De onzekere toekomst van de Europese wijk

De uitbreiding van de Europese Unie plaatst Brussel opnieuw in de schijnwerpers. De Belgische hoofdstad wordt bevestigd in zijn Europese rol en opent de armen voor tien nieuwe lidstaten. Meteen een fantastische buitenkans voor de Brusselse kantoormarkt. Op voorwaarde dat de overmoed niet toeslaat.

Eind mei 2001. ImmoTrends wijst in een Europa-dossier op het gebrek aan visie over de toekomst van de Europese wijk. Allerlei twisten tussen de verschillende overheden schonden het imago van een wijk die de grote Europese ambities zou moeten symboliseren.

We zijn nu twee jaar verder en tien nieuwe landen staan te trappelen aan de Europese deur. Waar staan we nu? We moeten in de eerste plaats vaststellen dat de evolutie bijzonder traag verloopt. Een aantal netelige stedenbouwkundige dossiers, zoals dat van de D4/D5 – het blok vlak naast het station Luxemburg – of het woningproject ter compensatie van de kantoren van het Europees Parlement, zitten weliswaar in een eindfase, maar de Europese wijk ziet er nog altijd droevig uit. Toegegeven, er werd nieuwe openbare infrastructuur gecreëerd. En er werden renovatieprogramma’s in gang gezet, vooral dan voor kantoorgebouwen. Maar over het algemeen beantwoordt het resultaat toch niet aan de verwachtingen.

Een voortijdig debat over de oprichting van een derde Europese pool heeft wel heel wat energie opgeslorpt. Maar de centrale as, de Wetstraat, wacht nog op het – voor deze zomer aangekondigde – herstel van zijn vroegere glorie. Intussen liggen straten en trottoirs er als een maanlandschap bij en werd het ‘Paden voor Europa’-plan aan de kant geschoven. En dan zwijgen we nog over het Berlaymont-debacle. Ook de zogenaamde ‘gemengdheid van functies’, die door alle actoren wordt voorgestaan, boekt slechts minieme vooruitgang.

Multifunctioneel palet

Toch is er ook een positief element: de overheid schijnt zich eindelijk bewust te zijn van wat er op het spel staat. Het samenwerkingsakkoord werd in concrete vorm gegoten. De taskforce, waaraan zowel de federale, de regionale als de Europese overheden meewerken, heeft een dialoog tot stand gebracht tussen de partners. En de studie ‘Richtlijnen Brussel Europa’ die het bureau Agora uitvoerde, legt een aantal strategische krachtlijnen bloot. Ze houdt onder meer rekening met stedenbouwkundige aspecten, de mobiliteit, de openbare ruimte, maar ook met de huisvesting en de veiligheid.

Agora wijst op de noodzaak om het bestaande stedelijk weefsel te herschikken, maar ook om de commerciële en dienstverlenende activiteiten te diversifiëren. Het bureau voegt eraan toe: “De wijk mag niet gekenmerkt worden door een concentratie van handelszaken, maar moet integendeel vooral bediend worden door buurtwinkels. Het komt erop aan om de nabijgelegen commerciële polen te stimuleren en op het niveau van de stad de traditionele winkelbuurten op te waarderen.”

De studie wijst ook op een nieuwe behoefte op het gebied van de huisvesting. De uitbreiding van vijftien naar – voorlopig – 25 leden zal aanvankelijk 2500 Europese ambtenaren aanvoeren. De Europese Commissie rekent tegen 2008 zelfs op de komst van 3900 functionarissen. Wanneer ook de gezinsleden er bijgeteld worden, zou Brussel in de komende twee tot vier jaar de komst van zo’n 10.000 mensen mogen verwachten. En dan houden we nog geen rekening met de bijbehorende activiteiten zoals lobbying, ambassades, regionale vertegenwoordigingen enzovoort.

Het gebrek aan standingvolle huisvesting op regionaal vlak is reëel. Het Gewest overweegt de bouw van 144.000 vierkante meter residentiële gebouwen, waarbij nog eens 58.000 vierkante meter compensatie in woningen komt in de Europese wijk. Tegelijk zullen er ook op andere domeinen behoeften ontstaan, onder meer wat betreft de collectieve uitrusting, kinderdagverblijven, scholen enzovoort. In 2004 komt er in Brussel overigens een vierde Europese school, meer bepaald in Laken. Die scholen, die vooral gericht zijn op de kinderen van Europese ambtenaren, bereiden zich voor op de komst van 2500 leerlingen van vier tot achttien jaar tegen 2004.

In een algemene opmerking legt de studie ook de nadruk op de noodzaak om te blijven zoeken naar een evenwicht tussen de woonfunctie en de economische, sociale, culturele en vrijetijdsactiviteiten. Agora legt ook uit dat de herbestemming van het bestaande zakencentrum aangemoedigd moet worden door zijn imago te verbeteren. “Met dat doel voor ogen moet verder gewerkt worden aan ambitieuze projecten voor de renovatie van groene zones, van de binnenkant van huizenblokken enzovoort. Het openbaar vervoer, ten slotte, moet een belangrijkere rol spelen dan nu het geval is,” zo besluit de studie.

Overaanbod vermijden

Een groot deel van de voorstellen die in de studie toegelicht worden, staat ingeschreven in het samenwerkingsakkoord tussen de federale overheid en het Brussels gewest. De toestand evolueert dus positief. Op stedenbouwkundig gebied wordt de herinrichting voorzien van de Wetstraat, de Belliardstraat en de Montoyerstraat. Wat deze laatste straat betreft, staan de werken voor de deur (kostprijs: 1,2 miljoen euro). Het project, dat de signatuur draagt van landschapsarchitect Capart, omvat onder meer de verbreding van de voetpaden, evenals een aantal aanplantingen. “Later zullen ook de Handelsstraat, de Jacques de Lalaingstraat en de Jozef II-straat een facelift krijgen,” zegt François-Xavier de Donnéa ( MR), afscheidnemend minister-president van het Brussels gewest. “Daarvoor werd een budget van 1,8 miljoen euro uitgetrokken. Het programma omvat tevens de heraanleg van de belangrijkste openbare ruimten, waaronder ook de aanleg van een ‘Europaruimte’ aan het Schumanplein. Ook een verbetering van de intermodale pool Schuman (metro en treinstation) wordt voorzien.”

Wat de kantoorgebouwen betreft, begint de evolutie van de toestand ten gevolge van de uitbreiding van de Europese Unie zich stilaan af te tekenen. Het ziet ernaar uit dat de behoeften van de instellingen gekend en intussen al ingevuld zijn (Berlaymont voor de Commissie, D4/D5 voor het Parlement, Lex 2000 voor de Raad en Belliard voor het EESC en het Comité van de Regio’s). Maar er heerst nog altijd onzekerheid over alle activiteiten die rond die instellingen draaien (lobby’s, ondernemingen, vertegenwoordigingen…). Op het kabinet van de Brusselse staatssecretaris WillemDraps wordt daarover een geruststellende, maar vooral voorzichtige klok geluid: “Het huidige aanbod in de Leopoldwijk komt, wat het aantal vierkante meter betreft, overeen met de eerste fase van de uitbreiding. Er moet absoluut vermeden worden dat er een overaanbod gecreëerd wordt dat op termijn de evolutie van de markt zou schaden.”

Die mening wordt gedeeld door de professionals van de vastgoedsector: “Verschillende projecten die nu in aanbouw zijn zullen de markt dynamisch houden,” zegt PierreBondelé, international director van Jones Lang LaSalle. “Daarnaast zet de wijk haar europeanisatie verder. Gezien de stijging van de huurprijzen en de waardering van de gebouwen, zullen de bewoners die geen directe band hebben met de instellingen op termijn moeten verhuizen. Op die manier zal bijkomende ruimte ter beschikking komen die de projectontwikkelaars dan wel snel zullen moeten renoveren. Dat is natuurlijk op voorwaarde dat de instellingen bereid zijn om de Europese zone uit te breiden. De aanzet daartoe hebben ze al wel gegeven door het Rolincomplex aan de Louis Schmidtlaan en misschien ook het City Center ( nvdr – City 2, een transactie die nog niet ondertekend is) af te huren. Op middellange termijn zal er van verzadiging dan ook nauwelijks sprake zijn.”

Naast de instellingen leggen ook de nieuwe lidstaten heel wat activiteit aan de dag. “Die landen waren al vertegenwoordigd in Brussel,” zegt PierreCollette, partner van Cushman & Wakefield Healey & Baker. “De meeste onder hen willen de oppervlakte die ze nu innemen verdrievoudigen. Ze vragen daarbij vooral naar prestigieuze gebouwen in de grootteorde van 3000 vierkante meter en op wandelafstand van de instellingen (het Schumanplein). Ook de regio’s winnen aan belang. Terzelfder tijd neemt ook de vraag van de lobbyisten versneld toe. En de federaties en beroepsverenigingen zijn eveneens op zoek naar, vooral kleinere, oppervlakten. De vraag komt dus uit verschillende richtingen.”

De ondernemingen hebben intussen de noodzaak ingezien om zich te vestigen in de nabijheid van de beslissingscentra en voelen zich eveneens aangetrokken door de Leopoldwijk. Na GE Capital, British American Tobacco en Thales heeft nu ook Microsoft zopas 400 vierkante meter gehuurd aan de Troonlaan. Het hoofdkwartier blijft wel gevestigd in Diegem. Ook het aantal advocatenkantoren groeit zienderogen. Het zijn allemaal spelers die er heel wat geld voor over hebben om in de nabijheid van de instellingen te zitten. “De omgeving van het Schumanplein vormt een ware micromarkt waar de huurprijzen steeds maar blijven stijgen,” stelt Pierre Collette vast. “Op dit ogenblik lopen onderhandelingen over huurprijzen van 285 euro per vierkante meter per jaar, een nieuwe ‘prime rent’. Naarmate men verder weg gaat van die strategische plek, dalen de waarden aanzienlijk. Bovenaan de Wetstraat, in de buurt van de kleine ring, draaien de huurprijzen rond de 225 euro. De mogelijkheid om te voet van kantoor naar de instellingen te gaan is een reëel criterium geworden bij de keuze van een vestiging.”

Een scenario zonder Europa?

De resultaten die de task force boekte, zijn bemoedigend. Maar nu De Donnéa voortijdig zijn functie neerlegt, mag men zich terecht afvragen wat er met het dossier zal gebeuren en in hoeverre zijn opvolger, Daniel Ducarme ( MR), gemotiveerd zal zijn om op de ingeslagen weg verder te gaan.

Ondanks die echt tastbare inspanningen, bezondigen Brussel en België zich nog altijd aan een gebrek aan politieke ambitie en aan een chronische inefficiëntie ten gevolge van de overlapping van de verschillende overheidsniveaus (gemeentelijk, regionaal, federaal). De ontwikkeling van Europa mag niet ten koste gaan van vitale functies voor de stad – iets wat overigens niemand wenst, ook de Europese ambtenaren niet.

Zonder Europa en zijn stoet van instellingen, de lobbyisten, de dienstverleners, zou Brussel – laten we het maar toegeven – niet zoveel voorstellen. Onze politici zouden dan ook de moed moeten hebben om de handschoen op te nemen en een globale en doordachte visie te volgen. Want hoort het, op de vooravond van de uitbreiding, niet voor een groot deel tot onze verantwoordelijkheid om 484 miljoen mensen een positief en dynamisch beeld van Europa aan te reiken? Er werden al heel wat ministerposten in het leven geroepen, maar intussen werd geen enkele politieke verantwoordelijke met die taak belast. Op een ogenblik dat heel wat befaamde architecten ware meesterwerken uittekenen voor Lissabon, Bilbao, Berlijn en Lyon, is er nog geen enkele die zijn stempel gezet heeft op Brussel.

Sommigen verschuilen zich achter een wat simplistische redenering: onder het voorwendsel dat Europa naar ons gekomen is zonder dat we erom gevraagd hebben, dat het Verdrag van Nice Brussel bevestigt als hoofdstad en dat instellingen eigenaar zijn van een (klein) deel van hun patrimonium, lijkt de rol van Brussel een uitgemaakte en onomkeerbare zaak.

Toegegeven, een uittocht van die instellingen vormt een hoogst onwaarschijnlijk scenario, maar we kunnen toch ook niet ontkennen dat, met 25 en misschien zelfs meer lidstaten, Brussel niet langer in het geografische centrum van Europa zal liggen. Sommige steden zullen krachtig de strijd aanbinden, zoveel is zeker. Berlijn bijvoorbeeld, dat over een miljoen vierkante meter nieuwe en grotendeels onbezette kantoorruimte beschikt. Het lijdt geen twijfel dat andere landen fier zouden zijn om het Europese schip bij hen te zien aanmeren. We mogen die concurrentie niet onderschatten.

Véronique Pirson

Op een ogenblik dat befaamde architecten ware meesterwerken uittekenen voor Lissabon, Bilbao, Berlijn of Lyon, is er nog geen enkele die zijn stempel heeft gezet op Brussel.

De omgeving van het Schumanplein vormt een ware micromarkt, waar de huurprijzen steeds maar blijven stijgen.

Het lijdt geen twijfel dat andere landen fier zouden zijn om het Europese schip bij hen te zien aanmeren. We mogen die concurrentie niet onderschatten.