Leegstand heeft een prijs

De Vlaamse leegstandsheffing laat de gemoederen niet onberoerd. Gezond verstand lijkt niet altijd aanwezig.

Het zal je als landbouwer maar overkomen. Je bouwt je activiteiten, met het zicht op je pensionering, langzaam af. Tot blijkt dat je schuur, die nog slechts gedeeltelijk wordt gebruikt, als leegstaand wordt beschouwd en bijgevolg onderhevig is aan een jaarlijkse heffing van… 10 miljoen frank.

Dit verhaal is niet verzonnen. Het overkwam een witlofteler uit Vlaams-Brabant.

Een ander staaltje van negatieve uitwassen van de leegstandsheffing ? Een eigenaar verhuurt zijn eigendom in Brugge aan een huurder-juwelier. Die baat op de gelijkvloerse verdieping een winkeltje uit en gebruikt de eerste verdieping als atelier-kantoor. Jammer voor de eigenaar, maar de administratie oordeelt dat deze verdieping een woonfunctie heeft en bijgevolg leegstaat. Daarom moet hij voor het eerste jaar een heffing betalen van 250.000 frank of 50 % van de bruto-huurinkomsten. Vanaf het tweede jaar wordt het huurgeld zelfs integraal door de belasting opgeslokt.

PROTEST.

Het Algemeen Eigenaarssyndicaat ( AES) luidt de alarmklok over enkele negatieve gevolgen van de Vlaamse belasting op leegstand en verwaarlozing van gebouwen. Druppelsgewijze treden de Vlaamse gemeenten naar buiten met hun inventaris en worden de eerste eigenaars met de harde feiten geconfronteerd.

Alhoewel het AES achter de motivering van de taks staat, stelt het vragen bij de uitvoering ervan. Ten eerste wil het AES dat de belasting beperkt blijft tot speculatieve leegstand en geen eigenaars treft van wie het pand buiten hun wil leegstaat. Ten tweede vraagt de vereniging van eigenaars een betere procedure (langere bezwaartermijnen, duidelijkheid omtrent bevoegde rechtbank…) en een verlaging van de aanslagvoeten. Ten derde beklemtoont het AES dat de administratie rekening moet houden met de feitelijke bestemming van het gebouw en niet met de stedenbouwkundige. En ten slotte pleiten de eigenaars voor het uitwerken van één nieuw decreet, dat op een coherente manier de leegstandsproblematiek behandelt.

Momenteel strijdt het Vlaamse parlement met twee decreten tegen de verwaarlozing en verkrotting van eigendommen. Het ene viseert leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten, het andere gebouwen en woningen. Beide decreten stammen uit 1995 en werden tijdens hun jonge bestaan al gewijzigd, wat de rechtszekerheid niet ten goede komt. De gemeentebesturen moeten elk jaar een inventaris opmaken van de gebouwen die leegstaan en/of verwaarloosd zijn. Op basis hiervan worden de eigenaars van leegstaande panden verwittigd en belast. Ze beschikken maar over 30 dagen om in beroep te gaan.

De definitie van “leegstand” verschilt naargelang het om een gebouw/woning of een bedrijfsgebouw gaat :

Een gebouw (woning) is leegstaand vanaf het ogenblik dat meer dan 50 % van de totale vloeroppervlakte niet effectief (als woonfunctie) wordt gebruikt gedurende twaalf maanden.

Voor een bedrijfsgebouw telt de tijdsdimensie niet. Er is sprake van verwaarlozing als het gebouw structurele gebreken vertoont.

Voor bedrijfsgebouwen zijn er twee tarieven, gekoppeld aan twee minima. Er wordt een belasting geheven van 150 % op de schijf van het kadastraal inkomen (K.I.) tot 500.000 frank, van 125 % op de tweede schijf tot 1,5 miljoen frank, van 100 % op de derde schijf tot 3 miljoen frank en van 75 % op de schijf boven 3 miljoen frank. De heffing bedraagt minimaal 150.000 frank of 100 frank per m² oppervlakte van het terrein.

Voor woningen en andere gebouwen (alle panden die geen bedrijfsgebouw zijn) is de belasting gelijk aan het geïndexeerde K.I. tijdens het eerste jaar. Het tweede jaar wordt het geïndexeerde K.I. vermenigvuldigd met 2, het derde jaar met 3 en vanaf het vierde jaar met 4. Voor gebouwen die enkel verwaarloosd zijn en niet leegstaan, geldt een halvering van de belasting. Eigenaars van gebouwen en woningen worden onmiddellijk na de opname in de inventaris belast. Eigenaars van bedrijfspanden daarentegen worden slechts belast het jaar volgend op de tweede registratie.

ONTEIGENING.

De gemeenten kunnen deze belasting verhogen, door een afzonderlijke leegstandsbelasting te innen of opcentiemen boven op de gewestelijke belasting te heffen. Zo past Brugge een opcentiem van 50 % toe, Aalst 100 %. Indien de belastingplichtige nalaat zijn belasting te betalen, kan hem een administratieve boete worden opgelegd, gelijk aan tweemaal de belasting. Het Vlaams gewest kan in bepaalde gevallen zelfs overgaan tot onteigening.

De decreten voorzien bepaalde vrijstellingen en opschortingen. Gedurende de periode waarin renovatiewerken worden uitgevoerd, kan bijvoorbeeld een opschorting worden verkregen. Een gebouw dat in een onteigeningsgebied ligt, is vrijgesteld van de heffing. Hetzelfde geldt voor een bedrijfsruimte die als monument is beschermd.

E.H.

LEEGSTAND De Vlaamse leegstandsheffing maakt geen onderscheid tussen vrijwillige en onvrijwillige leegstand.