Een vastberaden vastgoedman

Hoog Russisch bezoek in Aalst deze week. De toplui van CorpEstate komen een kijkje nemen in de nieuwe kantoren van de Aalsterse projectontwikkelaar Immo Industry Group (IIG). En passant zullen de Russen ook hun participatie van 28 % in IIG met een plechtige handtekening bezegelen. CorpEstate is de vastgoedtak van de Russische beursgenoteerde Rostik Group. Vorig jaar richtten IIG en Rostik Group al de joint venture ImmoRosIndustry (IRI) op. De Russisch-Belgische tandem wil in een hoog tempo tailor made logistieke projecten in Rusland en andere GOS-landen neerpoten.

Vorige week raakte ook bekend dat Filip Schelfhout (45) zijn CEO-titel bij IIG begin augustus doorgeeft aan Ronald Everaert (58). De piloot wordt copiloot en voltijds strateeg: Schelfhout wil zich volop toeleggen op het uitstippelen van de koers. En hij blijft zelf ook wel de voorzittershamer hanteren bij IIG.

Industrieel ingenieur Filip Schelfhout werkte zes jaar bij de Brusselse airco-installateur Air et Chaleur. Schelfhout was er verantwoordelijk voor de grote internationale projecten. In Kaapstad in Zuid-Afrika realiseerde hij een project in het ziekenhuis Groote Schuur, bekend omdat Christiaan Barnard er de allereerste geslaagde harttransplantatie uitvoerde. Filip Schelfhout pendelde ook bijna drie jaar tussen Brussel en Kourou in Frans-Guyana waar hij mee sleutelde aan de ontwikkeling van Ensemble Lancement Ariane 3, het startplatform van waar de Ariane 5 raketten gelanceerd worden. Het vastgoedmetier leerde Filip Schelfhout bij de Mechelse aannemer en projectontwikkelaar Willemen waar hij in 1997 aan de slag ging als commercieel directeur. Johan Willemen is vandaag overigens aandeelhouder van IIG.

IIG zag het licht in 2000. De familie Pierre De Pauw, vandaag vooral bekend van de vastgoedbevak Montea maar al veertig jaar actief in semi-industrieel vastgoed, wenste haar investeringsactiviteiten in semi-industrieel vastgoed uit te breiden met projectontwikkeling. Ze trok meteen Filip Schelfhout aan om de nieuwe tak te leiden. Aanvankelijk concentreerde IIG zich op de – veilige – Belgische thuismarkt. In de thuisbasis Aalst ontwikkelde het onder meer het distributiecentrum van Barry Callebaut.

Filip Schelfhout zocht echter ook al snel naar opportuniteiten in het buitenland. Met dat opzet ging IIG in 2002 in zee met GE Capital. De ambitieus aangekondigde joint venture stierf echter een stille dood. En in 2004 kwam er via een managementbuy-out ook een einde aan de samenwerking met de familie De Pauw. Schelfhout zou te snel, te ambitieus en vooral te eigengereid zijn voor de veeleer voorzichtige familie De Pauw.

Feit is dat IIG sinds de mangementbuy-out twee versnellingen hoger schakelde. In 2007 realiseerde IIG 450.000 vierkante meter aan projecten en dit jaar mikt het op een verdubbeling tot 900.000 vierkante meter. Het aantal werknemers klom in enkele jaren tijd van 16 naar 250. Tegen het einde van het jaar moeten dat er 450 zijn. IIG heeft intussen 22 vestigingen in 19 landen. Het is vandaag voornamelijk actief in Oost- en Centraal-Europa.

Dynamische doordouwer

De snelle groei past helemaal bij de dynamische managementstijl die Schelfhout hanteert. “Hij heeft enorm veel energie en hij kan dat ook overdragen op zijn mensen”, getuigt Guy Frampton, directeur industrial and logistics Europe bij vastgoedadviseur CB Richard Ellis. Tom Willemen, zoon van Johan, beaamt. “Hij is een krak in het enthousiasmeren van mensen. Ik ben ook altijd aangenaam verrast door de manier waarom Filip een uitweg vindt voor dossiers die schijnbaar verloren zijn. Hij komt steeds met creatieve oplossingen. Hij geeft niet op.”

Vriend en vijand zijn het er ook over eens dat Schelfhout zijn vak kent. De verschuiving van logistieke en productieactiviteiten naar het oosten heeft Schelfhout zeer vroeg en correct ingeschat, luidt het. Maar waarnemers wijzen ook op het hoge risico van Schelfhouts strategie. Danny Peeters, CEO European logistics bij projectontwikkelaar Goodman, zegt dat hij IIG eigenlijk zelden tegenkomt. “Zij mikken op de echte emerging markets. Wij vinden die markten vandaag nog te risicovol.”

Filip Schelfhout wil IIG liever niet vergelijken met projectontwikkelaars pur sang zoals Goodman ProLogis, of Gazely. “We leveren een logistiek totaalconcept af”, zei hij al in 2003 in Trends. “Bedrijven die zeer snel behoefte hebben aan opslagruimte kunnen we niet helpen. Wij willen niet afwijken van onze op-maat-aanpak en die is nu eenmaal iets tijdsintensiever.” Een strategie die hij consequent volhoudt. “Het is misschien geen uniek businessmodel”, zegt Guy Frampton. “Maar ik ken geen bedrijf dat het op zo’n professionele manier aanpakt.”

Met Ronald Everaert, onder meer voormalig CEO van Telindus, haalt IIG een pak managementervaring in huis. En Everaert kent ook iets van vastgoed. Onder zijn bewind ontpopte verzekeraar Mercator zich tot een belangrijke vastgoedinvesteerder. Ronald Everaert neemt ook een uitgebreid en uiterst interessant adresboekje mee naar IIG. “Maar,” merkt een zakenrelatie op, “ik vraag me toch af hoe lang die samenwerking met Everaert zal duren. Een van de twee zal moeten buigen.” Tom Willemen is optimistischer. “Als Everaert op de rem gaat staan, dan zal het niet lukken. Maar Schelfhout heeft zelf voor Everaert gekozen. Ze zullen dus wel op dezelfde golflengte zitten.”

Laurenz Verledens