De CEO en voorzitter van Immobel, Gaëtan Piret en Paul Buysse, hebben tegen het idee van de vroegere grootaandeelhouder JER in aan de relance gewerkt. De vastgoedontwikkelaar werd afgeslankt, opgekuist en klaargestoomd voor twee nieuwe markten: Vlaanderen en Polen. Hun nieuwe referentieaandeelhouder, Ronny Bruckner, wijst de weg.
“Drie jaar hebben we niet gecommuniceerd over de strategie van Immobel”, erkent voorzitter Paul Buysse in het eerste interview dat hij en CEO Gaëtan Piret geven over de beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar. “Immobel was aan het slapen en moest eerst weer op de rails. We wilden geen verhaal dat met haken en ogen aan elkaar hangt. Na een grondige sanering kunnen we nu resultaten tonen en nieuwe markten opzoeken.”
Buysse had in 2007 als onafhankelijk bestuurder harde discussies met de toenmalige referentieaandeelhouder JER om de visie van Piret door te drukken. “Het was bijna een overlevingsstrategie”, herinnert hij zich. “We werkten niet alleen aan de kosten, maar ook aan de lange termijn. We hielden vol tijdens de meest barbaarse vastgoedcrisis van de voorbije decennia. JER wilde liever een vereffening.”
JER verkocht zijn aandelen vorig jaar aan Eastbridge, een wat mysterieus bedrijf met Poolse roots. Buysse is tevreden. “JER wilde als private-equityspeler een exit en had geen strategische visie op vijf tot tien jaar. Het had schroom om te investeren, wilde absoluut geen risico nemen en had ook geen voeling met vastgoed. Eigenlijk wist het niet goed wat doen met Immobel. Terwijl onze nieuwe aandeelhouder als vastgoedontwikkelaar net denkt op de langere termijn om grond te ontwikkelen, te bouwen en te verkopen. Voor Eastbridge is Immobel complementair omdat het zelf ontwikkelt in de retailsector en de residentiële markt, waarin wij amper actief zijn. We kunnen dus van elkaar leren.”
Randactiviteiten de deur uit
In de eerste fase verkocht Immobel de niet-kernactiviteiten. In 2007 kocht ING Property Fund Central het Hongaarse Campona Shopping Center voor 110 miljoen euro. Dat bedrag stond toen voor 70 procent van de beurskapitalisatie van Immobel. De projectontwikkelaar stortte 40 miljoen euro door aan de aandeelhouders. Met de rest ontwikkelde hij bestaande projecten, zoals Forum, het kantorencomplex in de buurt van de Kamer. De eerste fase van Belair, het Rijksadministratief Centrum waar de federale politie huist, werd intussen in gang gezet.
In 2009 verkocht Immobel de algemene bouwonderneming Reforme aan Franki (Willemen Groep). Ook de eerdere privatisering van de ontwikkelingsvennootschap Idim werd teruggedraaid door de participatie aan de GOMB te verkopen. Er kwam toen ook 139 miljoen euro vrij met de herverkoop van het Forum aan de Kamer.
De strategische sanering ging gepaard met een grondige herstructurering. Een veertigtal mensen moest vertrekken. De overige dertig huizen nu in het nieuwe hoofdkantoor tegenover het Brusselse Justitiepaleis. Onder Buysse werd ook de interne structuur gemoderniseerd.
Als onafhankelijk bestuurder zijn er naast Buysse ook Didier Bellens (Belgacom), Wilfried Verstraete (topman Euler Hermes), Luc Luyten (Bain & Company) en Laurent Wasteels uit de inmiddels failliete reisonderneming met dezelfde naam. Hij was tot 1995 bestuurder in de vastgoedgroep Deficom, net als Ronny Bruck-ner, de eigenaar van referentieaandeelhouder Eastbridge (zie kader Discrete vastgoedtycoon achter Immobel- en Ageas-participatie).
Beurswaarde maal twee
De vernieuwde focus van Immobel blijkt uit de cijfers. Ooit was het een machtige, maar ook dure ontwikkelingsmachine. Zo haalde het in 2006 20 miljoen euro winst op 232 miljoen bedrijfsopbrengsten, die Immobel hanteert als graadmeter van zijn activiteit, omdat het ook inkomsten uit de verkoop van aandelen van projecten bevat. De beurswaarde bedroeg 180 miljoen euro. In 2010 boekte het 10,5 miljoen winst op 86 miljoen bedrijfsopbrengsten. De cijfers kenden de voorbije jaren veel schommelingen, niet abnormaal voor een ontwikkelaar op een kwakkelende markt. De voorbije drie jaar verdubbelde de beurswaarde tot 130 miljoen (2010).
Nu zoekt Immobel nieuwe projecten in België en Luxemburg. “Het wordt, zoals blijkt uit meer dan 11 procent leegstand, vreselijk moeilijk in Brussel. De prijs van een project daalt er elke dag. We investeren dus alleen op triple A-locaties”, zegt Piret.
Vorig jaar kocht Immobel in Luxemburg de 50 procentparticipatie van de Landesbank Baden-Württemberg in het project Greenhill. Het nam in 2010 ook de zetel van de herverzekeraar Euler Hermes over om er het project Montoyer (11.000 vierkante meter) te realiseren.
Immobel investeerde dit jaar 40 miljoen in gebouwen in Warschau (20.000 vierkante meter) en Poznan (7600 vierkante meter) – 100 miljoen over vier jaar. Het richt ook zijn pijlen op zijn terra incognita, het Vlaams Gewest. De 180.000 vierkante meter kantoren, 173.000 vierkante meter residentieel vastgoed en 380 hectare grond in ontwikkeling liggen bijna allemaal in Wallonië en Brussel.
Belgique à papa
De Franstalige insteek van Immobel vloeit voort uit 148 jaar geschiedenis. Met een aandeelhouder als Tractebel (Generale Maatschappij) was het onderdeel van la Belgique à papa, waar netwerken even belangrijk waren als financiële strategie.
De vroegere topman, Jean Thomas, dekte als PS-lid de linkerflank af, maar onderhield als vrijmetselaar goede contacten met de Franstalige liberalen. Zijn rechterhand was Jean-Louis Mazy, nog steeds een machtsfactor in de PS en lid van het uitvoerend comité van Immobel. Hij kreeg na zijn veroordeling in de zaak-Agusta eerherstel. Toen Thomas, tegen wie een gerechtelijk onderzoek liep, op vraag van JER in 2008 ontslag nam, motiveerde een insider aan Trends dat “het hoog tijd werd dat Immobel zich aanpaste aan de heersende opvattingen van corporate governance en ethiek”.
Is het mogelijk in Brussel een machtige vastgoedpositie te behouden buiten de ethisch grijze zone? Buysse reageert verbolgen. “Anders waren we er niet aanwezig. De Belgische vastgoedsector kan zich niet meer veroorloven wat vroeger misschien wel kon. Vanaf het begin heb ik gesteld dat hier geen euro zwart mocht bestaan. We zijn het levende bewijs dat ethiek in vastgoed wel degelijk een plaats heeft. Ook in Polen, by the way.”
Over de koop en wederverkoop van het gebouw van de Kamer en Belair, monkelden vastgoedkringen nochtans dat Immobel door zijn connecties toch een mooie deal deed. “Iedereen wilde Belair en Forum hebben, maar niemand wilde er onze prijs voor betalen”, zegt Piret. “Het was een openbare verkoop, dus iedereen had ons kunnen overbieden.” Buysse ontwaart toch een vleugje jaloersheid en hypocrisie. “Ik dacht dat ik de Belgische zakenwereld door en door kende, maar de vastgoedsector is toch wel, hm, speciaal.”
HANS BROCKMANS
“Iedereen wilde Belair en Forum hebben, maar niemand wilde er onze prijs voor betalen” Gaëtan Piret
“Vanaf het begin heb ik gesteld dat er bij Immobel geen euro zwart mocht bestaan” Paul Buysse
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier