af of ze er überhaupt hun brood kunnen verdienen.

DANY NEYMAN. Dit fenomeen is ook duidelijk in de periferie. Men is liever afwezig dan een zotte prijs te betalen.

IMMOTRENDS. Eigenaars denken dus te snel dat ze goud in hun handen hebben ?

TACQ. Winkelvastgoed is een markt die interessant is voor beleggers, met alle gevolgen vandien. Een goed voorbeeld is de Veldstraat in Gent. Enkele jaren geleden werd quasi de hele straat opgekocht door een aantal investeerders. Hier staat natuurlijk een kostprijs tegenover. Men verwacht dus een bepaald rendement en in functie hiervan bepaalt men de huurprijs. Dit levert echter niet altijd realistische prijzen op.

Er wordt nogal eens gezegd dat sommige buitenlandse ketens de prijzen van topliggingen artificieel de hoogte in drijven…

AERTS. De wet van vraag en aanbod speelt natuurlijk. Buitenlandse spelers die de markt willen verkennen, komen automatisch terecht bij een aantal belangrijke spelers. De buitenlanders hebben hun eigen marktprijzen in het hoofd, die soms beduidend hoger liggen dan bij ons. De aanbieders weten dat en maken er gebruik of misbruik van. Ze refereren dan aan die ene absurd hoge prijs om de waarde van een hele straat te bepalen. Dat is natuurlijk onzin. Kijk bijvoorbeeld naar het verhaal van Zara. Zij betaalden een astronomisch hoge prijs om op de Meir aanwezig te zijn. Ze zullen er in mijn ogen nooit of te nimmer winst kunnen maken. Hun filosofie is echter om aanwezig te zijn.

TACQ. Zara heeft veel aangekocht. Ze wilden gewoon op korte tijd ons land vullen.

AERTS. Wat heeft McDonald’s gedaan ? Wat deed Kruidvat ? Ze wilden de markt penetreren en het mocht kosten wat het kostte. De markt wordt zo uit balans gebracht.

PERSYN. Zo’n investering is op lange termijn relatief. Als het een goede vestiging is, werkt dit imagobevestigend. Zara volgt een bepaalde strategie. Ze maakt geen publiciteit voor naambekendheid, maar dit zit in haar huisvesting ingecalculeerd.

Wordt de periferie eveneens geconfronteerd met een druk op de prijzen ?

NEYMAN. Vroeger lagen de topprijzen voor baanwinkels in de buurt van de 4000 à 4500 frank per m². Nu schommelen de marktprijzen rond de 2000 tot 2500. Behalve rond het Brusselse. Vooral in Vlaanderen zie je dat veel investeerders afhaken omdat de duurtijd van een project snel drie jaar in beslag kan nemen. Er is een duidelijke trend naar kleinere projecten tegen realistische prijzen. Toch volgen de meeste ketens nog altijd. Het gaat alleen moeilijker dan vroeger.

AERTS. De socio-economische vergunning kan inderdaad stokken in de wielen steken. Heb je een vergunning uit het verleden, dan wordt die geld waard.

Is er veel vraag naar het perifere winkelvastgoed, de baanwinkels, als beleggingsproduct ?

NEYMAN. De vraag is in elk geval groter dan het aanbod. Grote projecten geven een rendement van 8 tot 8,5 procent.

TACQ. Vanuit beleggershoek is men meer en meer aan het kijken om grootschalige winkelvastgoedprojecten te betrekken in vastgoedbevaks of -certificaten.

De markt kent eveneens het fenomeen van de lokale belegger die op vijf minuten van zijn huis een winkel koopt en dit beheert aan een gezapig rendement als een bon père de famille.

NEYMAN. Toch schrikt het verkrijgen van de vergunningen de belegger in stijgende mate af.

TACQ. Als je nu een pakket baanwinkels met de nodige vergunningen bezit, zou je wel eens een toekomstige goudmijn in handen kunnen hebben. Algemeen wil ik benadrukken dat winkelvastgoed als product de investeerder de minste bijkomende kosten oplevert. De handelaar heeft er immers alle belang bij om zijn exploitatie zo lang mogelijk in handen te houden, en zijn gebouw dus zo goed mogelijk te onderhouden.

Even terug naar de winkelstraten. Kan je spreken van een herwaardering van de tweederangsliggingen ?

AERTS. Die tendens is al jaren bezig. De top-top kan je niet meer halen. Het is soms zelfs beter een centraal verkooppunt op te splitsen over vier, vijf goedkopere locaties. Je zal uiteraard meer personeelskosten hebben, maar ook een hogere omzet. Veel mensen vragen zich trouwens af waarom ze nog naar de Meir of de Nieuwstraat moeten afzakken, als ze dezelfde winkels om de hoek kunnen vinden.

TACQ. Om een A-ligging zijn A-titel te laten houden, moet er meer variatie komen. Mensen komen nu nog slechts tweemaal per seizoen naar de topliggingen. Ze komen kijken wanneer de nieuwe collectie aangekomen is en ze komen kopen wanneer het solden zijn. De retailer is ondertussen wel zijn marge kwijt.

NEYMAN. Dat is een sleutel van het succes van de baanwinkels. Mensen komen er naartoe om te kopen.

Dit is allemaal slecht nieuws voor de A-liggingen. Je vindt hetzelfde winkelbeeld in de periferie, de huurprijzen van A-lokaties zijn te hoog en de economie heeft de koopkracht van de consument nog niet terug in ere hersteld.

TACQ. Niet iedereen kan met zijn concept in de periferie komen. Ik houd een pleidooi voor toplocaties zolang er voldoende diversiteit blijft. Het is een feit dat het aanbod momenteel verschraalt en dat exclusieve winkels verhuizen naar betaalbare lokaties. In Brussel staat er iets zeer interessants op stapel. Armani is zopas naar de Zavel gegaan. Dit zal zeker een verhuizing met zich brengen. Een aantal textielzaken zal volgen. Een ander fenomeen is dat er weer ruimte ontstaat voor avonturiers, voor mensen die flexibel kunnen inspelen op de marktevoluties. Zelfstandigen met een nicheproduct vestigen zich op een B-ligging, en komen daar heel goed aan hun trekken.

PERSYN. De kwaliteit van de straat speelt eveneens een cruciale rol bij een A-ligging. Ik vind de heraanleg van de Meir zeer geslaagd. Een A-ligging teert per definitie op sfeer en kwaliteit.

Provinciesteden lijken de winkelketens meer en meer te verleiden.

AERTS. Ik durf wel zeggen dat we daar richtinggevend in geweest zijn. Ik constateer dat je op die kleinere plaatsen, met lagere huurprijzen maar niettemin een interessante populatie, een goede omzet kan maken.

TACQ. Jullie hebben dan ook een product waarmee je in de diepte kunt. In Nederland wordt er reeds jaren zo gewerkt. Albert Heijn en Kruidvat openden bij wijze van spreken vestigingen in elk dorp.

Gaat het winkelvastgoed een boeiende toekomst tegemoet ?

TACQ. Ik denk dat ontwikkelingen à la Cora goed zullen scoren. Ze bouwen een hypermarché en creëren er een cluster rond. Zo ontstaat er een nieuwe attractiepool.

AERTS. Ik ben er eveneens van overtuigd dat dit soort ontwikkelingen op kleinere plaatsen kan. In gemeenten als Eeklo, Beveren,… Een kleine maar goed uitgedachte galerij is daar mijns inziens een haalbare kaart. Meer nog dan grootschalige projecten. Ik pleit er voor om synergie te promoten. Je moet een aanbod creëren dat genoeg zuigkracht heeft. Je mag evenmin het kostenplaatje uit het oog verliezen. Dat is voor ons het probleem van de shoppingcentra. Je moet er niet alleen een hoge huur, maar ook aanzienlijke exploitatiekosten betalen.

TACQ. Shoppingcentra en winkelstraten moeten animatie en variëteit hoog in het vaandel dragen. Mevrouw moet inderdaad meneer en de kinderen meekrijgen als ze een halve dag gaat shoppen.

PERSYN. Ik denk dat de toekomst aan maatwerk is. Een ontwikkelaar die een terrein op het oog heeft, moet de regio goed analyseren en nagaan wat de consumenten daadwerkelijk vragen. Hij moet het concept vanaf de beginfase goed invullen. En dit in overleg met alle betrokken partijen.

E. Hens / G. Wellens

PATRICK AERTS We eisen voor onze winkels een huurprijs in verhouding tot de te verwachten omzet.

PATRICK TACQ Wie een pakket baanwinkels met de nodige vergunningen bezit, heeft een goudmijn in handen.

DANY NEYMAN Er is ook in het baanwinkelgebeuren een duidelijke trend naar kleinere projecten tegen realistische prijzen.

PIETER PERSYN De kwaliteit van de straat speelt een cruciale rol bij een A-ligging.