“Brussel? Het is vijf voor twaalf!”

Befimmo staat er weer helemaal, zeker sinds het de vastgoedvennootschap van de overheid overnam. De bevak zet zijn opmars verder, maar dat gaat minder makkelijk dan het lijkt.

TRENDS. Het heeft een tijdje geduurd voor u tot de aankoop overging. Loonde het de moeite om drie jaar te wachten?

BENOîT DE BLIECK (BEFIMMO). “Laat mij één ding duidelijk stellen: om een overnameoperatie van het formaat van Fedimmo, of de operatie die we vlak daarvoor realiseerden in Luxemburg, Kirchberg, tot een goed einde te brengen, moet je heel wat riskeren en ook heel wat klappen incasseren. Er moet altijd een grondige expertise aan voorafgaan. Je moet ook op het juiste moment de juiste mensen en de juiste middelen hebben, en dat was eind 2006 het geval. We zullen overigens nog personeel bij aanwerven – we gaan van twintig naar ongeveer dertig werknemers – om te beantwoorden aan onze huidige expertisebehoeften.”

Wat vindt u van de huidige vastgoedmarkt?

DE BLIECK. “De grootste uitdaging, los van operaties van dit formaat, blijft hetzelfde voor alle professionals in ons vak: onze portefeuille rendabel houden en ook onze gebouwen, ook als de huurprijzen instorten zoals de laatste jaren het geval was. Het is waar dat de vastgoedwaarden blijven stijgen, ondanks het feit dat de intresten weer lichtjes naar omhoog gaan. En het is ook waar dat verschillende signalen erop wijzen dat de huurprijzen momenteel hun bodem hebben bereikt. Maar het kan nog altijd beter, zowel op het vlak van de huurprijzen als op het vlak van bezettingsgraad. Er bestaat tegenwoordig zo’n grote concurrentie tussen de investeerders en zo’n groot overaanbod dat je al heel zeker moet zijn van je portefeuille en je huurders om een stabiel rendement te garanderen. Voor de kantoormarkt zijn de positieve cycli steeds korter en de negatieve steeds langer.”

Wat is uw geheim om elk jaar, goed of slecht, uw rendement in evenwicht te houden?

DE BLIECK. “Ten eerste is een flink deel van onze portefeuille gelegen in de Europese wijk, een van de zones van de internationale markt waar de prijzen en de bezettingsgraad stabieler zijn. Ten tweede gaan wij alleen tot de aankoop over als we zo veel mogelijk risico’s kunnen beheersen. En ten derde is er ons project in Luxemburg dat ons nog enkele jaren genoeg winst zal opleveren om onze balans in evenwicht te houden.”

Hoe zit het met de micromarkt in Brussel?

DE BLIECK. “Hier in Brussel weet je nooit wat je koopt. Er zijn zoveel instanties met opeengestapelde bevoegdheden, zoveel complexe reglementen… Om zeker te spelen moet je abnormale termijnen vaststellen, je omringen door architecten die weten aan welke deuren ze moeten aankloppen… En dan kan het nog mis gaan. Met een dragende markt zou het al makkelijker zijn om de gebouwen rendabel te maken, maar de fiscale druk is in Brussel zo abnormaal hoog – wij merken dat elke dag bij het onderhandelen van de huurcontracten met onze grote klanten – dat privébedrijven hun oppervlakte inkrimpen of betere oorden opzoeken.”

Dat liedje horen we al jaren. Is er ondanks de loocheningen en beloftes van de politiek nog altijd niets veranderd?

DE BLIECK. “Zolang de gemeentes financieel op hun tandvlees zitten en de federale overheid het Brussels gewest niet de financiële en structurele middelen geeft om zich correct te ontwikkelen, zal er niets veranderen. Het is echt vijf voor twaalf als men wil vermijden dat Brussel een dode administratieve stad wordt waar de privésector alleen nog symbolisch aanwezig zal zijn met een paar lobbyisten in afvaardigingen. Kijk maar wat er bij Shell is gebeurd: het bedrijf was al sinds 1930 gevestigd in een historisch gebouw van 65.000 vierkante meter bij het Centraal Station, maar heeft dat moeten verkopen. Geleidelijk aan heeft Shell ook zijn personeelsbestand ingekrompen tot het minimum en de rest ondergebracht bij Delta (Oudergem) op een oppervlakte van 3000 vierkante meter. Als het zo doorgaat, zal de volgende stap waarschijnlijk zijn om enkele kantoren te huren aan het Schumanplein.”

Philippe Coulée