Mysterieuze makelaar

Dat Healey & Baker een zwaargewicht is op de Belgische markt van vastgoedmakelaars weet nagenoeg iedereen. Maar wie schuilt er precies achter de mastodont ?

In de microkosmos van vastgoedmakelaars in ons land bekleedt Healey & Baker (H&B) een speciale plaats. Concurrenten en onafhankelijke waarnemers hebben het moeilijk om een profiel te schetsen van deze makelaar, die in elk segment van onze vastgoedmarkt tot de absolute top behoort (behalve dan op het vlak van residentieel vastgoed). Welshman John Travers, deputy senior partner van H&B en verantwoordelijk voor het H&B-bureau in Brussel, licht een tipje van de H&B-sluier op.

TRENDS. Het mysterie H&B stoelt onder meer op het feit dat de instelling een dochter is van een VOF (vereniging onder firma). Toch wel een speciale juridische constructie. Waarom ?

JOHN TRAVERS (H&B). We hebben geen enkele bijbedoeling met deze constructie. Twintig jaar geleden was deze rechtsvorm vanuit fiscaal oogpunt aangewezen, gezien onze band met Groot-Brittannië. De belastingniveaus lagen daar immers een stuk hoger. Aangezien deze juridische structuur steeds goed heeft gefunctioneerd, hebben we nooit ingezien waarom we veranderingen moesten aanbrengen.

Het frustreert veel waarnemers dat ze de resultaten en het omzetcijfer van H&B niet kennen. U publiceert namelijk geen resultaten. Waarom niet wat meer openheid ?

We zijn een privé-instelling en willen geen resultaten bekendmaken. We blijven die strategie trouw. Waarmee ik niet wil zeggen dat we op een dag onze manier van werken niet veranderen. Toch heeft het feit dat we geen cijfers publiceren niets te maken met onze juridische structuur van VOF.

Kan u ons de geschiedenis van H&B schetsen ?

Het makelaarshuis werd opgericht in 1820 in Londen door George Healey en richtte zich aanvankelijk op de residentiële markt. Begin deze eeuw trad George Baker toe tot de vennootschap. Vanaf 1927 begon de groep zich meer en meer te richten op het professionele vastgoed, vooral dan het winkelvastgoed (de verhuring en verkoop van winkelruimten). In 1973 begon het internationale avontuur voor H&B met vestigingen in Brussel (als eerste), Parijs en Amsterdam. Het ogenblik van de internationalisering bleek ongelukkig gekozen. Net na de opening van de overzeese kantoren volgde immers de olieschok van najaar 1973. Maar deze tegenslag had ook positieve gevolgen : we werden verplicht een zaak uit te bouwen met sterke lokale activiteiten.

Maar de heropleving van de jaren tachtig zorgde voor meer activiteit op de markt en voor meer internationale klanten ?

Precies. Healey & Baker groeide uit tot een netwerk met 45 partners die eigenaar zijn van de vennootschap. Het netwerk is actief in veertien Europese landen en beschikt over een twintigtal kantoren (plus enkele bureaus verspreid over de rest van de wereld, bijvoorbeeld in Beiroet en Koeweit). In totaal stelt H&B zowat 700 mensen tewerk (450 in Groot-Brittannië).

Het grote verschil met andere makelaars is dat H&B over een uniek partnerschap beschikt, opgebouwd uit één enkele geldpot (de gemeenschappelijke pot). Elke equity partner (een partner die aandelen bezit in de vennootschap) geniet op gelijke voet van de opbrengsten van deals afgesloten in de hele wereld. Dat systeem werd vijf jaar geleden opgezet en functioneert perfect omdat het interne belangenconflicten uitsluit.

Buiten de H&B-kern beschikt de groep over veertien gelieerde makelaarskantoren in dertien landen, vooral in Europa, maar ook in bijvoorbeeld Zuid-Afrika. Het gaat dan vooral om markten (Finland bijvoorbeeld) die we liever willen bewerken via gelieerde plaatselijke makelaars, en niet met een eigen kantoor.

Voor de VS hebben we een samenwerkingsverband opgezet met Cushman & Wakefield ( C&W), een makelaar met 38 kantoren en 2000 werknemers. In Canada luistert onze partner naar de naam Royal Le Page, de grootste plaatselijke makelaar. In Zuid-Amerika is MacKenzie Hill onze partner, en in Japan Mitsubishi Trust & Banking Corporation.

In Azië hebben we een joint venture op het getouw gezet waarin H&B een participatie bezit van 25 %. De rest van het kapitaal is in handen van C&W (25 %), Grosvenor (25 %) en de Chinese familie Chaw (25 %). Die joint venture droeg de naam Marlin Land, maar we hebben de vennootschap vanuit marketingoverwegingen omgedoopt tot Cushman & Wakefield. We verkozen een gekende naam te gebruiken. We hebben kantoren in Hongkong, Shanghai, Singapore en Beijing. Weldra opent de joint venture een vestiging in Indië.

Over de hele wereld stellen de vennootschappen H&B, C&W en Royal Le Page 4300 mensen tewerk.

Welke band bestaat er tussen de partners van het netwerk ? Wisselt u alleen maar klanten uit ?

Voor Europa is het fundamentele verschil dat we geen netwerk hebben dat met dat van andere makelaars te vergelijken is (franchise of een ander systeem). We hebben onze eigen kantoren, en dat gaat dus veel verder. Heb ik in Brussel een klant die zich, bijvoorbeeld, in Italië wil vestigen, dan ben ik er 100 % zeker van dat hij daar dezelfde service krijgt als hier. Hij richt er zich immers tot hetzelfde bedrijf. Met partners als C&W gaat de relatie veel verder dan het geven van een goede service. Klanten als Disney of Marks & Spencer zijn overal ter wereld aanwezig en vragen een internationale sercvice. Idem voor grote vastgoedinvesteerders als Rodamco. Overal ter wereld de beste service bieden, dat is de doelstelling van ons netwerk.

Kan u enkele voorbeelden geven ?

We hebben een deel van Carnaby Street, een winkelstraat in Londen, verkocht voor 90 miljoen pond. Er werd vanuit de hele wereld geboden, zelfs uit het Verre Oosten, zodat uit die verkoop een concurrentieslag ontstond. Uiteindelijk was de koper een buur, die al eigenaar was van een ander deel van de straat. Dankzij het netwerk kregen we de beste prijs. Ik denk dat die trend zich in de toekomst zal doorzetten.

Het netwerk is ook nuttig om informatie uit te wisselen, bijvoorbeeld over technologie. Zo kunnen onze Europese klanten profiteren van de nieuwe bouwtechnieken die, bijvoorbeeld, in de Verenigde Staten zijn uitgetest. Ook ideeën worden via het netwerk uitgewisseld.

Healey & Baker heeft de markt van het residentieel vastgoed volledig verlaten. Welke marktsegmenten krijgen nu de voorkeur ?

Wij staan in voor de verkoop en verhuur voor eigen gebruik van kantoren, winkels en industriële ruimten. Daarnaast geven we advies rond investeringen, zaakvoering, expertise en onderzoek. In Groot-Brittannië zorgen we bovendien voor het beheer van het project en de stedenbouwkundige studies. Commercieel vastgoed blijft een van onze grote specialiteiten en op dat vlak zijn we in België nummer één. Ook voor kantoren beschouwen we onszelf als marktleider, naast Jones Lang Wootton. Ook in industriële ruimten willen we een plaatsje veroveren, maar dat doel hebben we nog niet bereikt.

H&B België heeft jonge universitairen in dienst genomen en hun opleidingen vullen elkaar aan (rechten, marketing, burgerlijk ingenieur…). We willen een gemeenschappelijke visie, maar verschillende persoonlijkheden en bekwaamheden. We hebben 35 werknemers. Grote transacties waarbij we onlangs betrokken waren, zijn de Pleijade-toren ( Belgacom), Beaulieu, het Wijnegem Shopping Center, Belle-Ile in Luik. Op commercieel vlak hebben we trouwe klanten zoals Marks & Spencer, Zara, P&C, H&M. In de kantoormarkt : Rodamco, ITT, General Electric, Lucent, Colgate Palmolive…

Denkt u dat de vastgoedmarkt op termijn in handen komt van slechts een paar grote makelaarsgroepen ?

Dat is onvermijdelijk. Hergroepering is de trend. Het is duidelijk dat er over enkele jaren wereldwijd maar vier of vijf grote groepen in ons vak actief zullen zijn. Daarnaast zullen er waarschijnlijk ondernemingen zijn die het erg goed zullen doen, maar dan alleen in nichemarkten en op lokaal vlak.

Philippe Tomberg

JOHN TRAVERS (HEALEY & BAKER) Over enkele jaren zijn er wereldwijd nog maar vier of vijf grote groepen in ons vak actief.