Wat is het nut van een vastgoedmakelaar?

Een goede vastgoedmakelaar verlost u van verkoopstress. Hij of zij zal uw woning op een vlotte manier verkopen tegen een correcte prijs. Maar aan die zekerheid hangt een prijskaartje.

In ons land zijn 10.431 vastgoedmakelaars actief. Een recordaantal, volgens het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Het controle-orgaan van de vastgoedmakelaars stelt ook vast dat het merendeel van de woningeigenaars met verkoopplannen een beroep doet op een makelaar. Bijna zes op de tien Vlamingen verkopen hun woning via een makelaar. Ruim een decennium geleden was dat nog vier op de tien.

Als verklaring wijst het BIV op de toegenomen complexiteit van een woningverkoop. Tijdsgebrek en weinig zin in kopzorgen zijn andere argumenten om een makelaar in te schakelen. De vastgoedmakelaar is ook een expert in een domein waarmee Jan met de pet weinig ervaring heeft. De honkvaste Vlaming verkoopt niet vaak zijn huis.

We verwachten dus vooral ontzorging en expertise van de vastgoedmakelaar. Daar staat wel een kostprijs tegenover. Hoeveel? Dat hangt in de eerste plaats af van de waarde van uw woning. De meeste makelaars werken op basis van een commissie op de verkoopprijs. Ze zijn verplicht de prijs van de geleverde dienst op een voor de consument zichtbare plaats te vermelden. En het moet de totaalprijs zijn, dus inclusief 21 procent btw. Een commercieel tarief van 3 procent moet dus worden geafficheerd als 3,63 procent.

De tarifering is vrij. “Er bestaan geen aanbevolen of verplichte tarieven”, stelt het BIV op zijn website. De plichtenleer van het BIV vermeldt dat het ereloon “de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep dient te verzekeren”. Uit een onderzoek in 2016 van de Belgische Mededingingsautoriteit blijkt dat het merendeel van de makelaars een ereloon van ongeveer 3 procent hanteert. De vastgoedmakelaar Koen Hoste van Living Stone meent dat de gemiddelde commissie vandaag iets lager ligt. “De digitale initiatieven en de instroom van nieuwkomers hebben wat druk gezet op de commissies”, zegt hij. “Ik schat de gemiddelde commissie op 2,5 procent. Maar er zijn regionale verschillen. Als er veel concurrentie is, wordt ook op de prijs gespeeld.”

Kleine procentjes

Een belangrijk voordeel voor de verkoper is dat de commissieregeling een no cure no pay-formule is: u moet de makelaar alleen betalen als hij u woning heeft verkocht. Bovendien ontvangt u door de verkoop in een klap een groot bedrag. De commissie voor de makelaar kan er dan gemakkelijk af. Een tarief in procent verhult wel dat het toch om een smak geld kan gaan.

Stel dat uw woning verkocht is voor 300.000 euro. In het geval van een commissie van 3 procent roomt uw makelaar 9000 euro van de verkoopsom af. Bij een verkoopsom van 500.000 euro loopt dat op tot 15.000 euro. Vermits de tarifering vrij is, belet niets u een gunstiger tarief te onderhandelen. Als u uw makelaar kunt overtuigen voor de verkoop van uw villa met een geschatte waarde van 750.000 euro slechts 2 in plaats van 3 procent commissie aan te rekenen, bespaart u 7500 euro.

De vastgoedmakelaars wijzen er wel op dat een foute – te laag of te hoog – prijszetting een grotere verliespost kan zijn dan de commissie. Zo heeft een makelaar die uw woning 50.000 euro duurder kan verkopen dan u dat zelf zou kunnen, in de meeste gevallen zijn commissie dubbel en dik verdiend.

Toch moet u er niet blindelings van uitgaan dat een makelaar een garantie is op de hoogst mogelijke verkoopprijs. Makelaars hebben er vooral belang bij dat een pand vlot verkocht wordt tegen een redelijke prijs. Want het spel van de kleine procentjes werkt ook in de omgekeerde richting: een meerprijs van 10.000 euro levert een makelaar die 3 procent commissie aanrekent een bonus van slechts 150 euro op.

Alternatieven

Een goede vastgoedmakelaar is – al dan niet in teamverband – een echte allrounder: commercieel getalenteerd, sterk in administratief werk, een marketingexpert, goed op de hoogte van bouwtechnische aspecten van een woning,… Zo kan hij u een totaaloplossing aanbieden. Maar misschien bent u zelf een gewiekste onderhandelaar, een vlotte verkoper of een topmarketeer en wenst u die expertise in te zetten bij de verkoop van uw woning. Een aantal initiatieven speelt daar op in. Ze bieden professionele ondersteuning in het verkooptraject, maar laten de uiteindelijke verkoop door de eigenaar gebeuren.

Hello Home spitst zich toe op de onlinemarketing voor de verkoop van uw woning. Het schakelt copywriters en fotografen in om een professionele website voor uw woning te maken. Ze promoten die website via de vastgoedsites en de sociale media. Kostprijs: 1500 euro, “ongeacht de grootte of de vraagprijs van de woning”. Geïnteresseerden rondleiden in de woning en onderhandelen met kandidaat-kopers moet u zelf doen.

Met Immo IQ verkoopt u uw huis zelf, maar met expertbegeleiding. De vastgoedexperts van Immo IQ nemen de administratie en de marketing voor hun rekening. Er zijn drie formules, met prijzen van 1199 euro tot 2499 euro. Optioneel kunt u toch een erkende vastgoedmakelaar inschakelen.

Soldandset.be, een initiatief van Dewaele Vastgoedroep, is een onlinebiedplatform voor wie zijn woning verkoopt. In vier stappen (prijsbepaling, wettelijke documenten, keuze van de gratis publiciteitskanalen, verkoop) begeleidt het platform de eigenaar bij de verkoop van zijn woning. Voor de verkoper is die dienst volledig gratis. De koper betaalt bij het ondertekenen van het compromis een veilingfee van 1800 euro.

Ook de notarissen hebben met Biddit een onlinebiedingssysteem voor vastgoed. “Het gebruik van de website maakt deel uit van de totaalkosten voor de tekoopstelling. Uw notaris zal u de details van de kosten toelichten tijdens een gesprek”, klinkt het op biddit.be.

Oximo prijst zichzelf aan als “dé 1% makelaar”. Oximo biedt als erkende vastgoedmakelaar een uitgebreide ondersteuning aan en neemt indien gewenst ook de bezichtiging van de woning voor zijn rekening. De verkoop zelf verloopt evenwel ook via een onlinebiedplatform.