Dossier slachtoffers van de hoge rente: vastgoedmarkt maakt wellicht een zachte landing

Een blik op de beurskoersen van de vastgoedmaatschappijen is voldoende om te beseffen dat hogere rentevoeten brokken kunnen maken op de vastgoedmarkt. Door een combinatie van hogere rentevoeten, lagere waarderingen en een oplopende schuldgraad kregen veel maatschappijen een pittige scheerbeurt. Nadat ze de voorbije jaren met fikse premies bovenop de intrinsieke waarde noteerden, kan je dezelfde vastgoedportefeuilles nu kopen met een stevige korting.

Op de residentiële woningmarkt loopt het zo’n vaart niet, maar een afkoeling is al een tijdje merkbaar onder druk van een hogere hypotheekrente. Voor een vast krediet met een looptijd van meer dan tien jaar liep het rentetarief in de loop van 2022 op van minder dan 1,5 naar 2,8 procent. Deze rentestijging betekent dat gezinnen voor een zelfde maandelijks afbetalingsbedrag voor een lening op 25 jaar 15 procent minder kunnen lenen voor de aankoop van een woning. Begin dit jaar steeg de hypothecaire rente tot boven 3 procent, waardoor het aantal nieuwe woningleningen tot een dieptepunt is gedaald. “Vooral de nieuwbouwmarkt koelt af. Door de prijsstijging van de bouwmaterialen en de strenge energienormen kunnen heel wat gezinnen geen nieuwbouw meer veroorloven. Zij zoeken hun gading op de secundaire markt, maar ook deze markt boet aan dynamiek in”, zegt Johan Van Gompel, vastgoedspecialist van KBC.

De woningprijzen verraden deze afkoeling. In 2022 stegen de woningprijzen weliswaar nog in nominale termen, maar gecorrigeerd voor inflatie daalde de prijs met 6 procent. De markt is kwetsbaar voor verdere prijsdalingen omdat er nog altijd sprake is van een overwaardering van 10 tot 15 procent, schat ook de Nationale Bank. “We verwachten dit en volgend jaar dat de woningprijzen in reële termen licht dalen. Cumulatief levert dat een prijsdaling van 10 procent op in reële termen. De woningmarkt maakt dus een vrij zachte landing”, zegt Johan Van Gompel.

Begin de jaren 80 zorgde een cocktail van sterk stijgende rentevoeten en een kwakkelende conjunctuur nog voor reële prijsdalingen van 30 tot 40 procent. “Dat is vandaag weinig waarschijnlijk omdat de markt ondersteund wordt door stabiele inkomens en een nog vrij sterke arbeidsmarkt. In de loop van dit jaar zou de economie opnieuw wat moeten aantrekken. Mensen die vastgoed kunnen kopen, die doen dat ook. De markt wordt ook ondersteund door een renovatiegolf. De onzekerheid is echter groot. Bij een nieuwe escalatie van de oorlog in Oekraïne, een nieuwe energiecrisis of een groeivertraging door de financiële turbulente kan de zachte landing alsnog ontaarden in een echte prijscorrectie.”

Voor potentiële kopers is deze daling van de woningprijzen goed nieuws. De betaalbaarheid van een woning daalde in 2022 tot een historisch laag peil, door de eerdere stijging van de woningprijzen en de recente stijging van de hypothecaire rente. De stijging van de inkomens zorgde voor onvoldoende compensatie. Een doorsnee gezin spendeerde ruim 27 procent van zijn netto beschikbaar inkomen in 2022 aan de afbetaling van een lening met een looptijd van 20 jaar. Enkel begin de  jaren 80 en vlak voor de financiële crisis van 2008 lag deze afbetalingslast nog hoger.