Dé must van het moment: uw eigen riad in Mar rakesh

Na de villa in Knokke of de residentie aan de Côte d’Azur is het de beurt aan de riad, bij voorkeur in Marrakesh. Maar voor u een dergelijke droom verwezenlijkt, kunt u zich maar beter goed informeren. De rekening kan immers gepeperder zijn dan voorzien.

Marrakesh (Marokko)Marrakesh. Nog maar zelden is een toeristische bestemming erin geslaagd om zowel rugzaktoeristen, groepen als de internationale jetset te bekoren. Terwijl de rugzaktoeristen logeren in de kleine hotelletjes van de medina en de groepen neerstrijken in de veelal luxueuze megahotels van de buitenwijken, kiest de elite voor privé-residenties: riads in het hart van de medina.

Is het bezit van zo’n eigen riad alleen voor de allerrijksten weggelegd? Voor we op die vraag ingaan, dringt een definitie van het woord riad zich op. In de enge betekenis gaat het om een “Andalusische tuin in het hart van een huis of paleis. Bij uitbreiding, om het paleis zelf”. Vandaag wordt de naam riad gegeven aan huizen in het centrum van de stad, die als karakteristieke eigenschap hebben dat het hart wordt gevormd door een patio waarop alle vertrekken uitgeven.

De frequente misvatting als zouden alle riads paleizen zijn, kunnen we meteen relativeren. Vaak gaat het om grote burgerhuizen. Nu de jongste jaren heel wat Marokkaanse families wegtrekken naar modernere woningen, worden heel wat riads verhuurd, gewoonweg verlaten of verkocht aan buitenlanders.

De typische riad

Bij het betreden van een riad is het eerste vertrek meestal een duistere gang die leidt naar een open binnenplaats. Rond deze vierkante patio liggen de verschillende vertrekken, salons, keukens en slaapkamers verdeeld over één, twee of zelfs drie verdiepingen. Het platte dak dat de vertrekken overdekt, fungeert meestal als terras. Omdat deze woningen vaak binnen de stadswallen liggen, is het grondoppervlak vrij beperkt. Een typische patio heeft een oppervlakte van 25 tot 30 vierkante meter. De aanpalende vertrekken zijn rechthoekig en vrij smal naar Europese normen. Meestal hebben ze alleen ramen gericht op de binnenplaats.

De zogeheten tuin is meestal een betegelde binnenplaats met aanplantingen in uitsparingen of bloempotten. Een fontein kan het midden van de patio of een van de muren opluisteren.

Vergis u niet

Bent u verliefd op Marrakesh en bent u verliefd geworden op deze traditionele woningen? Net als alle toeristen zal uw eerste reactie zijn om de advertenties van de plaatselijke vastgoedmakelaars uit te pluizen. Daar leest u typische berichten als: “In te richten riad in perfecte staat. Talrijke woonvertrekken. Terras met uitzicht op de Koutoubia. Ligging vlakbij het Jemâa el-Fnaplein”, en vervolgens een prijs die voor sommigen verwaarloosbaar mag lijken.

Laten we deze advertentie eens ontcijferen. In te richten riad in perfecte staat, betekent dat de ruwbouw in orde is, maar dat restauratie of verfraaiing noodzakelijk is. Een groot aantal vertrekken betekent nog niet dat ze allemaal voorzien zijn van het nodige comfort. De keuken kan rudimentair zijn, de badkamer niet meer dan een eenvoudige wastafel op het gelijkvloers en de sanitaire voorzieningen kunnen zich beperken tot één toilet voor het hele gebouw. Het uitzicht op de beroemde minaret is niet meer dan een verkoopargument: de Koutoubia is immers te zien op alle terrassen van de medina. De ligging vlakbij het plein is wel een belangrijk element voor de waarde van het gebouw.

“De waarde van een riad is afhankelijk van zijn oppervlakte en van de basiskwaliteit van de constructie,” verklaart Mustapha Benhouman, een Marokkaanse vastgoedexpert. “Je moet vooral rekening houden met het aantal bewoonbare vierkante meter. Een riad in de buurt van het Jemâa el-Fnaplein is inderdaad meer waard, maar de toegankelijkheid is ook belangrijk. Idealiter zou het gebouw ten hoogste op een honderdtal meter van een parking moeten liggen.” Over de prijs zegt hij: “Het wordt steeds moeilijker om nog koopjes te doen. De markt is verzadigd en de vraag bijzonder groot.”

Dat wordt ook bevestigd door een architect van Belgische origine: “De jongste jaren zijn de prijzen echt de hoogte in geschoten. Het is vrijwel onmogelijk om een riad van minder dan 4000 dirham (400 euro) per vierkante meter te vinden. Voor u iets koopt, is het onontbeerlijk om een expert te raadplegen om de reële waarde van het pand te kennen en een architect om een idee te krijgen van de noodzakelijke werken.”

“Als aan alle voorwaarden is voldaan,” vult Mustapha Benhouman aan, “schommelen de prijzen tussen 800 euro en 1200 euro per vierkante meter. Voor een riad van 250 vierkante meter in een wijk aan de rand van de stad met een ruwbouw in goede staat, een centrale patio, een tweede patio op het dak van een bijgebouw, grote terrassen over de hele dakoppervlakte, elektriciteit en stromend water, vraagt men 260.000 euro. Tel daar nog tussen 450 en 600 euro per vierkante meter bij voor de restauratie. Afhankelijk van hoeveel luxe je verlangt.”

Laat uw aankoop renderen

Net als uw appartement aan zee kunt u uw riad gedeeltelijk of helemaal verhuren. De eigenaar kan de verhuring zelf op zich nemen of hij kan het beheer overlaten aan derden. Zelf uw riad verhuren, is zonder twijfel de minst interessante oplossing. Omdat riads meestal beschikken over vijf tot tien gastvertrekken, is het beheer vergelijkbaar met dat van een klein hotel. Dat vereist plaatselijk personeel. Een riad voor toeristen genereert al snel vijf banen: een gerant, een kokkin, twee tot drie kamermeisjes en een klusjesman. Werkt u liever met een agentschap, dan vindt u in de gids Voyager pratique – Maroc (Michelin) drie adressen: Marrakech Riads, Marrakech-Médina en Riads au Maroc. Net als alle makelaars van vakantieverblijven zoeken zij klanten en beheren zij het gebouw.

Ook voor de huur hebt u als eigenaar twee keuzemogelijkheden. U kunt de inkomsten in Marokko houden om de plaatselijke onkosten te betalen en uw vakanties in Marrakesh te financieren, of u kunt het geld naar België laten overkomen. Een andere mogelijkheid is om te werken met Belgische touroperators als Mediterra of AB Tours. Werken met dit soort tussenpersonen heeft verschillende voordelen. Het onthaal door het personeel en het onderhoud van het gebouw worden permanent gecontroleerd. En door te werken met een Belgische organisatie is de kans ook veel groter dat de klanten dezelfde nationaliteit hebben. Tot slot, als de betaling van de huur in België gebeurt, zijn de bemiddelingscontracten ook onderhevig aan het Belgische recht en niet aan het Marokkaanse. Een belangrijk gegeven bij eventuele geschillen.

Michel Ghesquière