Welke leenformule?

Herinnert u zich Batibouw 1999 nog? De hypotheekrente op twintig jaar schommelde rond 5% en die op korte termijn zakte onder 4%. Dat was toen. Sindsdien blijft de rente stijgen en zijn er nieuwe formules in het leven geroepen. Wat te doen?

Het goede nieuws is dat de renteverhogingen binnen de perken blijven. Sinds februari staat de rente op 7,40%. Vorige maand stegen de rentevoeten voor twintig jaar vast tot 7,45%. Dat is nog steeds veel minder dan de uitschieters van de jaren tachtig. Toen liepen de intrestvoeten makkelijk op tot 15%. Ook de rentevoeten op korte termijn gingen dit jaar de hoogte in: tot 6,15% in augustus, 6,40% in oktober.

Beperkte verschillen

Deze recente ontwikkelingen hebben gevolgen voor de consumenten. Het verschil tussen leningen op korte en lange termijn daalt namelijk aanzienlijk. “Het beperkte verschil tussen het percentage op twintig jaar vast en een regelmatige herziening stemt tot nadenken,” zegt Bernard de Maleingreau, voorzitter van de Beroepsvereniging voor Kredietmakelaars. “Door dit kleine verschil is het niet langer aangewezen om een contract met regelmatige herzieningen – een formule die toch heel wat risico’s inhoudt – af te sluiten. Variabele percentages zijn interessant als er een groot verschil is ten opzichte van de vaste rentevoeten. Om de optimale formule te vinden, moet u rekening houden met het plafond (het maximale stijgingspercentage) dat bij de regelmatige herziening is voorzien.”

Een voorbeeld. Stel dat u een lening op twintig jaar afsluit met een lage quotiteit. Momenteel bedraagt de rentevoet voor twintig jaar vast 7,45%. U betaalt dan maandelijks per schijf van 1 miljoen 7881 frank terug. De jaarlijkse herzieningsformule stelt een percentage van 6,40% voor, met een plafond-bodemtarief van ongeveer 3%. De rentevoet zou dus maximaal tot 9,40% kunnen stijgen. Oorspronkelijk zou de maandelijkse aflossing 7289 frank bedragen, maar de jaren erna zou ze kunnen oplopen.

“In dat geval is de regelmatige herziening niet meer aantrekkelijk, behalve misschien voor speculanten die mikken op een daling van de rentevoeten op korte termijn of voor mensen die voor korte tijd lenen, op vijf jaar bijvoorbeeld. De wet verplicht immers tot een spreiding van de maximale stijging over de drie eerste jaren. Deze kredietnemers lopen dan ook een beperkt risico,” vervolgt hij.

Bij Fortis Bank zeggen ze precies hetzelfde. “Sinds Batibouw 2000 tekent zich een duidelijke trend af,” aldus Karine Du Vosel. “Op dat moment oogstte onze jaarlijkse herzieningsformule (plafond-bodem: ongeveer 3%) met constante mensualiteiten veel succes. Ze bood onze klanten de mogelijkheid een zo laag mogelijke maandelijkse afbetaling te storten. De leningen op twintig jaar en vijftien jaar vast vertegenwoordigden respectievelijk 15% en 12% van de contracten. Vanaf augustus keerde de trend. De contracten op twintig jaar vast, gevolgd door vijftien jaar vast, werden vanaf dan opnieuw het meest gevraagd.”

Zekerheid heeft een prijs

Bij het Centraal Bureau voor Hypothecair Krediet (CBHK) merkt men een toenemende vraag naar contracten met een vaste rentevoet. Men schuift er eveneens de formule dertien jaar vast met een plafond van 2% naar voren. Voor de laagste quotiteit bedraagt de rentevoet 6,50%.

Dexia neemt meer afstand van de kwestie. “De gemiddelde looptijd van een hypothecaire lening bedraagt ongeveer zeventien jaar,” aldus Vinciane Cardinael. “De voorspellingen over de evolutie van de rentevoeten gaan nooit verder dan vijf jaar. Hoe zullen ze er binnen tien jaar uitzien? Niemand kan deze vraag nu al beantwoorden. Rentevoeten op korte of op lange termijn? De keuze voor een bepaalde formule hangt vooral samen met de mate van onzekerheid – in stijgende of dalende lijn – die de klant wil aanvaarden.”

Voorzichtigheid is geboden. Dit artikel weerspiegelt een algemene trend op de markt. Elke instelling hanteert echter een verschillende rentevoet. Bovendien kunnen goede klanten die bedreven onderhandelaars zijn, uitstekende zaakjes doen.

De stijging van de rentevoeten heeft een weerslag op de markt. “Als we de eerste zes maanden van dit jaar vergelijken met het eerste semester van 1999, stellen we vast dat het aantal contracten met ongeveer 50% is gedaald,” aldus Karine Du Vosel van Fortis Bank. “We moeten dat cijfer wel relativeren. Het historische dieptepunt van de rentevoeten vorig jaar heeft geleid tot de herschikking van heel wat leningen. Veel projecten werden ook vooruitgeschoven. Het volume van de activiteiten werd dus enigszins kunstmatig opgeblazen.”

Tot slot willen we er nog op wijzen dat een nieuwe wettelijke schikking u misschien een aanzienlijke winst zal opleveren. Sinds mei dit jaar is het niet langer wettelijk verplicht een schuldsaldoverzekering af te sluiten om een hypothecaire lening te dekken. Als u toch dit soort verzekering afsluit, kunt u vanaf nu ook bij een buitenlandse maatschappij het voordeligste tarief zoeken.

Véronique Pirson