Aedifica

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan de inflatie gekoppelde huurcontracten.

Door de toevoeging van zeventien gebouwen in het afgelopen boekjaar 2014-2015 (afsluitdatum 30 juni) kon de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Aedifica, die is gespecialiseerd in residentieel vastgoed, trots melden dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen de magische grens van 1 miljard EUR had overschreden (1,005 miljard EUR). En het is lang geen eindpunt, want in juni werd nog eens 152,9 miljoen EUR opgehaald via een kapitaalverhoging. De specialist in huisvesting voor senioren (meer dan 70% van de totale portefeuille) blijft dus een zeer sterke ontwikkeling doormaken. Die groei heeft de vastgoedvennootschap ook toegelaten met Laurence Gacoin een chief operating officer (COO) aan te stellen.

De opmerkelijkste evolutie van de jongste tijd is echter dat Aedifica niet alleen meer in België, maar ook in Duitsland actief is geworden in de sector van rustoorden (de reële waarde is al meer dan 100 miljoen EUR). Een goede keuze, want het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan ons land (20% 65-plussers en 10% 75-plussers tegenover respectievelijk 18% en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, ten opzichte van ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendementen hoger liggen dan bij ons: in Duitsland eerder boven 6,5% en bij ons eerder in de buurt van 6%.

De portefeuille van Aedifica bestond eind maart uit 153 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 479.000 vierkante meter (was nog 376.000 vierkante meter eind juni vorig jaar). De portefeuille van Aedifica omvatte 865 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 68 rustoorden (was nog 52 eind juni) met 6492 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers.

Procentueel bedraagt de verdeling 71% huisvesting voor senioren, 22% residentiële of gemengde gebouwen en 7% hotels en andere gebouwen. Geografisch is 30% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 46% in Vlaanderen, 12% in Wallonië én 12% in Duitsland. Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 97,9% op 30 juni 2015. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen bedroeg 78,3% op 30 juni (was 78,0% op 30 juni 2014).

Zoals verwacht wordt voor het boekjaar 2014-2015 een dividend van 2,00 EUR bruto per aandeel (was 1,90 EUR per aandeel voor het boekjaar 2013-2014) uitgekeerd. En er werd ook reeds voor het lopende boekjaar 2015-2016, dat wordt afgesloten op 30 juni van volgend jaar een dividend van 2,05 EUR bruto per aandeel vooropgesteld. Eind juni bedroeg de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 45,29 EUR per aandeel (42,59 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus wel een serieuze premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan de inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 19 jaar). Een volwaardig alternatief dus voor een (overheids)obligatie met een brutodividendrendement van 3,4% (netto komt dat overeen met 2,6%). Houd wel rekening met de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A