Villa’s en appartementen alweer flink duurder

Uit de jongste berekeningen van het vastgoedadvieskantoor Stadim blijkt dat er aan de Belgische kust geen einde komt aan de prijsstijgingen van vastgoed. Knokke-Zoute blijft de duurste vastgoedgemeente, gevolgd door nieuwe toppers aan de andere kant van de kustlijn: Koksijde-Oostduinkerke, De Panne en Nieuwpoort.

Dat de Belgische kust geliefd is, bleek nog maar eens tijdens de afgelopen maand juni: een hittegolf was voldoende om half België naar onze badplaatsen te lokken. Maar het succes van de Belgische kust blijkt ook uit de vastgoedactiviteit in onze badplaatsen, een activiteit die zich gaandeweg heeft uitgebreid naar het achterland.

Volgens Jan Jassogne van het vastgoedkantoor Agem (5 agentschappen in Middelkerke, Westende en Nieuwpoort, die samen zo’n 400 appartementen verhuren), wordt de markt aan de kust gegijzeld door het Duinendecreet. Wie vandaag nieuwe appartementen wil bouwen, is verplicht om oude gebouwen af te breken. “Op dit ogenblik is er een volledige blokkering, soms tot in het absurde toe,” voegt de algemeen secretaris van de Confederatie van Immobiliënberoepen van België (CIB) eraan toe.

Zo is er op de zeedijk van Westende een villa die geprangd zit tussen twee appartementsgebouwen en waarvoor de eigenaar naar verluidt 2,5 miljoen euro vraagt. “Je mag er zeker van zijn dat een of andere mogol die miljoenen op tafel zal leggen,” voorspelt Emile De Nève, de baas van Nouvelle Agence in Westende, een van de oudste en grootste (1000 appartementen in beheer en 500 in verhuring) agentschappen van onze kust.

Het achterland ligt voor het grijpen

Volgens de meeste waarnemers schuilt een van de verklaringen voor de boom van het vastgoed aan de kust in de daadkrachtige en coherente dynamiek die een aantal plaatselijke verkozenen tentoonspreiden. Ze verwijzen in dat verband graag naar Oostende, Blankenberge, De Haan en Nieuwpoort

Blankenberge en Oostende, twee steden die al vroeg in het spoorwegnetwerk werden opgenomen, mikken de jongste jaren vooral op de vernieuwing van hun honderdjarige infrastructuur. In Oostende, bijvoorbeeld, blijkt het hele havengebied, dat er wat verkommerd bijlag na het verdwijnen van de ferrydiensten op Dover, een ideaal terrein voor toekomstige privaat-publieke partnerships: op de Churchill-kaai komen binnenkort honderden appartementen. En aan de rand van de stad zal het Militair Hospitaal worden omgevormd tot een prachtig residentieel gebied. De architecten Beel & Achtergael werken daarvoor samen met Groep 3, de stad en de privé-promotor Vanhaerents (Torhout).

In Nieuwpoort zijn de oevers van de IJzer, die geruime tijd ondergewaardeerd bleven, dankzij de nieuwe jachthaven uitgegroeid tot een al minstens even speculatief vakantieoord als de dijk zelf. Het gemeentebestuur zal er trouwens binnenkort een nieuw provinciaal domein ontwikkelen, in navolging van Blankenberge en Zeebrugge.

Cijfers 2004: een kust met drie snelheden

De cijfers die het vastgoedadviesbureau Stadim over 2004 optekende, zijn uiterst bemoedigend: alle prijzen stijgen onverdroten voort. Zelfs Bredene, dat door het tracé van de tram niet bepaald bevoordeeld wordt, maakt een historische sprong vooruit: de referentieprijs steeg er van 105.946 naar 142.874 euro, een stijging met 35 % op jaarbasis en 75 % op vijf jaar tijd. Een record.

Op langere termijn bekeken, boeken ook De Panne (+65 %), Nieuwpoort (+64 %) en Oostende (+57 %) een opmerkelijke vooruitgang. De programma’s voor stedenbouwkundige vernieuwing die in het historische hart van de ‘koningin der badsteden’ werden opgestart, beginnen eindelijk vruchten af te werpen: Oostende is opnieuw een volwaardige stad geworden en de handelsactiviteit trekt opnieuw klandizie en geld aan. “In de Kapellenstraat (Feest- en Cultuurpaleis), de Van Iseghemlaan (Nieuw Helmond) en de Northlaan (Mediacenter) rijzen nieuwe, ambitieuze projecten uit de grond,” meldt Arnaud de Bergeyck, de kustspecialist van vastgoedconsultant Cushman & Wakefield.

Op het vlak van de referentieprijzen van het kustvastgoed (derde kwartiel of Q75) tekenen zich in grote lijnen drie geografische zones af. Van oost naar west hebben we het over Knokke-Heist, met 320.000 euro nog altijd topklasse, de middenmoot tussen Blankenberge en Westende (Middelkerke), waar de referentieprijzen uiteindelijk in het gelid zijn gaan staan (140.000-150.000 euro), en het uiterste Westen, waar de prijzenvork ook smaller geworden is (170.000-180.000 euro).

Die situatie maakt er het leven van de actieve waarnemers, kopers en verkopers zeker een stuk gemakkelijker op, ook al gaat het om sterk gewogen gemiddelden en treden er op het terrein nog altijd sterke verschillen op tussen de verschillende badsteden en – meer en meer ook – zelfs tussen zones en wijken.

Knokke: referentieprijs stijgt naar 320.000 euro

Wanneer we de cijfers in detail bekijken, zien we dat Knokke-Heist/Het Zoute zijn leiderspositie verstevigt, zowel op het gebied van transacties als prijzen. In het appartementensegment (1272 verkochte panden) explodeert de nu al overgewaardeerde referentieprijs: die steeg op een jaar tijd van 250.000 naar 320.000 euro, opnieuw dus +30 %. Geen mens die er nog aan twijfelt dat eigenaars bereid zijn om voor goederen met een erg hoge standing opnieuw de grens van 10.000 euro/m2 te overschrijden. Dankzij de jongste stijging op jaarbasis zijn de appartementen op vijf jaar tijd meer dan 50 % in waarde gestegen…

Op het vlak van de referentieprijzen wordt Knokke-Zoute gevolgd door nieuwe toppers aan de andere kant van de kustlijn: Koksijde-Oostduinkerke (181.150 euro), De Panne (171.875 euro) en Nieuwpoort (171.500 euro).

Vervolgens komt de middenmoot, met een redelijke evolutie op jaarbasis: het is niet verwonderlijk dat Oostende (155.726 euro, +14 %) en De Haan (147.875 euro, +11 %) hier het voortouw nemen op plaatsen als Blankenberge (146.825 euro, +8 %), Bredene (142.874 euro, +35 %) en ten slotte Middelkerke-Westende (142.250 euro), de nieuwe rode lantaarn ondanks een meerwaarde op jaarbasis van 20 %. Wat meteen betekent dat zelfs de nakomertjes aan de kust voldoende in huis hebben om afgunst op te wekken.

Lichte daling van het aantal transacties

Wanneer we de verkoopactiviteit bekijken en het aantal appartementen en villa’s optellen die vorig jaar op de secundaire markt werden verkocht (bestaande gebouwen), komen we op een totaal van 6613 transacties, tegenover 6919 in 2003 en 6646 in 2002. Ondanks de lichte vertraging blijft de activiteit met andere woorden levendig.

Er is een belangrijke parameter die deze daling kan verklaren: de goedgelegen tweedehandszaakjes worden zeldzamer en nieuwe kopers schrikken er niet langer voor terug om op plan te kopen in zones die aan de dijk grenzen, aangezien appartementen met uitzicht op zee nagenoeg niet meer te vinden zijn.

Het segment van de appartementen wordt in ieder geval nóg belangrijker, zowel op de secundaire markt als op de markt van de nieuwe promoties of gebouwen (onderworpen aan de BTW, maar niet aan registratierechten). Dat bijna-monopolie zorgt ervoor dat het nauwelijks nog de moeite loont om te spreken over de markt van de villa’s – zo schaars zijn de transacties daar geworden. Over de hele lengte van de Belgische kust veranderden er exact 451 van eigenaar, waarvan 141 in Koksijde-Oostduinkerke en 113 in Knokke-Heist. De andere badsteden vertegenwoordigen op dat vlak een weinig significante markt.

Nieuwbouw: allen daarheen…

Terzelfder tijd blijft in de meer landinwaarts gelegen zones het aantal promoties gestaag toenemen. In 2004 leverden de kustgemeenten bouwtoelatingen af voor 5509 nieuwe woningen (waarvan 4407 appartementen). Wat de bewoonbare oppervlakte betreft, kenden Middelkerke en Bredene een ware explosie, met respectievelijk een stijging van 33.000 naar 52.000 vierkante meter en van 14.000 naar 40.000 vierkante meter voor nieuwe woningen (renovaties niet meegerekend). In De Panne en Oostende lijkt de hoge cadans van de jongste jaren evenmin af te nemen.

Blijven de prijzen ook de volgende jaren stijgen?

Kan de euforie op de vastgoedmarkt aan zee nog lang blijven duren? Op korte termijn ongetwijfeld wel: de wet van vraag en aanbod speelt volop, vooral aan de kust zelf, waar het aanbod uiteraard wordt afgebakend door stedenbouwkundige voorschriften en geografische beperkingen.

Aan de aanbodzijde hoeven er nauwelijks woorden te worden vuilgemaakt over wat iemand ertoe brengt een pand aan de kust te verkopen: de meerwaarde is vaak indrukwekkend en sommigen hebben de instorting van de beurswaarden nog vers in het geheugen. Zij geven er de voorkeur aan om een goede meerwaarde mee te pikken zonder al te lang te moeten speculeren op een hausse.

Op korte termijn maken de aankoop op plan vlak bij het begin van een promotie of een snelle wederverkoop het dikwijls mogelijk om verleidelijke meerwaarden te realiseren. We herinneren er in dat verband nog maar eens aan dat die goederen niet worden onderworpen aan registratierechten maar wel aan de regels van de BTW. “Ik heb al klanten gehad die ‘s morgens kochten en hetzelfde goed met een behoorlijke meerwaarde in de namiddag weer verkochten. Het loopt de spuigaten uit,” zegt notaris Marc Van Beneden, de voorzitter van de Brusselse sectie van de Federatie van Notarissen, die zelf aan het hoofd staat van een kantoor waar transacties van kustvastgoed geen zeldzaamheid zijn.

Aan de aankoopzijde blijven de interestvoeten en de opening van de grenzen de markt op peil houden. Een belangrijke Oostendse promotor, Château Residenties, telt onder zijn huidige cliënteel al meer dan 10 % buitenlanders die op plan kopen – Nederlanders, Engelsen en Duitsers vooral – en dat percentage neemt alleen maar toe.

Verhuur: rendement halen is niet makkelijk

Wel wordt het steeds minder evident om een goed rendement te halen uit huurinkomsten. Enerzijds hebben eigenaars aanzienlijke uitgavenposten: de kosten die verband houden met de aankoop van een appartement, het eigenlijke beheer, het onderhoud van een gebouw dat snel verslijt, de weinig gunstige fiscaliteit in verband met tweede verblijfplaatsen… Anderzijds is de verhuuractiviteit afhankelijk van de weersomstandigheden – en die waren de voorbije seizoenen allesbehalve gunstig.

“Tegenwoordig bestaat de tendens dat huurders pas op het laatst reserveren en de zaak ter plekke regelen,” stelt Emile De Nève vast. ôNochtans zijn de huidige prijzen niet uitzonderlijk hoog, zeker niet wanneer je ze vergelijkt met wat huurders dertig jaar geleden moesten neertellen. Toen verhuurde je gemakkelijk voor 30.000 Belgische frank een appartement waarvoor je 1 miljoen frank had betaald. Nu halen verhuurders amper 2000 euro – in vier schijven van een week – voor een appartement waarvoor ze tien keer meer hebben neergeteld.” Zoek de fout…

Jo Jacoby

Nieuwe vastgoedtoppers aan de Belgische kust zijn Koksijde-Oostduinkerke, De Panne en Nieuwpoort.

In Knokke-Heist steeg de gemiddelde prijs van een appartement op één jaar tijd van 250.000 naar 320.000 euro: +30 %.

“Ik heb al klanten gehad die ‘s morgens een appartement op plan kochten en hetzelfde goed met een behoorlijke meerwaarde in de namiddag weer verkochten. Het loopt de spuigaten uit.”