De massa kijklustigen op Batibouw is grotendeels schone schijn. Want een kwaliteitswoning bouwen, is voor de overgrote meerderheid van de Belgen te duur. Ook de koopmarkt wordt stilaan onbetaalbaar. Hoe kan de overheid de druk van de ketel halen? Schaf de algemene hypotheekaftrek af, zeggen vooraanstaande economen. En geef gerichte steun aan bouwers, verbouwers en kopers in bepaalde marktsegmenten.
Batibouw ontvangt deze week weer duizenden bouwlustige bezoekers. Velen zullen op hun honger blijven zitten. Want bouwen is erg duur geworden. De denkgroep Itinera berekende dat de productie van woningen dramatisch afnam, van 60.000 in 2005 naar 35.000 verleden jaar. Slechts een op de vijf huishoudens kan zich een nieuwbouwwoning van 220.000 euro, fiscaliteit inbegrepen, veroorloven.
Minder woning voor meer geld
Volgens een studie van sleutel-op-de-deurbouwer Blavier, die Trends kon inkijken, heeft 55 procent van de Vlaamse particuliere woningbouwers een maximaal budget van 200.000 euro (exclusief bouwgrond). In Wallonië is dat 64 procent. Een op de drie bouwlustigen heeft te weinig middelen om de woning van zijn keuze te bouwen.
Louis Amory, gedelegeerd bestuurder van Woningen Blavier: “Veel mensen spreiden de bouw dan maar uit over een paar jaar of werken met doe-het-zelfpakketten. Ze bouwen ook compacter, met een kleinere tuin en een carport in plaats van een garage.”
Dat blijkt ook uit de cijfers. De gemiddelde nieuwbouwwoning is tegenwoordig 107 vierkante meter groot. In 2000 was dat nog 140 vierkante meter. De gemiddelde bouwgrond in Vlaanderen daalde in 25 jaar van 12 naar 8 are. “Niet alleen de betaalbaarheid speelt een rol”, signaleert Stefaan Bostoen van het gelijknamige bouwbedrijf. “Ook de cultuur. Mensen willen geen grote percelen meer. Wie werkt er nog in zijn tuin als hobby?”
Slechts een op de vijf huiseigenaars kiest nog voor nieuwbouw. In 1973 was dat nog de helft. De rest zoekt bestaande woningen. Maar ook voor hen is het kommer en kwel. “De kopers van nieuwbouw krijgen per euro minder kwaliteit dan voorheen”, zegt Johan Albrecht, professor economie aan de Universiteit Gent en lid van Itinera. “Dure gronden en steeds strakkere regelgeving stuwen de prijs van een kwaliteitsvolle nieuwbouwwoning op een goede locatie de hoogte in. De middenklasse bouwt daarom steeds minder en vlucht naar de koopmarkt. Daar richt het gemiddelde gezin zich in toenemende mate op het middelste en onderste marktsegment. Daar stijgt de vraag dan relatief sterk, wat de asymmetrische prijsvorming van de jongste jaren kan verklaren.”
Itinera berekende dat de prijzen van de woningen in het laagste marktsegment in de periode 2005-2009 stegen met 51 procent. De prijs van de op 10 procent na duurste woningen (de zogenaamde P90) nam toe met 23 procent. Het is vechten voor een goedkope woning.
Te weinig nieuwe woningen
Dat het steeds moeilijker wordt, blijkt ook uit de betaalbaarheidsindex die ING samenstelt op basis van de woningprijzen, de rente en de koopkracht (zie grafiek). “De index staat op het laagste peil in decennia”, stelt Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING. De OESO en het IMF wijzen al langer op de overwaardering van Belgische vastgoed. Ook de Nationale Bank berekende onlangs dat de woningprijzen 18 procent overgewaardeerd zijn. En toch stegen ze in 2011 weer met 4 tot 5 procent.
Deze evolutie verspreidt als een olievlek naar andere segmenten. Vanden Houte meldt dat de kostprijs van nieuwbouw zich plooit naar de situatie op de secundaire markt door de opwaartse druk op de grondprijzen. “Omdat de secundaire markt overgewaardeerd is, geldt dat ook voor nieuwbouw.”
De oorzaak van de prijsstijging is een wanverhouding met de demografische tendens, redeneert Albrecht. “Het aantal huishoudens groeit in ons land met 50.000 per jaar, terwijl de netto nieuwbouwproductie is gedaald tot ongeveer 35.000 stuks. Er is te weinig aanbod van nieuwe woningen, waardoor de algemene schaarste groter wordt.”
Vanden Houte verklaart de prijsstijgingen op de woningmarkt – ondanks een stabiele rente en koopkracht – door het groter persoonlijk aandeel bij de bouw of de verwerving van een woning. In 2004 leende de gemiddelde hypotheeknemer 80 procent van de prijs voor zijn woning. Vandaag is dat 35 procent. “Het ziet ernaar uit dat vooral grootverdieners of mensen met vermogende ouders of grootouders zich een kwaliteitswoning kunnen veroorloven”, zegt Vanden Houte.
Itinera berekende dat zonder een eigen inbreng van 50.000 euro amper 18 procent van de tweeverdieners met twee kinderen een modale nieuwbouwwoning kan financieren. Dit is minder dan 6 procent van het aantal huishoudens.
“Betaalbaarheid is relatief”, redeneert professor economie Erik Buyst (KU Leuven) echter. “Louter het feit dat een woning wordt gekocht of gebouwd, bewijst dat ze betaalbaar is. De prijs zet zich immers naar de koopkracht op de markt.”
Lichte paniek
De betaalbaarheid werd begin dit jaar actueel, nadat de coalitiepartners hadden beslist om de bevoegdheid over de woonbonus te regionaliseren. “Geruchten over een afschaffing van de aftrek zorgden voor een lichte paniek bij veel cliënten”, weet Bart van Opstal, voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.
De Confederatie Bouw reageerde onmiddellijk dat ze “geen enkele reden” zag waarom het federale beleid niet zou worden voortgezet door de regio’s, via belastingaftrekken of premies. “Met de tussenkomst van de overheid kan de productie van woningen stijgen”, zegt Robert de Mûelenaere , gedelegeerd bestuurder van de Confederatie. “Dat biedt niet alleen een oplossing voor het woonprobleem. Een procent groei in de bouw is goed voor 0,1 procent algemene economische groei, een surplus aan (para)fiscale inkomsten van 0,04 procent van het bbp en 5000 banen. Nu het fiscale systeem voor kopers en bouwers aanpassen, zou een crisis veroorzaken in de vastgoedsector en de bouw. Zo worden de problemen van de economie en de overheidsfinanciën alleen maar groter.”
De ECB, het IMF en de OESO argumenteren dan weer dat uitgerekend die fiscale subsidies de Belgische woningmarkt doen oververhitten. Erik Buyst verwijst naar de verhoogde fiscale aftrek in 2005: “Het was de bedoeling woningen beter betaalbaar te maken, maar de maatregel dreef gewoon de prijzen op. Zo pompte de federale overheid nog meer lucht in de zeepbel van de residentiële vastgoedmarkt.”
Itinera redeneert dat de fiscale subsidies vooral de prijs op de kopersmarkt verhogen. “Fiscale subsidies voor nieuwbouw blijven opportuun omdat er een relatief onderaanbod is van woningen”, denkt professor Albrecht. “Voor bestaande woningen mogen fiscale subsidies zeker herbekeken worden. Een afschaffing heeft wel discriminerende effecten. De laagste budgetten worden uit de markt gedreven ten voordele van de huishoudens met meer financiële middelen.”
Luc Machon van de beroepsfederatie van makelaars BIV is not amused met deze zienswijze. “Elke subsidie leidt tot een prijsverhoging. Dat is een argument om op termijn de woonbonus in zijn huidige vorm geleidelijk af te schaffen. Maar het is economische nonsens om aan de aanbodzijde te segmenteren door enkel de nieuwbouw te subsidiëren. Segmenteer liever aan de kant van de vraag, door bijvoorbeeld enkel jonge gezinnen een fiscaal duwtje in de rug te geven.”
Erik Buyst pleit er ook voor om de woonbonus of de Vlaamse variant ervan efficiënter vorm te geven. Zo zou de aftrek na verloop van tijd, als een gezin meer verdient en ook de inflatie de afbetaling draaglijker maakt, sterker mogen verminderen. Ook wil hij voor kopers van duurdere woningen minder aftrekmogelijkheden.
Buyst: “De overheid moet haar middelen adequaat aanwenden. Zo’n woonbonus moet de gezinnen ondersteunen die net onvoldoende middelen hebben om een doorsneewoning te kopen. Een beleid dient om problemen op te lossen, niet om de bouw van privékastelen te subsidiëren.”
Strikte timing
Vanden Houte vreest een permanente discussie over de Vlaamse variant als de woonbonus in 2014 wordt overgeheveld. Hij verwijst naar Nederland, waar al drie jaar stemmen opgaan om de zeer ruime fiscale aftrek te beperken. Vanden Houte: “Een catastrofe voor de vastgoedmarkt, die verlamd werd door de rechtsonzekerheid. Nederlanders gooien hun huis op de markt tegen te lage prijzen, omdat ze vrezen dat ze in de toekomst nog slechter af zijn. De prijzen stuiken in elkaar. Als het systeem van de fiscale hypotheekaftrek wordt afgeschaft, moet dat zeer geleidelijk gebeuren en met een strikte timing. Anders kijken kandidaat-bouwers en -kopers de kat uit de boom. Een woning is geen brood dat je snel bij de bakker haalt, maar een engagement van twintig jaar. In zo’n situatie krijgt de woningmarkt klappen in volle crisis. Dat zou nefast zijn.”
De nieuwbouwsector kent al problemen. Volgens de Blavier-studie stelt 40 procent van de kandidaat-bouwers zijn project uit door de crisis. “De aarzeling om te bouwen wordt extra versterkt door de onzekerheid over de fiscaliteit”, zegt CEO Louis Amory.
Het kabinet van minister van Wonen Freya Van den Bossche vindt het nog te vroeg om te reageren, maar stelt wel dat aan bestaande leningen niet wordt geraakt. Luc Machon (BIV): “Best niet. Anders komen heel wat gezinnen in problemen, moeten ze hun woning dumpen en volgt een vastgoedcrisis op z’n Amerikaans.”
Gebundeld woonbeleid
Volgens van Opstal is de overheveling van de woonbonus een goede zaak, omdat Vlaanderen zo beter de vastgoedsector kan aansturen. “De Vlaamse overheid gaf de vastgoedsector al een boost door de registratierechten te verminderen en meeneembaar te maken bij een tweede verkoop. De inkomsten uit registratierechten stijgen trouwens elk jaar.”
De Vlaamse overheid komt al tussenbeide door woonkredieten te ondersteunen. Voor gezinnen met kinderen gebeurt dat via het Vlaams Woningfonds. Dat verstrekte vorig jaar 2369 bijzondere sociale leningen voor een totaal van 334,3 miljoen euro. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen had toen 1545 leningen uitstaan voor 222,7 miljoen euro.
Met Ethias werd een contract afgesloten voor een verzekering gewaarborgd wonen, waarmee mensen die tijdelijk in financiële moeilijkheden komen worden vrijgesteld van de afbetaling van hun hypotheeklening. Het gaat elk jaar om 7200 verzekeringen. Van Opstal: “Steeds meer financiële instellingen nemen spontaan zelf clausules op waarbij de afbetaling tijdelijk kan worden opgeschort. Dit geeft zeker aan jonge ontleners een comfort om toch die lening aan te gaan. Nu de ontleningsperiode al over 35 jaar kan lopen, neemt de kans op een financiële hapering toe.”
“Deze stelsels zijn een goede zaak voor mensen die net geen woning kunnen kopen”, reageert professor Buyst. “Er bestaat natuurlijk een reëel gevaar dat zij dan weer gezinnen die net te veel verdienen, uit de markt duwen. Daarom moet over dat soort maatregelen goed worden nagedacht, en voortdurend bijgestuurd als er schadelijke effecten zijn. Maar toch: door de overheveling van de fiscale bonus heeft Vlaanderen vanaf 2014 een krachtig instrument erbij om een woonbeleid te voeren.”
Breder sociaal beleid
Het Antwerpse Centrum voor Sociaal Beleid heeft dit al snel begrepen. Verleden week publiceerde het een scenario waarbij een tiende van de opbrengst van een beperking van de fiscale voordelen voor huiseigenaars naar kansarme huurders zou gaan, via huursubsidies. De koopkracht van de huurders zou 10 tot 25 procent toenemen en de armoede in Vlaanderen zou dalen met 4 procent. “Vlaanderen krijgt er een pak middelen bij om zijn woonbeleid te sturen”, zegt CSB-onderzoeker Josefine Vanhille. “Het zou stom zijn om ze niet in te schakelen in een breder sociaal beleid.”
Lees Vlaamse copycat van woonbonus ongewenst en onmogelijk, blz. 18
HANS BROCKMANS
Slechts een op de vijf huiseigenaars kiest nog voor nieuwbouw. In 1973 was dat nog de helft.
“Het ziet ernaar uit dat vooral grootverdieners of mensen met vermogende ouders of grootouders zich een kwaliteits-woning kunnen veroorloven” (Peter Vanden Houte, ING)
“Een beleid dient om problemen op te lossen, niet om de bouw van privékastelen te subsidiëren” (Erik Buyst, KU Leuven)
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier