Zijn serviceflats interessante beleggingen?

Met de toenemende vergrijzing van de bevolking, zien we dat steeds meer mensen er aan denken om te investeren in serviceflats. Is dat een interessante belegging?

Serviceflats, seniorenresidenties, woningcomplexen met dienstverlening,… Allemaal termen die een bijzondere vorm van zelfstandig wonen aanduiden voor mensen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen en eventueel beroep willen doen op bijkomende dienstverlening zoals de levering van maaltijden, poets- en verpleeghulp. In de praktijk gaat het meestal om appartementen in wooncomplexen gelegen in het centrum van een gemeente of stad.

Aankoop eigendom

Net zoals een ‘gewoon’ appartement, kan je een serviceflat kopen bij gespecialiseerde vastgoedgroepen die de nodige erkenningen hebben. De aankoop geeft je een eigen gebruiksrecht, maar als koper sluit je eveneens een exploitatiecontract met de uitbater/verkoper.

Dit is nodig omdat de uitbating moet voldoen aan bepaalde regels en centraal moet gebeuren voor alle serviceflats in een bepaald woningcomplex.

Eenmaal eigenaar geworden, kan je de serviceflat onmiddellijk zelf gaan bewonen – als je al wat ouder bent en nood hebt aan bijkomende diensten om toch nog zelfstandig te wonen – of verhuren.

In het laatste geval is het een pure investering en reken je niet alleen op de huurinkomsten maar ook op de eventuele meerwaarde bij een latere verkoop. Het verhuren van een serviceflat wordt meestal overgelaten aan de uitbatingsvennootschap van de verkoper.

De prijzen van serviceflats verschillen naar gelang de ligging, grootte, kwaliteit,… maar zijn hoger dan van een gewoon appartement omdat de gemeenschappelijke ruimtes groter zijn en er specifieke eisen van veiligheid en comfort moeten worden voldaan. Reken op een meerprijs van 15 à 20%.

Aankoop financieel recht

Een andere manier om te investeren in serviceflats is een financieel recht te kopen op een deel van een serviceflatcomplex. Concreet investeer je een bepaalde som geld voor een langere periode, meestal 30 jaar.

Het gaat dan eerder om een financieel product te vergelijken met een obligatie. Een dergelijk financieel recht geeft je een bepaald deel van de huur dat zich vertaalt in bijvoorbeeld 4 procent van het geïnvesteerde bedrag, voor zover je de serviceflat niet zelf bewoont.

Ga je wel in de flat wonen, dan valt de huurvergoeding weg en moet je rekening houden met een bijkomende kostprijs voor de dienstverlening zoals maaltijden, poetsdienst, verzorging… Op eindvervaldag, bijvoorbeeld na 30 jaar, wordt het geïnvesteerd bedrag opnieuw terugbetaald. Na de eindvervaldag kan je nog in de serviceflat blijven wonen mits de betaling van een huur.

Kortom, je koopt een deel in een serviceflatproject en daarnaast krijg je recht op de huurinkomsten als je er zelf niet in woont of een woonrecht, maar dan zonder huurinkomsten. De aankoop van een financieel recht gebeurt zonder registratierechten (10% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië) en zonder notariskosten.

Interessante belegging?

Als we het hebben over de aankoop van de eigendom van een serviceflat, dan verschilt het antwoord niet zoveel van dat op een investering in een gewoon appartement. De aankoop van een serviceflat valt weliswaar iets duurder uit, maar je krijgt de huurinkomsten als je er niet zelf gaat wonen en een eventuele meerwaarde bij een latere verkoop.

De grote vraag naar serviceflats, maakt dat je eigenlijk een huurgarantie hebt. Om uw investering te maximaliseren, let je best op de bouwtechnische kwaliteit, comfort en de afwerking van de serviceflat.

Ook een centrale ligging met nabijheid van winkels en openbaar vervoer is belangrijk.

De aankoop van een financieel recht is een ander verhaal. Gezien de lange termijn – 30 jaar – en het te investeren bedrag, namelijk de kostprijs van een serviceflat, bijvoorbeeld 100.000 euro, is een dergelijke belegging niet zonder risico.

Op eindvervaldag krijg je in principe het geïnvesteerde bedrag terug, maar dat zal enkel het geval zijn als het project rendabel blijkt te zijn op die lange termijn. Zal de uitbatingsvennootschap je investering binnen 30 jaar kunnen terugbetalen? Dat is vaak moeilijk in te schatten. Als individuele belegger heb je bovendien geen enkele vorm van medezeggenschap in de exploitatie en moet je een blind vertrouwen stellen in de exploitant.

Als je de serviceflat niet zelf bewoont, heb je recht op een opbrengst van bijvoorbeeld 4% van het geïnvesteerde bedrag, te vergelijken met de coupon van een gewone obligatie. Op een termijn van 30 jaar bekeken zijn er interessantere en minder risicovolle belegging dan het financieel recht in een serviceflat. (JS)