Kleiner bouwen wordt pure noodzaak”

Durabrik evolueert in snel tempo van een banale woningbouwer naar een onderneming met visie. In deze tijden van dalende koopkracht herbekijkt het grondig zijn strategie.

Durabrik, de woningbouwer uit het Oost-Vlaamse Drongen, haalde vorig jaar 78,7 miljoen groepsomzet, een stijging met 5 miljoen. Het vocht zich naar een aandeel van 1,5 % op deze markt. Ondertussen werkt gedelegeerd bestuurder Joost Callens aan een grondige heroriëntatie van de onderneming: “Vroeger dachten we dat stenen op elkaar plaatsen onze kernactiviteit was. Fout. Ondernemen is meer dan processen beheersen. We leggen de culturele bouwstenen voor het Durabrik van de komende twintig jaar.” (zie kader : Durabrik: een sekte?)

Het is geen toeval dat Durabrik vorig weekend vier themawoningen opende: een voor een gezin met kinderen, een voor bejaarden, een uiterst duurzaam, en een sterk technologisch uitgebouwd huis. “We mikken op de vier richtingen die de bouwsector in de komende decennia bepalen”, zegt Callens. “Met deze filosofie maken we het verschil met de concurrenten.”

Vader Jacques Callens en twee vennoten stampten Durabrik in 1966 uit de grond. Sinds 2003 is het in handen van Joost en zijn zus Claudia, die zich toelegt op de verwerving en ontwikkeling van gronden. Hun iets oudere broer Stefaan is advocaat en professor gezondheidsrecht aan de Leuvense faculteit geneeskunde.

De verkoop van gronden genereert een omzet van 18 miljoen. Daarop werden voor 40 miljoen euro woningen en voor 14 miljoen euro appartementen gebouwd. In dat laatste segment beperkt het bedrijf zich tot Vlaams-Brabant, Oost- en West-Vlaanderen. Aan de kust werkt Durabrik samen met de lokaal sterke speler Groep Caenen. “Het is een compleet atypische markt die een dagelijkse opvolging vergt”, argumenteert Joost Callens.

Huizen voor tweeverdieners

Durabrik positioneert zich in het budgetvriendelijke middensegment van de woningmarkt: huizen voor tweeverdieners. Het verkoopt jaarlijks 400 woningen van gemiddeld 150.000 euro, die gebouwd worden op een stuk grond van 50.000 tot 100.000 euro. Binnen deze niche is het net iets grotere Bostoen, dat zich sterker positioneert in projectwoningen, de te kloppen concurrent. Groep H is dubbel zo groot als beide, maar is ook actief in de villabouw. Het absolute nummer een is Groep Matexi met 232 miljoen euro omzet. Die laatste is een grondbeheerder die aannemer werd, terwijl het bij de andere net andersom was.

Een sectorgenoot: “Eerlijk gezegd is de concurrentie vooral een kwestie van marktpositionering. De kwaliteit van de grotere bedrijven is dezelfde, want niemand kan het zich – commercieel noch wettelijk – veroorloven foute producten op de markt te plaatsen.”

De renovatie van gebouwen, kleinere publiek-private samenwerkingen (OCMW-woningen, bijvoorbeeld) en projectontwikkeling zijn drie nieuwe niches van Durabrik. Elk is goed voor 2 miljoen euro omzet. “Die laatste beschouwen we als de pool waar we moeten en kunnen groeien”, voorspelt Callens. “De vastgoedmarkt doet het momenteel iets minder goed, zodat we diversifiëren om eventuele klappen op te vangen.”

Op de omzet van 78,7 miljoen euro haalt Durabrik een nettoresultaat van 7 miljoen. “We hebben een aantal mooie jaren achter de rug en wisten de winst op 9 % van de omzet te handhaven, en dat in alle segmenten”, zegt Callens. Bovendien slaagt het bedrijf erin de balans vrij van bankschulden te houden. Toen de familie enkele jaren geleden het roer volledig in handen nam, gebeurde dat met eigen kapitaal, niet door een of andere hefboomlening via een holdingstructuur, die de winst uit het kernbedrijf draineert. Callens: “We leggen de financiële lat hoog, maar we hebben dat streefdoel de voorbije jaren altijd gehaald. Een mooi rendement is het beste bewijs dat onze mensen efficiënt en snel werken. En dat is dan weer in het voordeel van de klant.”

Sinds enkele jaren ondergaat Durabrik een grondige reorganisatie. Durabrik Holding overkoepelt nu het aannemingsbedrijf Durabrik Bouwbedrijven en de grondbeheerder Nestas. Via de holding wordt ook samengewerkt in deelprojecten, zoals Duca (met Groep Caenen) of Het Landgoed (een project in Kortrijk met de familie Van Biervliet).

De holding trok onafhankelijke bestuurders aan, met name Jan Haspeslagh (van het voedingsbedrijf Ardo) en Jan Boone (Lotus Bakeries). Callens laat zich ook door anderen inspireren: “Als ik in Trends een mooi ondernemersverhaal zie, neem ik contact op om te begrijpen hoe die man of vrouw werkt. Een voorbeeld? Jullie brachten ooit een portret van Mathi Gijbels, de zeer innovatieve Limburgse aannemer voor kantoren. Een maand later trok ik naar Opglabbeek.” Callens ging ook al op de koffie bij Christ’l Joris (Etap Lighting), Toon Bossuyt (Boss Paints) en de schoenendistributeur Wouter Torfs.

Sleutel op de deur

Durabrik heeft 1400 kavels in portfolio, waarvan er zo’n 300 in de verkoop staan. Het staat vooral bekend om zijn sleutel-op-de-deurprojecten. Callens: “Die term gebruik ik niet graag, omdat er een negatieve connotatie rond hangt. Van een productiebedrijf van kant-en-klaarwoningen evolueren wij naar een dienstenbedrijf, dat de klant door de complexe bouwperikelen loodst. Het bouwlandschap wijzigt continu door de toenemende regelgeving: energienormen, veiligheidsnormen, noem maar op. De particulier kan dit gewoon niet meer opvolgen. Architecten moeten dat normaal gezien doen, maar ze zien door het bos al evenmin de bomen. Voor heel wat van die vergunningen heb je een aparte opleiding nodig. Wie een huis wil bouwen, doet best een beroep op een bouwteam, waarin de architect zijn rol kan spelen. Onze toegevoegde waarde: wij nemen deze kopzorgen over van de klant.”

Bij architecten leeft soms wat onvrede over bedrijven als Durabrik, omdat die producten aanleveren waarbij hun diensten niet of amper aan te pas komen. “Ik weet dat dit gevoelen her en der bestaat”, erkent Callens. “Het is een beetje zwak geredeneerd. Wij bieden naast vooraf ontworpen projecten ook woningen op maat van de klant, al dan niet door een eigen architect uitgetekend. Wij besteden dus heel wat werk uit. Architecten krijgen de ruimte om creatieve en mooie ontwerpen te ontwikkelen.”

Een architect die veel met Durabrik werkt: “Uiteraard moet er snel en zo goedkoop mogelijk gewerkt worden. Toch wordt er bij Durabrik geluisterd naar fundamentele opmerkingen. Redelijkheid moet echter van twee kanten komen. Je weet dat je niet ontwerpt voor een topmanager, maar voor een gemiddeld gezin. Dan weet je waar de grens ligt.”

Een ander verwijt, dat Durabrik mee verantwoordelijk is voor de Vlaamse fermettestijl, gaat volgens Callens niet meer op. “We leveren uiteraard wat de klant vraagt. De vraag is de jongste jaren echter sterk veranderd. Vlaamse gezinnen zijn de fermettes beu. Alleen in buitenstedelijke gebieden of voor oudere klanten bouwen we nog in deze ooit typische stijl.”

Nog een kritiek op Durabrik – onder meer op de sites van populaire vrouwenbladen – gaat over de hoge prijs die voor elke aanpassing naast het basisconcept wordt aangerekend. Ook zou het de kortingen die het krijgt op grotere bestellingen van keukens en dergelijke, niet doorrekenen aan de klant. Zijn de zuivere sleutel-op-de-deurwoningen minder rendabel, en maakt Durabrik winst op klanten die per se een eigen toets willen aanbrengen?

Callens: “Klaar en duidelijk: neen. Zo werkt dat niet. Onderschat de klant toch niet. De concurrentie in onze niche is keihard. Wie te duur is, wordt vrij snel afgestraft. Geen enkele concurrent heeft een marktaandeel dat groter is dan 2 %. Wij zitten op 1,5 %. Er vloeit heel wat bloed bij de strijd om de klant.”

Zeker in deze tijden van crisis en dalende koopkracht merkt Callens dat de vette winsten voor de sector voorbij zijn. “Zoveel is duidelijk: de bouwwoede is gedaan”, stelt hij vast. “Her en der zien we dat promotoren het moeilijk hebben om hun product aan de man te brengen. Jammer genoeg zijn er nogal wat amateurs in onze sector. Ik ben eigenlijk tevreden dat de eendagsvliegen het moeilijk hebben. Misschien is het niet slecht dat we een periode kennen zonder superwinsten. Het houdt ons scherp, en de verhalen over dilettanten die een foute investering hebben gedaan, zullen nog lang nazinderen.”

Bouwen onbetaalbaar?

Callens zegt het onderscheid te maken door “innovatief ondernemen”. Die woorden klinken soms wat hol in de mond van Vlaamse ondernemers. Hoe innovatief kun je eigenlijk zijn bij de bouw van een gezinswoning? Callens wijst erop dat nieuwe energie-, isolatie-, veiligheids-, glas-, grondverzet- en ventilatienormen de bouwkosten omhoog stuwen. Ook de dalende koopkracht, de eis voor een zuinig energieverbruik en de stijgende grondstofprijzen maken het de sector lastig. En met elke rentestijging van 0,5 % daalt de ontleningscapaciteit van de kandidaat-koper met 6 %.

Wat is het antwoord hierop? “De verhoging van de prijs als reactie op de stijgende bouwkosten is een mogelijkheid, maar in dat geval zouden we enkel huizen kunnen bouwen voor erg vermogende klanten”, rekent Callens. “Dat is dus geen optie. De marges naar beneden aanpassen kan ook, maar dat kan de gezondheid van het bedrijf dan weer aantasten. En dat willen we ook niet.”

Callens ziet slechts een uitweg voor het dilemma: woningen en woonloten zullen kleiner worden. “Garages zullen als eerste sneuvelen, want te duur”, voorspelt hij. “Kleiner bouwen wordt pure noodzaak. Er wordt ook meer dan ooit in de hoogte gebouwd. Ook merken we dat het dak verdwijnt en er een volwaardige bouwlaag in de plaats komt. De strakke kubusvorm met een complete verdieping oogt moderner dan een huis met kamers onder dak.”

Niet toevallig presenteert de Vlaamse Confederatie Bouw begin oktober haar jaarrapport ‘Betaalbaar wonen in Vlaanderen: fundamenten voor een nieuw woonbeleid’. “Betaalbaar staat dikwijls synoniem voor klein”, zegt Frederiek De Kimpe, de economische analist van de beroepsorganisatie. “Niet alleen is bouwen duurder. Ook moet je elke vierkante meter nog eens verwarmen. Stoken kost geld.”

Ook Durabrik is ervan overtuigd dat mensen relatief duurder willen bouwen op een kleinere oppervlakte, als ze de hoge bouwkosten later kunnen compenseren door lagere energiekosten. Maar dan moet die keuze ook duidelijk worden overgebracht aan de klant. Callens: “Vroeger dachten we dat veel bouwen altijd beter was dan minder. Die tijd is voorbij. Nu denken we mee met de klant. Dat noem ik innovatief ondernemen.” (T)

Door Hans Brockmans/Fotografie Jan Caudron