Amerikaanse leraars azen op uw bedrijfsvastgoed

150 miljoen dollar. Dat geven Californische leraars aan Jan Scheers om in Belgisch industrieel vastgoed te investeren. Met First Industrial EU bewerkt hij vanuit Zaventem de rest van Europa.

Jan Scheers zit er onwennig bij op het hoofdkantoor van First Industrial EU in Zaventem. Het is halfleeg, net als de parking voor de nog te rekruteren 40 personeelsleden. “Het worden helse maanden”, zegt de 47-jarige Scheers, tot voor een half jaar topmedewerker van die andere ontwikkelaar van industrieel vastgoed Eurinpro (nu Goodman).

First Industrial EU is een joint venture van First Industrial Realty Trust en de California State Teachers’ Retirement System (CalSTRS), het op een na grootste overheidspensioenfonds in de VS met een portfolio van 175 miljard dollar (133,2 miljard euro). Het beursgenoteerde First Industrial Realty Trust is de grootste partij in industrieel vastgoed in de VS met een investeringscapaciteit van 10 miljard dollar (7,7 miljard euro). Tot voor enkele weken bleef het activiteitsterrein beperkt tot Noord-Amerika.

De joint venture van First Industrial en CalSTRS loopt tien jaar. “Dat wil niet zeggen dat we er in 2018 mee kappen”, zegt First Industrialtopman Mike Brennan in een exclusief interview met Trends. “Aan het einde van de rit maken we de rekening en bekijken we of we samen of apart de Europese projecten voortzetten. Onze strategie in Europa geldt voor de lange termijn.”

Het bedrijf legt 13 miljoen euro op tafel voor de Europese uitbouw, naast 114 miljoen euro (150 miljoen dollar) van CalSTRS. De totale investeringsportefeuille bedraagt – financiering door de bank WestLB AG incluis – 300 miljoen euro. Dat is ongeveer twee keer de waarde van de vastgoedportfolio van de bevak Montea. “Deze harde cash is ons droog poeder”, zegt Brennan. “De rest van de munitie leveren banken, eventueel.”

Het bedrijfsleven werd de voorbije jaren overstelpt door private equity- en andere fondsen, die met goedkoop krediet klassieke spelers uit de markt prijsden bij een overname, maar ook voor vastgoedinvesteringen. Brennan: “De kredietcrisis had zich op geen beter moment kunnen voordoen. Banken knijpen de kraan dicht, en voor ons is de weg vrij om met pure cash mooie projecten binnen te rijven.”

Ook in België. Scheers: “De banken hebben de markt kapotgemaakt. De vastgoedlogica was zoek.” Zo zakte het verwachte rendement op een investering tot 6 % en soms lager. Scheers streeft naar 7 tot 8,5 %, naargelang de kwaliteit van het gebouw. Scheers: ” Cash is king. Toch namen de voorbije weken al drie banken contact op. Wij schrijven immers een geloofwaardig vastgoedverhaal.”

Geen cowboys

First Industrial EU richt zich op de ontwikkeling, de herontwikkeling, sale and lease back en het beheer van (semi-)industrieel vastgoed. “Dat we geen one-shotdeals doen, verklaart mijn overstap”, klinkt het bij Scheers, die overigens geen commentaar mag geven op zijn vroegere werkgever. “Wij zijn geen cowboys die na de transactie de klant vergeten, zoals te veel gebeurt in onze sector.”

Net omdat First Industrial een breed spectrum heeft, blijft het weg uit China. “Natuurlijk is het een groeimarkt bij uitstek”, zegt Brennan. “Daar beginnen projecten echter van nul. Terwijl wij net de meeste toegevoegde waarde kunnen leveren in het herontwikkelen van bestaande sites. Hoe moeilijker, hoe liever. Ook staat de commerciële omgeving in China nog in haar kinderschoenen. Hypotheekcontracten, bevaks en financiële constructies rond vastgoedtransacties moeten nog worden opgebouwd. Bovendien is er rechtsonzekerheid. Bij elke transactie moeten we de mogelijkheid hebben ooit te verkopen. In China ligt die optie niet altijd voor de hand.”

Hoe schat de sector de nieuwe speler in? Bart Verhaeghe, gewezen topman van Eurinpro (nu Goodman), is zowat de peetvader van de moderne industriële ontwikkeling in onze contreien. “Toen wij begonnen, kon je zeer mooie meerwaarden creëren op individuele projecten, al was het maar omdat er minder concurrentie was. Ik vraag me af of First Industrial niet te laat komt. Volumespelers als Goodman en Prologis bezetten de markt.”

Scheers ziet nog heel wat ruimte voor de uitbouw van projecten in vooruitgeschoven posten van de havens (“extended gateways”) – rond het Albertkanaal bijvoorbeeld. Dat geldt meer nog in Vlaanderen dan in Nederland. “Wij zijn nog een stuk goedkoper dan Nederland”, zegt hij. “De overheid moet dan wel helpen de beschikbare ruimte vrij te maken. Waarom? Ruw gezegd: op termijn wordt logistiek zowat de enige sector waar laaggeschoolde werkkrachten nog ingezet kunnen worden.”

Brennan noemt de Benelux, met twee van de drie grootste containerhavens, de logistieke topregio in Europa. “Door de uitbreiding wordt de Europese Unie steeds groter en rijker. De landen in Midden- en Centraal-Europa werden vanuit logistiek oogpunt plots deelstaten in een groter geheel. Daarom winnen grote distributiecentra aan belang. Elke onderneming wil haar logistieke keten optimaliseren rond nieuwe kernen. De Nederlandse en Vlaamse havens passen perfect in dat plaatje.”

Trends vernam dat de Amerikanen al volop rekruteren in Duitsland, meer bepaald rond Hamburg, de tweede containerhaven. Ook Frankrijk en het oosten van Europa worden bewerkt. Verstandig, vindt ook Verhaeghe: “Puur nationale verhalen hebben geen schijn van kans. De komst van First Industrial EU is een goede zaak, want het bedrijfsleven kan professionele vastgoedspelers goed gebruiken.” (T)

Door Hans Brockmans