De termijnvoorwaarde

Meer gerechtigden dan op het eerste gezicht blijkt

Dat bouwers (of kopers) van nieuwe sociale woningen aanspraak kunnen maken op een tijdelijke verlaging van het BTW-tarief van 21 naar 12 % op maximum twee miljoen frank facturen, is inmiddels goed bekend. Minder bekend is, dat niet alleen de “eigenlijke” bouwers of kopers van nieuwe woningen in aanmerking komen. Anders gezegd, om het BTW-voordeel te kunnen genieten, is het niet vereist dat men vandaag een nieuwe woning bouwt. Een groot aantal personen dat in de loop van de voorbije jaren heeft gebouwd, kan eveneens in aanmerking komen. Vereist is wel dat men aan twee termijnvoorwaarden voldoet.

De eerste termijnvoorwaarde luidt dat de BTW opeisbaar moet worden in de periode van 1 januari 1996 tot 31 december 1997. Men heeft vandaag dus nog anderhalf jaar tijd. De tweede en voor dit verhaal de meest belangrijke termijnvoorwaarde luidt dat de BTW ten aanzien van de uit te voeren werken bovendien opeisbaar moet zijn uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op dat waarin het gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing. En in ieder geval uiterlijk op 31 december 1997.

PERSPECTIEVEN.

Deze tweede termijnvoorwaarde opent perspectieven voor wie in de voorbije jaren gebouwd heeft, of voor wie met de bouw van zijn woning begonnen is vóór 1 januari 1996.

Men moet immers goed onthouden dat de tijdelijke BTW-verlaging weliswaar slechts kan gelden voor een maximumbedrag van 2.000.000 frank aan facturen ; maar dat moeten niet de eerste facturen zijn.

Een voorbeeld ter verduidelijking : een bouwheer die in de loop van 1995 begonnen is met de bouw van zijn woning. Begin 1996 stond de helft van het gebouw recht. De rest is gepland voor dit jaar. In 1995 is al een reeks facturen betaald. Met toepassing van het gewoon BTW-tarief. Op voorwaarde dat hij aan alle voorwaarden voldoet (onder meer inzake maximumoppervlakte), komt deze bouwheer vanaf 1 januari 1996 ook in aanmerking voor de BTW-verlaging. De BTW die vanaf 1 januari 1996 opeisbaar wordt, mag tot beloop van 2.000.000 frank aan facturen verminderd worden tot 12 %.

EERSTE INGEBRUIKNEMING.

Maar keren we terug naar de tweede termijnvoorwaarde. De BTW moet dus uiterlijk opeisbaar zijn op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de eerste inkohiering van de onroerende voorheffing heeft plaatsgevonden. Wanneer eindigt deze termijn ? Dat is niet in het algemeen te zeggen. Omdat er in deze tweede termijnvoorwaarde twee onbekenden zitten. Ten eerste het ogenblik waarop men tot inkohiering moet overgaan, en ten tweede het ogenblik waarop die inkohiering effectief plaatsvindt.

Het ogenblik waarop een gebouw voor het eerst moet opgenomen worden in het kohier van de onroerende voorheffing, hangt af van het ogenblik waarop het gebouw in gebruik genomen wordt. Voor een gebouw dat vandaag in gebruik genomen wordt, is vanaf het daaropvolgende jaar onroerende voorheffing verschuldigd. Het moet bijgevolg voor het daaropvolgende jaar voor het eerst opgenomen worden in het kohier van de onroerende voorheffing.

Een detail, dat het wat moeilijker maakt, is het feit dat men bij het beoordelen van deze tweede termijnvoorwaarde geen rekening houdt met het jaar “waarvoor” de eerste keer onroerende voorheffing verschuldigd is ; maar wel met het jaar “waarin” de inkohiering in de onroerende voorheffing effectief voor de eerste keer plaatsvindt.

Enkele voorbeelden. Veronderstel een gebouw dat opgericht is in de loop van het jaar 1993. En dat ook in 1993 effectief in gebruik genomen is. Dit wil dan zeggen dat de eigenaar voor de eerste keer, voor het jaar 1994, onroerende voorheffing verschuldigd is. Stel dat de belastingadministratie die onroerende voorheffing ook effectief heeft ingekohierd “in” 1994. 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin die eerste inkohiering heeft plaatsgevonden, is dan 31 december 1995. Wat wil zeggen dat de bouwheer niet meer in aanmerking kan komen voor de BTW-tariefverlaging. De termijn is verstreken.

Veronderstel evenwel in hetzelfde voorbeeld (gebouw opgericht in 1993), dat de eerste ingebruikneming pas begin 1994 heeft plaatsgevonden. Daaruit volgt dan automatisch dat de onroerende voorheffing ook een jaartje opschuift. Die is nu pas vanaf 1995 verschuldigd. In de veronderstelling dat de inkohiering ervan ook effectief in 1995 heeft plaatsgevonden, loopt de “nuttige” termijn nog tot 31 december 1996. Ten aanzien van deze woning kan de bouwheer dus nog wel aanspraak maken op de verlaging van het BTW-tarief. Uiteraard alleen maar voor de BTW die vanaf 1 januari 1996 opeisbaar wordt. En uiterlijk (in het voorbeeld) tot 31 december 1996.

OPRICHTEN EN INRICHTEN.

Waarmee meteen ook gezegd is, dat de werken die in aanmerking komen voor de tariefverlaging, niet noodzakelijk de eigenlijke bouwwerkzaamheden moeten zijn. De werken moeten weliswaar te maken hebben met het “oprichten” van een woning. Maar daartoe behoren ook de werken die verband houden met het “afwerken en inrichten” van de woning.

Stel in het voorbeeld dat nog een keldertrap geïnstalleerd moet worden, of dat de badkamer nog afgewerkt moet worden. Die werken kunnen dan als men aan alle toepassingsvoorwaarden voldoet tegen 12 %, in plaats van tegen 21 % gefactureerd worden. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld ook als nog vasttapijt gelegd moet worden, of als de behanger nog langs moet komen. De verlaging van het tarief geldt immers ook “voor de levering met plaatsing van wandbekleding of vloerbekleding of bedekking”, zonder dat daarbij vereist is dat die bekleding aan het gebouw wordt vastgehecht ; het volstaat dat het vasttapijt ter plaatse “op maat gesneden wordt volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte”.

LAATTIJDIGE INKOHIERING.

In het voorbeeld eindigt de termijn waarbinnen het verlaagd tarief van 12 % geldt ten allerlaatste op 31 december 1996 (31 december van het jaar dat volgt op het jaar “waarin” de eerste inkohiering in de onroerende voorheffing effectief plaatsvond).

Stel evenwel (wat in de praktijk dikwijls voorkomt) dat de belastingadministratie vertraging heeft bij het inkohieren van de onroerende voorheffing. En dat zij de onroerende voorheffing die in het voorbeeld voor het eerst verschuldigd was voor het jaar 1995, pas effectief “in 1996” ingekohierd heeft. Dat heeft dan meteen tot gevolg dat de termijn waarbinnen nog met toepassing van het verlaagd tarief gefactureerd kan worden ook met een jaar wordt verlengd. Die loopt dan pas af op 31 december 1997.

Kortom, hoe later men een gebouw in gebruik heeft genomen, en hoe langer de belastingadministratie talmt met het inkohieren van de onroerende voorheffing, hoe “ouder” de woning kan zijn waaraan nu nog werken kunnen uitgevoerd worden met toepassing van het verlaagd tarief.

Dat kan trouwens zeer ver gaan. Stel bijvoorbeeld een appartement dat halverwege de jaren tachtig is gebouwd. En nadien langdurig te koop heeft gestaan. Maar het is nooit verkocht geraakt. En het is inmiddels ook niet in gebruik genomen (bewoond of verhuurd). Een en ander heeft dan tot gevolg dat nog nooit onroerende voorheffing verschuldigd is geworden. Bijgevolg heeft er ook nog geen inkohiering in de onroerende voorheffing plaatsgevonden. Wat maakt dat de bouwheer aan dat appartement vandaag nog allerlei werkzaamheden met toepassing van het verlaagd BTW-tarief kan laten uitvoeren.

Of dat hij dit appartement vandaag nog met toepassing van het verlaagd tarief (van 12 %) kan verkopen. Want voor de mogelijkheid om een nieuw gebouw met toepassing van de BTW (in plaats van met toepassing van het registratierecht) te verkopen, geldt juist dezelfde termijnvoorwaarde : uiterlijk 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de eerste inkohiering in de onroerende voorheffing plaatsvindt. Is die termijn vandaag nog niet verstreken, dan kan die verkoop bijgevolg ook nog plaatsvinden met toepassing van het verlaagd tarief van 12 %.

OUDERE GEBOUWEN.

Conclusie : eigenaars van al wat oudere gebouwen doen er goed aan al deze termijnen eens goed te bestuderen. Want, alhoewel de BTW-verlaging bedoeld is om de nieuwbouw te stimuleren, kunnen ook “oudere” gebouwen nog in aanmerking komen. Alles hangt af van het ogenblik waarop ze in gebruik zijn genomen, en waarop de belastingadministratie de onroerende voorheffing voor het eerst heeft ingekohierd.

JAN VAN DYCK

Jan Van Dyck is fiscalist.