Wat is het meest voordelig: een woning kopen of huren?

De toegenomen rentevoeten doen opnieuw de vraag rijzen of een woning kopen wel voordeliger is dan huren. Het is niet enkel een kwestie van zo weinig mogelijk geld door ramen en deuren te gooien. Ook andere aspecten spelen mee.

Arno en Anneleen zijn eind de twintig en staan op het punt om samen te wonen. Zoals 72 procent van alle Vlamingen overwegen ze een huis of een appartement te kopen, maar ook de huurmarkt biedt mogelijkheden. Elk scenario heeft voor- en nadelen.

De voordelen van kopen

Door de rentestijging van het afgelopen jaar is een woonkrediet voor sommigen niet langer haalbaar, tenzij ze noodgedwongen opteren voor een langere looptijd. Daardoor blijven bepaalde woningen langer te koop staan, wat mogelijk tot prijsdalingen leidt. Dat is alvast een goede zaak voor kandidaat-kopers.

“We merken dat vooral oudere woningen met een lage EPC-score langer te koop blijven staan of uiteindelijk onder de vraagprijs verkocht worden”, zegt Tim Leysen, docent vastgoedkunde aan hogeschool Odisee en vastgoedexpert van ABN AMRO Private Banking. “Nieuwbouw en instapklare woningen verkopen doorgaans wél nog goed, omdat er niet zoveel aanbod is.”

Op lange termijn wordt investeren in vastgoed doorgaans beschouwd als een rendabele belegging. “Historisch bekeken dekte de evolutie van de woningprijzen op termijn altijd de inflatie”, weet Tim Leysen. “Eigenaars konden op die manier steeds de koopkracht van hun vastgoedinvestering vrijwaren. Het verleden is echter niet altijd een referentie voor de toekomst.”

“De inflatie is de vriend van de woningeigenaar en de vijand van de huurder”

Tim Leysen, docent vastgoedkunde aan hogeschool Odisee

Een woonkrediet zorgt ervoor dat Arno en Anneleen de aankoopsom kunnen spreiden over meerdere jaren. Elke maandelijkse afbetaling kunnen ze beschouwen als een stukje investering dat binnen hun eigen vermogen blijft, terwijl een maandelijkse huur toch eerder een uitgave is, die ze voorgoed kwijt zijn. “Vlamingen zien hun eigen woning als een onderdeel van hun pensioenopbouw”, weet Tim Leysen.

Lenen Arno en Anneleen tegen een vaste rentevoet en met vaste mensualiteiten, dan hoeven ze niet meer wakker te liggen van verdere rentestijgingen. Ze betalen maandelijks een bedrag terug dat hetzelfde blijft, of dat zelfs maand na maand daalt bij vaste kapitaalaflossingen. Dat is niet zo wanneer ze een woning zouden huren: de huurprijs is vastgelegd door de eigenaar en is gekoppeld aan de evolutie van de gezondheidsindex.

“De inflatie is de vriend van de woningeigenaar en de vijand van de huurder”, stelt Tim Leysen. “Voor de eigenaar blijft de afbetaling van zijn krediet onveranderd, maar door de inflatie stijgt zijn werknemersloon. De huurder ziet zijn loon eveneens toenemen, maar naar alle waarschijnlijkheid gaat ook zijn huurprijs de hoogte in.” De verhuurder heeft wettelijk het recht die huurprijs één keer per jaar te indexeren, om gelijke tred te houden met de evolutie van de inflatie.

CIB Vlaanderen tekende het afgelopen jaar zelfs een versnelde evolutie van de huurprijzen op. Tim Leysen legt uit: “Wanneer de minder kapitaalkrachtigen door de gestegen rente geen woning meer kunnen kopen, komen zij terecht op de huurmarkt, die relatief weinig kwaliteitsvolle panden bevat. Meer vraag houdt in dat verhuurders de prijs makkelijker kunnen optrekken bij een huurderswissel.”

Zodra hun lening is afgelost is, hoeven Arno en Anneleen – in tegenstelling tot een huurder – niet langer elke maand een bedrag neer te tellen. De kans is zelfs reëel dat hun woonkrediet afbetaald is wanneer ze met pensioen gaan. Dat is handig als ze dan terugvallen op een beperkter pensioeninkomen. Een huurder blijft daarentegen levenslang opgezadeld met de huurprijs, die dus ook nog eens jaar na jaar stijgt door de indexatie.

Een woning kopen heeft ook een psychologisch voordeel: het jonge koppel heeft altijd een dak boven zijn hoofd. Een huurder heeft die zekerheid en gemoedsrust niet: binnen de beperkingen van de wet en van de huurovereenkomst kan de verhuurder altijd een einde maken aan het contract. Daardoor bestaat de kans dat de huurder – zelfs op latere leeftijd – op zoek moet naar een nieuwe woonst.

Arno en Anneleen kunnen hun gekochte woning bovendien verbouwen en aanpassen aan hun eigen wensen. De enige regels waaraan ze zich dienen te houden, zijn die van de ruimtelijke ordening en eventueel die inzake de mede-eigendom, in het geval dat ze een appartement kopen. Een huurovereenkomst daarentegen legt vaak specifieke beperkingen op voor verbouwingen van het pand. En als de huurder toch bepaalde investeringen in de woning doet, kan hij die meestal niet recupereren aan het einde van zijn huurcontract.

De voordelen van huren

De aankoop van een woning vergt een aanzienlijke investering. De Belgische mediaanprijs voor een huis in een gesloten of halfopen bebouwing bedroeg volgens Statbel 255.000 euro in 2022. Een woning in open bebouwing kostte 360.000 euro en een appartement gemiddeld 230.000 euro. Maar wanneer Arno en Anneleen een huis of appartement huren, hoeven ze niet wakker te liggen van zo’n forse investering. Een huurder hoeft daarenboven geen rekening te houden met de aankoopkosten, zoals notariskosten en registratierechten. Wie een nieuwbouw koopt, betaalt zelfs 21 procent btw.

De maandelijkse afbetalingen van een woonkrediet liggen hoger dan de gemiddelde huurprijs van een vergelijkbare woning. Volgens CIB Vlaanderen betaalde een huurder in 2022 gemiddeld 815 euro. Tegen de huidige voorwaarden – Immotheker Finotheker vermeldt momenteel een vaste rentevoet van 3,44 procent voor een hypothecair krediet op twintig jaar – zouden Arno en Anneleen voor datzelfde maandbedrag amper 142.000 euro kunnen lenen.

Bovendien worden ook voor het afsluiten van een woonkrediet extra kosten aangerekend: dossierkosten, kosten voor de hypothecaire inschrijving, het honorarium van de hypotheekbewaarder en van de betrokken notaris, aktekosten en de premies van de schuldsaldoverzekering. Het totaalbedrag kan oplopen tot enkele duizenden euro’s. Huurders blijven daarvan gevrijwaard.

Wie geld leent, betaalt ook intresten. Stel dat Arno en Anneleen een appartement van 230.000 euro willen kopen. Ze hebben 50.000 euro spaargeld en moeten dus nog 180.000 euro lenen. In dat geval betalen ze, tegen een vaste intrestvoet van 3,44 procent op twintig jaar meer dan 68.000 euro aan intrest terug. Dat is een aanzienlijk verlies tegenover een huurder.

Kredietgevers verwachten een stuk eigen inbreng bij het afsluiten van een woonkrediet. Zonder spaargeld of steun van de ouders is lenen dus vaak onmogelijk voor jongvolwassenen als Arno en Anneleen. Als huurders hoeven ze bij aanvang enkel een huurwaarborg te betalen. Ze kunnen dan eerst een spaarpotje opbouwen. Dat voordeel stijgt nog naarmate de rente verder aandikt.

Al hun spaarcenten in een woning stoppen, maakt Arno en Anneleen kwetsbaar. Want een pand kan bijvoorbeeld door slecht onderhoud dalen in waarde. Als huurders kunnen ze meer gespreid beleggen. De kans dat hun gediversifieerde portefeuille – met bijvoorbeeld zowel cash, aandelen als obligaties – in waarde zakt, is in principe kleiner. Meer nog: door verstandig te beleggen kunnen ze een mooi rendement verkrijgen op lange termijn.

Woningeigenaars moeten ook rekening houden met allerlei kosten. De fiscus komt elk jaar aankloppen voor de onroerende voorheffing, en ook het onderhoud en de herstellingen van de woonst zijn niet gratis. Alle kosten samen bedragen jaarlijks gemiddeld 3,5 procent van de waarde van het pand. Als huurders staan Arno en Anneleen enkel in voor het dagelijkse onderhoud van de huurwoning. Zware uitgaven voor bijvoorbeeld de vervanging van het dak of de verwarmingsketel zijn meestal ten laste van de eigenaar.

Huurders hoeven evenmin wakker te liggen van eventuele nadelen of gebreken die een woningeigenaar pas na de aankoop opmerkt. Bovendien zijn grote financiële tegenvallers – bijvoorbeeld ten gevolge van onvoorziene of slecht gebudgetteerde renovatiewerken – uitgesloten.

Huren gaat ook relatief vlot. Er komt geen notaris of bank aan te pas. Bovendien genieten huurders veel flexibiliteit en bewegingsvrijheid. Binnen de voorwaarden van het huurcontract kunnen ze makkelijk verhuizen wanneer het hen beter uitkomt. Ze hoeven enkel rekening te houden met de opzeggingstermijn. Dat laat hen toe om snel in te spelen op wijzigingen in hun familiale, professionele en financiële situatie.

Het eindoordeel

Elk scenario heeft voor- en nadelen. Op de vraag of Arno en Anneleen een woning moeten kopen of huren, bestaat dus geen pasklaar antwoord. Bekijken ze louter het financiële deel, dan zijn er alvast te veel marktomstandigheden – denk aan de evolutie van de rente, de inflatie, de woningprijzen, de beurzen enzovoort – waar ze geen enkele vat op hebben, terwijl die wel een grote impact hebben op de gevolgen van hun keuze. Bovendien mogen Arno en Anneleen zich niet louter laten leiden door het financiële aspect. Ook elementen zoals flexibiliteit en gemoedsrust spelen zeker mee. Kortom: ze moeten zich in hun toekomstige woning vooral comfortabel voelen in elke betekenis van het woord.

Merk ten slotte op veel jonge koppels niet eens de keuze hebben: huren is vaak het enige haalbare scenario. “Daarbij komt dat België een gezinsverdunning kent”, weet Tim Leysen. “Het aantal eenpersoonshuishoudens is de afgelopen decennia sterk gestegen en zal verder blijven toenemen. Ook die doelgroep zal moeite hebben om iets te kopen.”

En dan is er natuurlijk nog de vastgoedmarkt zelf: ook die kan – afhankelijk van de schaarste in het lokale huur- en koopaanbod – de keuzeopties gevoelig beperken.