‘Na de verdichting komt de vergroening’

Wie in het Brusselse in het groen wil wonen, komt gemakkelijk uit in de zuidrand. Het is een klein paradijs voor mensen die graag in een vrijstaand huis met een tuin wonen. Maar dat voorrecht is niet iedereen gegund. Om het aanbod in evenwicht te krijgen, gaan meer en meer stemmen op het hele gewest te vergroenen.

De slogan bij de ingang laat weinig aan duidelijkheid te wensen over. ‘Het bos, uw tuin’ staat in vette groene letters op een bord van twee op drie meter langs het voetpad van de Engelandstraat in Ukkel. Tien meter verderop volgt een herinnering, voor de kandidaat-kopers die het concept nog niet goed begrepen mochten hebben: ‘Een nieuwe wijk midden in de natuur’.

Voor één keer blijkt de slogan niet misleidend te zijn. Les Promenades d’Uccle, een complex met 298 woningen van Besix Red en Matexi, ligt half verscholen op het Engelandplateau. De enorme site van 12 hectare, een van de laatste stukken groen in Brussel vóór de grens met Vlaanderen, wordt omgeven door een Natura 2000-gebied. Je ziet tegenwoordig vaak dat de groene ruimtes een marketinginstrument zijn om vastgoed te kunnen verkopen, maar dat is hier niet nodig. “Groener dan hier kan haast niet”, zegt Frédéric van Marcke de Lummen met een glimlach. De directeur voor België van de promotor Besix Red is heel blij dat hij na een strijd van vijftien jaar en twaalf beroepsprocedures dit project heeft zien verrijzen. “Het is een echt stedelijk park. Dit project biedt de bewoners een kwaliteitsvolle en gezonde omgeving.”

Ukkel heeft wat dat betreft, net zoals de meeste gemeenten in ten zuiden van Brussel, weinig te klagen. Bijna 30 procent van zijn oppervlakte bestaat uit parken en grote tuinen. Dat heeft uiteraard een impact op vastgoedmarkt. “Het is een van de specifieke kenmerken van de Ukkelse markt en, meer in het algemeen, het zuiden van Brussel”, legt Jean Corman uit. Hij is de CEO en oprichter van het vastgoedagentschap Victoire. “De markt van de vrijstaande huizen blijft zeer dynamisch. Maar enorme eigendommen staan niet meer bovenaan op het verlanglijstje van de kopers. In sommige gevallen zijn ze zelfs een last geworden. Een mooi terras met uitzicht heeft de voorkeur. De ligging is nog altijd het belangrijkste criterium.”

Die trend zie je in de verkopen. De oppervlakte van de verkochte gronden neemt af. Een villa van 250 vierkante meter heeft tegenwoordig een tuin van 5 à 10 are. Bij een villa van 500 vierkante meter moet je rekenen op minstens 15 are. “De mensen kopen tegenwoordig niet zozeer een oppervlakte als wel privacy”, gaat Jean Corman verder. “Ze willen vooral een rustige leefomgeving zonder inkijk.”

Verkoopargumenten en mooie praatjes

De vastgoedmarkt in de bosrijke omgeving van Ukkel en omstreken blijft dus aantrekkelijk. Maar we moeten ook aanstippen dat er verschillende projecten met nieuwbouwappartementen lopen, wat voor een verschuiving zorgt in de woningvoorraad. We vermelden bijvoorbeeld de projecten Tree (Eaglestone), Moulin blanc (Thomas & Piron Bâtiment en Codevim), Les Hauts Prés (BPI en Belgian Land), Cavell Court (Burco en AG Residential), Asteria (e-maprod en Dedeyne Projects) en 3 Arbres (Magistrat), die momenteel op de markt zijn. Al die projecten maken gebruik van dezelfde bewoordingen om de investeerder te verleiden: ‘een oase van rust’, ‘een weelderige natuur’, ‘gelegen in een bosrijke omgeving’ en ‘appartementen die verbonden zijn met de natuur’.

“De natuur of groene ruimtes zijn belangrijke verkoopargumenten”, bevestigt Frédéric van Marcke. “Maar niet alle promotoren hebben dezelfde opvattingen over het milieu of dezelfde kwaliteitseisen. Het is aan de klanten om het onderscheid te maken.”

Je zou kunnen denken dat de promotoren dus naarstig bouwgrond zoeken in de buurt van bosgebieden of groene ruimtes, zodat ze hun investering vrij gauw kunnen terugverdienen. Niets is minder waar. “Het is maar een van de criteria”, relativeert Frédéric van Marcke. “De ligging blijft het belangrijkste criterium. In het centrum van de stad is bouwgrond trouwens een stuk duurder dan in de rand. Bij de verkoop van een appartement doet de aanwezigheid van groene ruimtes de waarde van het eigendom wel onmiskenbaar toenemen.”

Er zijn tegenwoordig veel projecten met luxeappartementen. Die moeten ervoor zorgen dat het klassieke project, waarbij ouderen hun te ruime en energieverslindende villa verruilen voor een modern appartement, probleemloos verloopt. “In dat geval blijkt dat de kopers bijzonder gevoelig zijn voor projecten die de nadruk leggen op de natuur”, bevestigt Jean Corman. “We zien dat bijvoorbeeld bij de projecten van Eaglestone. Zij bezuinigen niet op tuinarchitecten of kunstwerken, hoewel dat de gemeenschappelijke lasten omhoog jaagt.”

Die vaststelling wordt bevestigd door Nicolas Orts, de oprichter en CEO van Eaglestone: “Het is van kapitaal belang dat je een tuinarchitect inschakelt voor een project. Landscape Design Partnership en JNC International zijn daar bijvoorbeeld toonaangevend in. Ze creëren privéterreinen en bewegingszones, ze integreren de appartementen op de gelijkvloerse verdieping met het gemeenschappelijke park, enzovoort. Kortom, ze zorgen voor een opwaardering van het project, en dat heeft zijn weerslag op de verkoop. Of dat nu in de gemeenten ten zuiden van Brussel is of ergens anders, de omgeving staat voorop bij de appartementsprojecten. We kunnen daar niet meer omheen. En dat geldt niet alleen voor zogenaamde luxeprojecten. De tijd dat instapprojecten geen ambitieuze architectuur en geen kwaliteitsvolle omgeving moesten hebben, is voorbij. We zullen creatief moeten zijn, om de stad niet langer te betonneren. En als je groene ruimtes behoudt, houd je ook de gezinnen in de stad. Voor Brussel is ook dat een aspect dat je niet mag verwaarlozen.”

Weer laten ademen

Brussel is natuurlijk meer dan zijn mooie wijken in het zuiden. Voor de toekomst van de hoofdstad is het van wezenlijk belang dat ze in haar geheel vergroent. Daar de middelen voor vinden is dan ook een must. “In Brussel draaide het de voorbije tien jaar hoofdzakelijk om de bevolkingsgroei”, merkt de Brusselse Bouwmeester Kristiaan Borret op. “De verdichting is ten top gedreven. De komende tien jaar moet het gaan om de ecologische transitie. We moeten een pauze inlassen in de verdichting om ons te concentreren op de vergroening van Brussel. We moeten de hoofdstad een nieuw tijdperk inloodsen, we moeten haar laten ademen.”

En dat is eerder een noodzaak dan een strategie. De meeste grote steden kampen met het warmte-eilandeffect. Dat is een van de gevolgen van de verregaande betonnering. “We staan voor een nieuwe uitdaging”, meent Kristian Borret. “Groene ruimtes koelen de stad af, we kunnen niet zonder.” Brussel is niet de slechtste leerling van de klas, dankzij Leopold II, die verschillende parken heeft laten aanleggen. “Maar we moeten een stapje verder gaan. Met het Josaphatpark, het Wolvendaalpark, het Warandepark en het Ter Kamerenbos is Brussel qua groen rijkelijk bedeeld”, preciseert Guillaume van der Vaeren, de gedelegeerd bestuurder van JNC International. “Maar hoewel ook de promotoren de nodige instrumenten hebben, vind ik dat het vooral aan de overheid is om maatregelen te nemen.”

Een park voor 50 woningen

Sommige promotoren zijn zich bewuster van de problematiek dan anderen, maar er bestaan in elk geval een aantal wettelijke verplichtingen. Het kan gaan over stedenbouwkundige lasten of, voor bouwprojecten van meer dan 5000 vierkante meter, over de verplichting 10 procent van het perceel voor te behouden voor groene ruimtes. Bovendien bestaan er subsidies, in het bijzonder voor het groener maken van scholen.

“Toch zal dat nog beter moeten”, meent Kristiaan Borret. “De aanpak moet globaal en gespreid zijn, en niet alleen gericht op de aanleg van een groot park. Het park dat in de buurt van het Weststation in Molenbeek komt, is een mooie stap vooruit. Maar het zal niet voldoende zijn. Ik ben voorstander van een maatregel die het verplicht maakt dat bij alle vastgoedprojecten van meer dan 50 woningen een openbaar park of gemeenschappelijke tuin wordt aangelegd. En zo’n park of tuin moet je aanleggen in volle grond. Want bomen moeten kunnen groeien en water moet kunnen infiltreren.”

Guillaume van der Vaeren is het daarmee eens. Voor hem moet er weer natuur komen in de stad. “De inwoners willen graag meer contact met de grond en de natuur. Het is een bijna lijfelijke behoefte. De grond is een plezier. Het is heel belangrijk groene ruimtes te creëren in de steden. Vooral ook als je veerkrachtige steden wilt creëren.”

Zachte verdichting van verkavelingen

Om ruimte vrij te kunnen maken, moet de vergroening van de stad in theorie gepaard gaan met een toename van de hoogbouw. En dat is niet zo vanzelfsprekend. “Je moet de verdichting in de eerste plaats beperken door minder te bouwen”, verduidelijkt Kristiaan Borret. Hoe doe je dat? Vooral door de verdichting beter te spreiden. In gemeenten zoals Jette, Koekelberg, Bosvoorde en Oudergem bijvoorbeeld zijn er nog mogelijkheden. Je moet proberen nieuwe kernen te ontwikkelen. En er moet gekeken worden waar er mogelijkheden zijn voor een zachte verdichting op plekken waar het openbaar vervoer toegankelijk is. Kortom, het is belangrijk het op een gestructureerde manier aan te pakken.”

Het expertitiecentrum Perspective.brussels onderzoekt binnenkort hoe de verkavelingen uit de twintigste eeuw kunnen worden verdicht. De vrijstaande huizen in die woonwijken raken zoetjesaan in onbruik. Er wordt in het bijzonder gekeken naar het concept Bimby (Build In My BackYard). Dat maakt het mogelijk dat een eigenaar van een vrijstaande woning een deel van zijn grond afstaat voor een ander huis, dat aan het bestaande huis wordt gebouwd of achteraan in de tuin. “Het zou heel interessant kunnen zijn na de wijkcontracten verkavelingscontracten in te voeren”, zegt Kristiaan Borret enthousiast.