Aziatische ondernemers. Bouwen aan Wall Street-Azië

Mori Building blaast een frisse wind door

de muffe kantoormarkt van exploderend Shanghai. Een gok

die kan tellen.

Locatie : Tokyo.

Tot nu bevonden de meeste activa van de Japanse bouwondernemer Minoru Mori zich als het ware in zijn achtertuin de populaire Minato-wijk van Tokyo. Maar op zijn zestigste wil Minoru Mori van Mori Building een internationale ontwikkelaar maken. Met zijn reuzeprojekten in Shanghai wordt Mori één van de eerste buitenlandse ontwikkelaars in de Pudong New Zone. De stedebouwkundigen van China’s ekonomische hoofdstad hopen deze tot de Wall Street van Azië te kunnen uitbouwen.

“We hebben hier een heel ervaren ontwikkelaar die de Japanse bedrijfswereld meebrengt, ” zegt Nicholas Brooke, een senior partner van vastgoedkonsulent Brooke Hillier Parker. Zowel Shanghai als Dalian proberen zich snel te ontwikkelen, maar “ze hebben hiervoor niet voldoende kantoorruimte. Als die er wel is, wordt ze slecht beheerd en worden hoge huurprijzen gevraagd. ” De huurprijzen voor kantoorgebouwen in Shanghai kunnen oplopen tot 3,5 VS-dollar per vierkante meter en per dag. Dit bedrag ligt heel dicht in de buurt van de 4,5 dollar voor de duurdere gebouwen in Tokyo (resp. ongeveer 98 en 126 frank).

De eerste stappen van het Mori-concern in het buitenland, meer bepaald op de Amerikaanse vastgoedmarkt, leverden gemengde resultaten op. Mori gaf er zo’n 2,8 miljard Belgische frank uit aan twee vastgoedcomplexen : in 1983 kocht het een 120 hektare groot terrein in de buurt van Dallas, Texas dat 12 jaar later echter nog steeds braakliggend is en in 1989 verwierf Mori een 76.000 vierkante meter groot kantoorcomplex in Houston, Texas met een 90 %-bezettingsgraad doet dat het lang niet slecht.

KANTOREN.

Zodra Minoru alleen aan het hoofd van het bedrijf kwam te staan (zie kader), organizeerde hij de onderneming op een wereldwijde basis. In april 1994 richtte hij de Forest Overseas holdingmaatschappij op (het Chinese teken voor Mori betekent woud of forest). “We willen kantoorgebouwen oprichten in elk onderontwikkeld land dat voor zijn groei over niet voldoende kantoorruimte beschikt, ” zegt hij.

De eerst halte is China, waar Mori landhuurkontrakten voor 50 jaar aan de haak kon slaan. Op deze terreinen gaat hij drie kantoorgebouwen oprichten : één in Dalian en twee in Shanghai. De arbeiders zijn net begonnen met de graafwerken voor de 4 miljard frank kostende en 46 verdiepingen tellende Shanghai Senmao International Building (vermoedelijke einddatum van de werken : 1998). Het andere Shanghai-projekt, waar nog druk aan getekend wordt, is een gepland complex van 25 miljard frank met meer dan 90 verdiepingen. Het zal samen met Amerikaanse en Japanse partners worden ontwikkeld.

Indien de Mori-onderneming in China een sukses wordt, kan Vietnam het tweede doelwit worden. “Maar tot op heden is daar geen wetgeving die de buitenlandse vastgoedinvesteringen regelt, ” zegt Mori. “China is al wel zover en nu is het ideale moment om er voet aan wal te krijgen. “

Minoru Mori is het ermee eens dat er te veel in Shanghai wordt gebouwd, maar verwacht dat deze tendens tegen 1998 zal afnemen. Zelfs als hij het bij het rechte eind heeft, zijn er toch nog talloze typisch Chinese problemen : ondoorgrondelijke, vlug veranderende beleidslijnen, buitensporige inflatie en schaarste aan buitenlandse munten.

Analisten zijn van oordeel dat de Shanghai Senmao Building Mori zeker een return van 15 % zal opleveren. Maar sommigen menen dat zijn ander projekt in Shanghai meer loze woorden dan echte daden zullen zijn.

Mori laat zich niet ontmoedigen en blijft ervan overtuigd dat hij voldoende buitenlandse huurders zal kunnen aantrekken om de drie projekten binnen het jaar winstgevend te maken. En dat is volgens hem in de eerste plaats te danken aan het feit dat Mori kwaliteit kan bieden, iets wat de kostenbesparende projektontwikkelaars van China of Hongkong niet kunnen. “Wanneer je één van de beste gebouwen van Japan naar China brengt, zal je niet verliezen, ” zo zegt hij.

Op papier heeft Mori al huurders voor 60 % van zijn Shanghai Senmao Building en voor 70 % van het Dalian projekt. In dit laatste projekt waaraan nu wordt gebouwd, werd 2,2 miljard frank geïnvesteerd en het zou in oktober 1996 klaar moeten zijn. Eén ding speelt in zijn voordeel : in tegenstelling tot in Japan hoeft Mori hier geen talrijke winkeleigenaars in elke straat ervan te overtuigen om weg te gaan. De Chinese regering dwingt ze te verhuizen.

Wat de risico’s in China ook mogen zijn, de groei van de Mori-groep zal van ergens anders dan van Tokyo moeten komen. Daar is de vraag naar kantoorgebouwen even lusteloos als de hele Japanse ekonomie. Mori’s gebouwen in Tokyo lijden onder een 10 %-leegstand en er wordt verwacht dat de vastgoedprijzen (die toch al maar de helft meer zijn van hun rekordhoogte in 1987) er dit jaar met nog maar eens 20 % zullen dalen.

E.T.

(c) The Far Eastern Economic Review

MINORU MORI (MORI BUILDING) Het nieuwe Pudong : Wall Street van Azië.