Brusselse kantoren houden een feestje

De makelaars zijn het er roerend over eens dat 2006 een vruchtbaar jaar was voor de Brusselse kantoormarkt. Het aandeel van de privésector in de kantooropname is niet vreemd aan dat hernieuwde optimisme.

Privésector: 70 %. Publieke sector: 30 %. Over die verhouding is iedereen het eens. Maar de ramingen over de take-up (brutokantooropname) voor 2006 variëren van 550.000 tot 600.000 vierkante meter. Nicolas Orts, bestuurder en managing director bij CB Richard Ellis (CBRE), bleef eind december mordicus volhouden: “Vorig jaar raamden we de take-up voor 2006 op 594.000 vierkante meter. Uiteindelijk doen we beter dan verhoopt, met 619.000 vierkante meter. En die cijfers betreffen alleen de transacties waarvan we weet hebben.” Even later geeft hij toe dat de toekomstige vestiging van het Amerikaanse bedrijf FedEx op het terrein waar het project van ontwikkelaar Codic komt (Brusselsesteenweg in Terhulpen) al in die cijfers is opgenomen. De behoefte aan een gemeenschappelijk platform dat orde schept in de cijfers van de makelaars, laat zich voelen. Er wordt over gepraat, maar concrete oplossingen zijn nog niet voor morgen.

De brede glimlach op de gezichten van de makelaars spreekt boekdelen: 2006 was duidelijk een uitstekend jaar. In tegenstelling tot 2005, toen de kantooropname kunstmatig werd opgevoerd door grote, al lang bevestigde transacties (Dexiatoren, D4-D5 Ruimte Leopold…), werd het jaar 2006 gekenmerkt door een regelmatiger transactieverloop. De Brusselse markt toonde zich weer ouderwets performant. “Dit jaar kwam de vraag vooral vanuit de privésector. Dat was lang geleden en het is voor de vastgoedprofessionals een geruststelling,” duidt Nicolas Orts.

Pierre Bondelé van Jones Lang LaSalle (JLL) wijst erop dat de hele Brusselse markt goed heeft gepresteerd. “Voor het centrum, de Leopoldwijk en de rand liggen de opnamecijfers boven het gemiddelde,” stelt hij. “Voor de Louizawijk, de Noordwijk en de gedecentraliseerde zone komen ze overeen met het gemiddelde.”

Kortom, de Brusselse markt doet het goed en de verschillende partijen doen het óók goed. Deze goednieuwsshow moet echter – zonder de sfeer te willen verpesten – genuanceerd worden met een paar opmerkingen.

Privésector wijst de weg

Met een kantooropname van ongeveer 400.000 vierkante meter was de privésector dit jaar uitzonderlijk actief. Vooral de financiële sector toonde zich erg gretig, gevolgd door de dienstensector en de industrie. De TMT-sector (technologie, media en telecom), die in het begin van deze eeuw zeer actief was, heeft zijn tweede adem nog niet gevonden.

In 2006 nam de financiële sector 95.000 vierkante meter in gebruik. Dat is een stijging met 15 % tegenover het gemiddelde van de twee voorbije jaren. De vraag van deze sector, die vooral actief is in het Central Business District (CBD) (95 % van de totale opname voor 2006), volgt op de consolidaties, overnames en hergroeperingen. Dexia opteerde voor de eigen Dexiatoren (85.000 vierkante meter) op het Rogierplein. Fortis herschikte zijn troepen in Central Plaza, Arcadia en Botanic Building (30.000 vierkante meter in totaal). Ook Axa heeft na de overname van Winterthur een hergroeperingsproces ingezet en gebruikt nu een groot gedeelte van zijn Belmont Court (waar vroeger het ministerie van Arbeid en Tewerkstelling was). Ook Bank of New York heeft zijn intrek genomen in datzelfde gebouw (11.500 vierkante meter), terwijl Group S (verzekeringen) 10.400 vierkante meter huurt in de Fonsnylaan, tegenover het Zuidstation.

De dienstensector was in 2006 goed voor een opname van 85.000 vierkante meter, dat is ongeveer 40 % meer dan het gemiddelde van de twee vorige jaren. De belangrijkste transactie was de voorverhuur door Ernst & Young (17.000 vierkante meter). Het auditbedrijf ruilt eind 2008 zijn stek in Brussel-gedecentraliseerd voor een plek in het Pegasus Park in de Brusselse rand (Diegem). De opname door de dienstensector in het algemeen concentreerde zich overigens ook in de rand. Alleen de advocatenkantoren, die elk jaar ongeveer 15.000 vierkante meter opnemen, blijven innig verstrengeld met het CBD.

De vraag van de industriesector bedroeg in 2006 nog 60.000 vierkante meter, een daling met 10 % in vergelijking met de twee vorige jaren. Ook voor de industriesector is de rand de geprefereerde kantoorzone. Kodak (dat van Waterloo Office Park naar Terhulpen verhuist), Canon en Ingersoll-Rand tekenden voor de opmerkelijkste transacties.

EU breidt jachtterrein uit

De Europese en internationale administraties zwermen uit over het hele Brussels Gewest. Tijdens het voorbije jaar gingen de Europese instellingen huurcontracten aan voor diverse grote kantoorprojecten. Zo huurde de Europese Commissie onlangs Beaulieu (18.000 vierkante meter, gedecentraliseerd) en Pavillion (19.000 vierkante meter, Leopoldwijk). En een agentschap van de Europese Commissie nam het nog maar pas op de markt aangeboden Covent Garden in gebruik (15.600 vierkante meter, Noordwijk).

De vraag van internationale administraties, zoals vertegenwoordigingen van verschillende landen en regio’s, was goed voor 30.000 vierkante meter (5 % van de nieuwe huurcontracten) en blijft op de Brusselse kantoormarkt een constante factor voor de nettohuurnemingen. De belangrijkste transacties van 2006 waren de vertegenwoordigingen van Bulgarije en van Slovenië, de ambassades van Zuid-Afrika en van Tsjechië, en de uitbreiding van de ambassade van de Verenigde Staten, allemaal in de Leopoldwijk.

De federale ministerraad keurde de uitbreiding van de politiediensten naar Crown Avenue (16.000 vierkante meter) in Elsene (gedecentraliseerd) goed. De Vlaamse overheid bracht enkele van haar diensten samen in de Ellipse Building (ruimte Noord).

Huurprijzen: belachelijk laag

Volgens vastgoedadviseur DTZ bedraagt de totale voorraad aan kantoorruimte in Brussel nu meer dan 12 miljoen vierkante meter, waarvan 7,6 miljoen in het CBD (Centrum, Noord, Zuid, Leopoldwijk, Louiza) tegenover 2,8 miljoen in de gedecentraliseerde zone en 1,6 miljoen in de rand.

Pierre Collette, die het kantoordepartement bij Cushman & Wakefield (C&W) leidt, wijst op een Brusselse markt met twee snelheden. “De gebouwen van de A-klasse, nieuw of grondig gerenoveerd, raken makkelijk verhuurd, al moet je soms een jaar wachten,” stelt hij. “Maar de gebouwen van B- of C-klasse blijven achter. Tussen de Neerveldstraat en de Kolonel Bourgstraat (Schaarbeek) staat 110.000 vierkante meter kantoorruimte leeg. En dan hebben we het nog niet over de Marcel Thirywijk in Sint-Lambrechts-Woluwe. Overleg hierover met alle betrokkenen lijkt me een dringende noodzaak. Sommige panden blijven jarenlang leegstaan, terwijl eigenaars of gemeentelijke autoriteiten het vertikken om zich aan te passen aan de realiteit van de markt.”

Voor minder gebruikelijke wijken en gebouwen lijkt het werk van makelaars nog al te vaak op een nummertje jongleren op een slappe koord, met schikkingen zoals kosteloosheid, btw-constructies, upgrades enzovoort. Het spreekt voor zich dat de grote spelers zoals Cofinimmo, Axa RE en Fortis RE een grotere flexibiliteit hebben in de onderhandelingen rond huurbedragen. Maar men begint eindelijk – en tot ieders tevredenheid – toch af te stappen van ‘geschenkjes in de marge’. Het zou de transparantie van de huurmarkt ten goede moeten komen.

“De Brusselse huurprijzen blijven wel belachelijk laag in vergelijking met andere gewilde hoofdsteden,” sneert Norbert Muller, die bij JLL onlangs aan het hoofd kwam van het departement capital markets. “Dat is niet meteen een positief signaal voor de toekomst van het Brusselse vastgoedpark. Als de huurprijzen zo laag blijven, wordt het moeilijk om gebouwen op te trekken die de hoofdstad van Europa waardig zijn.”

De corporates zijn steeds meer geïnteresseerd in die al te schaarse kwaliteitspanden. “Andere gebouwen willen ze zelfs niet meer bezoeken, ook niet bij zeer scherpe prijzen,” vult Pierre Collete aan. “Alleen maar omdat grote baas Alfred Bouckaert dat zo graag wilde, besliste Axa uiteindelijk om zich te vestigen in ‘zijn’ Belmont Court. En dat is lang niet het enige voorbeeld. Hoe zou je de ondernemingen kunnen aansporen om te verhuizen als er binnen het CBD niet één gedurfd pand van 10.000 vierkante meter te vinden is?”

Leopoldwijk zet de toon

Net als de vorige jaren blijft de Leopoldwijk ook in 2006 de toon zetten voor de huurprijzen. Dat geldt in het bijzonder voor het project van Codic op de De Meeûssquare, met 295 euro per vierkante meter per jaar. Tegen 2008 zou het nog iets meer worden in de zowat 60.000 vierkante meter van het volledig gerenoveerde gebouw van Axa RE tussen de Schumanrotonde en het Jubelpark. In de zomer van 2006 vertrokken de vertaaldiensten eindelijk uit het JECL, dat momenteel wordt gerenoveerd volgens plannen van Atelier de Genval en ELD.

“De beste projecten moeten minstens 250 euro per vierkante meter per jaar kunnen opbrengen,” vindt Nicolas Orts. “Bedrijven willen zich herpositioneren, maar om de Leopoldwijk, het Centrum of zelfs de Louizawijk te veroveren, moet een prijs betaald worden.”

Volgens JLL zijn de huurprijzen lichtjes gestegen, zowel de primerents (+ 1,75 %, tot 290 euro per vierkante meter per jaar) als de middencategorie. Het hoogste kwartiel consolideert op 207 euro per vierkante meter per jaar (+ 6,7 %), wat gunstig is voor de markt van de nieuwe gebouwen. De gewogen gemiddelde huur steeg eveneens, met 3,6 % naar 168 euro per vierkante meter per jaar. Het centrum en de Louizawijk registreerden huurstijgingen in het topgamma, respectievelijk tot 225 en 220 euro per vierkante meter per jaar. Tegelijk was er een snelle daling van de leegstandsgraad, wat ook weer voor opwaartse druk op de huurprijzen zorgde. Deze kan nog even aanhouden gezien het nakende gebrek aan aanbod.

Volgens C&W tonen de meeste indexen van de Brusselse markt (prime, kwartiel, gemiddelde prijs) een stijging met zowat 10 % op één jaar. In 2007 zou die trend zich nog doorzetten. Het aantal transacties nam toe van 464 in 2005 naar 500 in 2006. Deze stijging van de activiteit herinnert aan de piek van 2000 (545 transacties).

DTZ nuanceert dan weer de prijsstijgingen. Deze vastgoedadviseur ziet veeleer een stagnatie en in sommige wijken zelfs een daling van de huurprijs. Dat zou vooral het gevolg zijn van de concurrentie tussen leegstaande panden.

Leegstand onder controle

Het leegstandpercentage bedraagt volgens DTZ iets minder dan 10 %, een percentage dat wordt bevestigd door alle collega’s. Concreet is er in Brussel dus bijna 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. In 2007 worden bovendien de tweede fase van Covent Garden (40.000 vierkante meter), Woluwe Gate (8900 vierkante meter) en Arsenaal (8800 vierkante meter) opgeleverd.

De oplevering van nieuwe gebouwen op de markt was in 2006 vergelijkbaar met het gemiddelde van de vijf voorbije jaren: een totaal van 400.000 vierkante meter, overwegend in de Leopold- en de Noordwijk (elk 40 %). De belangrijkste gebouwen zijn al in gebruik genomen of voorverhuurd: Dexiatoren (85.000 vierkante meter), Ellipse Building (50.000 vierkante meter, 62 % verhuurd aan de Vlaamse Gemeenschap), Lex 2000 (56.000 vierkante meter voor de Europese ministerraad), Belmont Court (32.000 vierkante meter voor Axa en Bank of New York).

JLL raamt het nieuwe aanbod voor 2007 en 2008 op slechts 300.000 vierkante meter per jaar, of een kwart minder dan het gemiddelde van de vijf voorbije jaren. “Maar door belangrijke hergroeperingstransacties zullen sommige wijken meteen worden afgeblokt op de huurmarkt,” meent Pierre Bondelé. “Dit scenario is met name al zichtbaar in de Leopoldwijk. Volgend jaar zal dit ook voelbaar worden in de gedecentraliseerde zone, waar de Europese instellingen en de corporatesector grote ruimten zullen ontruimen als gevolg van de oplevering van drie grote projecten.” Het aanbod bereikt dus een bodem, zoals de markt vorig jaar wenste. Dat is voordelig voor de leegstandgraad en de huurprijzen.

Nieuwe en gerenoveerde kantoren

Op een jaar tijd zijn in het Brusselse kantoorlandschap nochtans heel wat nieuwe projecten verschenen. Volgens CBRE loopt het aantal nieuwe of gerenoveerde vierkante meters in 2006 op tot ruim 600.000. Hiervan was bijna 30 % nog beschikbaar bij het jaareinde. Volgens diezelfde makelaar zijn de nieuwe gebouwen en projecten op maat goed voor 60 % van de transacties (zie kader: Weinig nieuw aanbod).

De grote opleveringen zetten inderdaad de toon op de markt. De grootste transactie (33.500 vierkante meter) is voor rekening van de Vlaamse Gemeenschap, die haar activiteiten centraliseert in de Ellipse Building en dus vertrekt uit North Plaza en het Markiesgebouw (centrum) dat straks een broodnodige opknapbeurt krijgt.

JLL merkt op dat hoewel 30 % van de huurmarkt netjes wordt verdeeld tussen de Europese, internationale en Belgische administraties, de markt van de openbare sector vooral plezier beleeft aan de structurele vraag vanuit Europese instellingen en buitenlandse vertegenwoordigingen. In 2006 slokte Europa meer dan 65.000 vierkante meter kantoorruimte op, vooral in Beaulieu (18.000), Pavillion (19.000) en Covent Garden (15.000) op de grens van ruimte Noord. In Covent Garden zal het eerste deelproject onderdak verschaffen aan de contractuelen van een Europees agentschap (DG Onderzoek). Men zoekt nu nog een afnemer voor het tweede gedeelte, dat in juli 2007 wordt opgeleverd.

Reken maar dat men heel aandachtig observeert of deze eerste ingebruikname in de noordelijke uithoek van Brussel een voltreffer wordt. Op termijn zou deze zone immers kunnen uitgroeien tot een vierde vestigingspool van de Europese Unie in onze hoofdstad. De uitdaging is enorm, vooral voor toekomstige grootschalige ontwikkelingen.

Om de suspens op peil te houden, kan men rekenen op de geprogrammeerde aankomst van nieuwe leden en hun lobby’s in de Europese Unie. “De meerderheid van de Centraal-Europese vertegenwoordigingen is al onder dak,” merkt Pierre Bondelé op. “We verwachten volgend jaar nog enkele middelgrote transacties voor de leden van het Europa van de Vijftien en voor enkele vertegenwoordigingen en ambassades zoals Slovenië en Zuid-Afrika.”

De Vlaamse Gemeenschap kan wel een belangrijke speler blijven op de huurmarkt, maar het tijdperk van de grote overheidsherstructureringen (waarvan de piek al dateert van 2003) lijkt voorbij. Al rekent men er bij CBRE op dat het Brussels Gewest een deel van zijn back-office, goed voor 25.000 vierkante meter, zal herhuisvesten. De stad Brussel wil ook nieuwe oorden opzoeken. Zo wil de stad weg uit zijn administratieve centrum (De Brouckère), dat zijn beste tijd heeft gehad en een grootscheepse renovatie kan gebruiken.

Voor 2007 verwacht CBRE een kantooropname van ongeveer 625.000 vierkante meter. Voor de openbare sector zou de opname onder 225.000 vierkante meter blijven. De privésector zou opnieuw de drempel van 400.000 vierkante meter moeten kunnen overschrijden. “Deze voorspelling steunt op de goede economische groei in ons land en op de vele huurmogelijkheden die de Brusselse markt momenteel te bieden heeft,” zegt Nicolas Orts. “We verwachten dat heel wat bedrijven zich in 2007 in nieuwe kantoren zullen vestigen.

Philippe Coulée