Baksteen op de maag

De vastgoedmarkt, die een belangrijke motor van onze economie is, vertraagt. Notarissen melden minder transacties en de Confederatie Bouw verwacht zelfs een nulgroei. Daarnaast vaardigen het ministerie van Financiën en het staatssecretariaat voor Fraudebestrijding een stroom aan maatregelen uit. De noodlijdende economie krijgt het ook fiscaal te verduren. Daar hoort een kanttekening bij. De overheid moet er ook oog voor hebben dat de economie, en sectoren zoals die van het vastgoed, moeten worden ondersteund.

Er zijn twee dingen typisch voor een Belg: hij heeft een baksteen in zijn maag en hij wil zo arm mogelijk sterven om successierechten uit te sparen. De fiscus speelt daar al jaren een kat-en-muisspel mee. Een van de resultanten daarvan is het fiscale beleid met betrekking tot de patrimoniumvennootschap. Wie niet louter om fiscale redenen een patrimoniumvennootschap aanhoudt, kan aanspraak maken op het lagere belastingtarief van 3 of 7 procent als hij zijn vennootschap via een schenking overdraagt. De patrimoniumvennootschap stimuleert op die manier indirect de vastgoedmarkt.

Door de recente overheidsmaatregelen dreigt die stimulans teloor te gaan, zelfs zonder dat aan de essentie van het fiscale statuut van de patrimoniumvennootschap wordt geraakt. De coëfficiënt voor de berekening van de forfaitaire voordelen van alle aard op onroerende goederen die kosteloos ter beschikking worden gesteld, werd bijna verdubbeld. Als ik kosteloos in een woning woon die eigendom van mijn vennootschap is, haal ik daar een voordeel uit. Het is logisch dat ik daar inkomstenbelastingen op betaal, want als ik de woning huur, betaal ik ook huur. Die logica hapert als het forfaitair bepaalde voordeel van alle aard hoger is dan het bedrag dat ik op de markt moet betalen om dezelfde woning te huren. Dat probleem duikt almaar vaker op bij woningen met een hoog kadastraal inkomen.

Ook de aangekondigde verhoging van de liquidatiebonus van 10 naar 25 procent, knaagt aan het voordeel dat de patrimoniumvennootschap kan bieden. Hoeveel ondernemers hebben hun woning niet in een vennootschap ondergebracht en staan kort voor het einde van hun loopbaan? Als ze hun activiteiten laten uitdoven, maar in hun woning blijven wonen, hebben ze twee mogelijkheden. Liquideren ze hun vennootschap, dan moeten ze naast de meerwaardebelasting van 33,99 procent en de registratierechten, ook nog eens 25 procent roerende voorheffing op hun liquidatiebonus betalen. Dat betekent dat ze al gauw meer dan de helft van de waarde van hun onroerend goed aan de staatskas moeten afdragen. Liquideren ze hun vennootschap niet, dan zullen ze — hoewel ze met pensioen zijn — verder forfaitair worden belast op hun voordeel van alle aard, wat een zware dobber kan zijn.

De overheid staat dus voor een belangrijke uitdaging: haar maatregelen doen stroken met de belangen van de sectoren die de economie schragen, zoals de vastgoedsector.

De auteur leidt het fiscale en juridische team voor vastgoed en M&A van Deloitte Fiduciaire.

YANNICK DE SMET

De overheid staat voor een belangrijke uitdaging: haar maatregelen doen stroken met de belangen van de sectoren die de economie schragen, zoals de vastgoedsector.