Grijs met opklaringen

De huurmarkt aan de Vlaamse kust is de jongste jaren transparanter geworden en de bestaande appartementen verkopen vlot. Toch wordt het ook grijzer aan de kust. De bevolking veroudert sneller dan in het binnenland.

Volgens de Federatie Toeristisch Vastgoed is de kust nog altijd de favoriete vakantiebestemming voor honderdduizenden toeristen. De overgrote meerderheid verblijft in de zomermaanden in een vakantiehuis of -appartement. Maar de kust is ook aantrekkelijk als vaste verblijfplaats, vaak voor gepensioneerden.

Er zijn heel wat eigenaars van tweede verblijfplaatsen die hun pand niet meer verhuren. De vastgoedagenten aan de kust stellen vast dat een appartement dat voor meer dan 350.000 euro gekocht wordt, zelden op de verhuurmarkt belandt en meestal alleen dient voor het occasioneel gebruik van de eigenaar of zijn familieleden en vrienden.

Sommige gemeenten en sommige types van onroerend goed zijn bovendien meer geschikt voor seizoenverhuur dan andere. Kijk maar naar Middelkerke, Blankenberge of Nieuwpoort, waar er op de verhuurmarkt een overaanbod is van kleine appartementen van dertig jaar oud omdat de nieuwe huurders op zoek gaan naar een ruimer en meer comfortabel onderkomen voor kortere periodes.

Nieuw wettelijk kader

Om de stroom vakantiegangers zo goed mogelijk op te vangen, trad in 2010 het nieuwe toeristische logiesdecreet in voege. Dat legt een hele reeks nieuwe voorwaarden op aan de uitbating van alle soorten verblijfsaccommodatie en geldt ook voor de vakantieverblijven. Daarmee wil de Vlaamse overheid de toeristen beschermen en een meer coherent beleid voeren. Voordien waren alleen de hotels en de campings onderworpen aan een toeristische regelgeving. Met de invoering van het logiesdecreet is nu een uniforme reglementering van toepassing op alle types van toeristische huisvesting en worden minimumvoorwaarden voor brandveiligheid, comfort en hygiëne ingevoerd.

Uit een studie van CIB blijkt dat de Vlaamse kust een subregio vormt waarin de woningbouw een van de meest dichte van het land is. De gemiddelde leeftijd van de bevolking neemt er op kunstmatige en verontrustende wijze toe. Alleen Bredene vormt daarop een uitzondering.

De gemiddelde leeftijd van de kustbewoner is 46 jaar en dat is de hoogste van het land. In 2010 is Koksijde zelfs de eerste Belgische gemeente geworden waar de gemiddelde leeftijd boven het symbolische getal 50 uitgestegen is. Een andere zorg voor de lokale overheden is dat de kustgemeenten af te rekenen hebben met een exodus van de 23- tot 28-jarigen terwijl de ‘medioren’ (50-64 jaar) en de ‘jonge senioren’ (65-79 jaar) oververtegenwoordigd zijn. In zes kustgemeenten overtreft het aantal tweede verblijven nu al het aantal residentiële woningen.

Twee jaar schaarste

Die verouderende bevolking houdt een aanzienlijke troef achter de hand: haar koopkracht. In Koksijde liep het aantal transacties dat vorig jaar op het appartementensegment opgetekend werd op tot bijna het dubbele van buurgemeente De Panne (700 tegenover 380). Koksijde deelt overigens met Middelkerke een opmerkelijke toename van meer dan een vijfde van het aantal verhandelde eigendommen tussen 2009 en 2010. Alleen Knokke (992) en Oostende (1088) deden het in absolute cijfers beter.

We zijn nog altijd ver verwijderd van de activiteit die zich in 2005 voordeed, maar in 2010 gingen 5537 appartementen van de hand (vijf jaar geleden waren dat er nog 6593) en dat was alles bij elkaar toch bijna duizend meer dan een jaar tevoren. Volgens Bart Van Opstal, de voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN), wiens kantoor zich in Oostende bevindt, vertonen Knokke, Blankenberge, Nieuwpoort en De Panne een hoger activiteitsniveau dan voor de crisis.

Van Opstal ziet bij de appartementen een onderscheid tussen drie categorieën. In de middenmoot van 170.000 tot 180.000 bevinden zich De Panne, Blankenberge, Bredene, Middelkerke en Oostende. Op de dijk kan voor hetzelfde type van vastgoed 200.000 euro (exclusief kosten) gehaald worden. Dat is de gemiddelde bodemprijs voor een eigendom in De Haan, Zeebrugge, Koksijde of Nieuwpoort, plaatsen waar de gemiddelde prijs voor een appartement gemakkelijk kan opklimmen tot 230.000 euro.

Zowel Nieuwpoort-bad als Nieuwpoort-stad zit in het nieuw en die stadsvernieuwing heeft de plaats bijzonder aantrekkelijk gemaakt. Het enige risico in deze onzekere tijden is dat de projectontwikkelaars het allemaal te groots kunnen beginnen opvatten.

En dan is er natuurlijk nog altijd Knokke-Heist, dat met zijn referentieprijs van 475.000 euro (de federale overheidsdienst Economie heeft het zelfs over 550.000 euro) buiten categorie blijft. Volgens de KFBN ligt dat gemiddelde in de buurt van 238.000 euro en volgens de federale statistieken ligt het zelfs boven 250.000 euro. “Op de dijk wordt een gemiddelde van 276.000 euro gehaald”, nuanceert de notaris. “Dat is een vrij laag niveau omdat er met zicht op zee heel wat studio’s gebouwd en verkocht worden, die met hun lage gemiddelde prijs het globale gemiddelde op de dijk naar beneden halen.”

PHILIPPE COULÉE

In zes kustgemeenten overtreft het aantal tweede verblijven het aantal residentiële woningen.

Koksijde is de eerste Vlaams gemeente waar de gemiddelde leeftijd boven de 50 steeg.