Rikkert Leeman (topman Alides) waarschuwt voor oververhitting Oost-Vlaamse woningmarkt

Rikkert Leeman, de topman van het Gentse vastgoedbedrijf Alides, waarschuwt voor een oververhitting van de Oost-Vlaamse woningmarkt. Hij houdt ook een warm pleidooi voor compacter bouwen en wonen.

Het is aangenaam werken in een stabiel familiebedrijf zoals Alides”, verzekert Rikkert Leeman ons. “Hier primeert de langetermijnvisie. We hebben een goed gevulde pijplijn en ik voel geen druk om tot elke prijs posities in te nemen.”

Vanaf 1 mei volgt Rikkert Leeman Sophie Maes op als CEO en voorzitter van het directiecomité van Alides. Hij kwam in 2014 bij Alides aan boord als operationeel directeur. Daarvoor was Leeman meer dan tien jaar technisch directeur bij de gereglementeerde vastgoedvennootschap Befimmo. Hij is ook voorzitter van de commissie kantoren van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS).

Vorig jaar vierde Aides zijn 125ste verjaardag. Het vastgoedbedrijf van de familie Maes is stevig verankerd in Gent. Twee van de grootste residentiële projecten van de groep situeren zich ook in de Arteveldestad. Aan de Toemaatragel herontwikkelt Alides de oude terreinen van het eigen bouwbedrijf tot een nieuwe gemengde wijk. Het project omvat 45.000 vierkante meter, waarvan 25.000 vierkante meter voor wonen en 20.000 vierkante meter voor werken. Vlak bij het station Gent-Sint-Pieters plant Alides samen met Cores Development het project Rinkkaai, een nieuwe wijk met een driehonderdtal wooneenheden.

“In beide projecten is variatie het kernbegrip”, stelt Leeman. “We bieden een waaier van grondgebonden woningen, stapelwoningen, grote en kleine appartementen, assistentiewoningen, studentenhuisvesting ook. Dat maakt het voor ons als ontwikkelaar redelijk arbeidsintensief, omdat er weinig routine en repetitiviteit in het project zit. Maar we geloven dat het loont, omdat je precies door die mix aan woonvormen een levendig stadsdeel krijgt.”

De focus van Alides ligt op sterke stedelijke locaties. Het buitengebied laat u bewust links laten liggen. Waarom?

RIKKERT LEEMAN. “De belangrijkste reden is dat het klassieke verkavelingsmodel naar ons aanvoelen voorbijgestreefd is. Het is niet meer te verantwoorden. De maatschappelijke kostprijs en de ecologische voetafdruk van een klassieke verkaveling zijn gewoon veel te groot. De regelgeving rond de betonstop zal dat ook concretiseren en versnellen.

“Met de toenemende mobiliteitsproblemen en de vergrijzing zal de terugkeer naar de stad ook doorzetten. Die beweging is al bezig en zal nog versterken. Daarmee wil ik niet zeggen dat er geen plaats meer is voor landelijke, regionale projecten. Daar zal een publiek voor blijven bestaan, maar het is niet ons segment. Onze knowhow en troeven komen het best tot hun recht in een stedelijke context.”

Uw Oost-Vlaamse projecten liggen allemaal in Gent. Kijkt u ook naar andere Oost-Vlaamse steden en gemeenten?

LEEMAN. “Gent is natuurlijk onze thuisbasis. Daar staan we nog altijd sterk. Dat neemt niet weg dat we op andere locaties prospecteren. Ik zal me niet uitspreken over concrete gemeenten of steden, maar we zijn altijd op zoek naar locaties waar we een sterk concept kunnen neerzetten. Een belangrijk criterium is dat de locatie een zekere mix in het project mogelijk moet maken.

“Een andere voorwaarde is de prijs. We willen tegen een correcte prijs kunnen instappen. Daar knelt almaar meer het schoentje. We hebben al veel locaties in Oost-Vlaanderen bekeken die op het eerste gezicht voldoen aan onze criteria, maar die uiteindelijk te duur blijken. Voor B-locaties worden prijzen betaald die je eigenlijk verwacht in centrumsteden. We zijn er zeker van dat we aan het einde van een cyclus zitten, met oververhittingsverschijnselen tot gevolg. Als we geen goed gevoel hebben bij de prijs, laten we de kelk liever aan ons voorbijgaan. Zo zijn er enkele dossiers waar we hard op hadden gewerkt, maar waarvoor we toch hebben gepast. Een recent voorbeeld is de site van Dossche in Deinze. Die is uiteindelijk ver boven onze berekening verkocht. Ik hoop dat de kopers zich niet hebben miskeken op de marktprijzen. Maar als je ziet wat er in Deinze nog op stapel staat, dan heb ik daar toch wel vragen bij.”

Speelt daar ook niet een overloopeffect vanuit Gent? De Gentse woningmarkt is krap en duur en dat straalt ook af op de omliggende gemeenten en steden.

LEEMAN. “Dat speelt zeker mee. De grote steden, zoals Gent, zijn niet langer voor iedereen haalbaar. Dat stuwt de prijzen in de omliggende steden en gemeenten hoger. Maar the sky is not the limit. De aantrekkingskracht van die locaties is toch veel kleiner. Je hebt daar niet dezelfde infrastructuur, voorzieningen en tewerkstelling als in een stad als Gent. Bovendien zit er geen eindeloze rek op de koopkracht van de mensen. De bouwkosten blijven stijgen, de grondprijzen zijn ook sterk gestegen en de rente staat al historisch laag. Het moet ergens stoppen.

“Een extra aandachtspunt is het grote aandeel van investeerders op de residentiële markt. Bij gebrek aan alternatieven kiezen almaar meer beleggers voor vastgoed. Zij rekenen uiteraard op een huurrendement. In de grotere steden wordt de vraag naar huurwoningen vrij goed ondersteund, maar in die kleinere steden is dat toch veel minder het geval.”

Zijn hoogbouw en verdichting, meer wooneenheden op dezelfde oppervlakte, een oplossing voor het krappe aanbod en de hoge prijzen in de steden?

LEEMAN. “Verdichting is absoluut een deel van de oplossing, maar ze heeft ook beperkingen. Je kunt niet zomaar op eender welke plek verdichten, want dat betekent dat je ook in infrastructuur, openbare ruimte, groenzones enzovoort voorziet. Het vergt ook een goede koppeling met het aanbod van openbaar vervoer. Er zijn dus wel wat randvoorwaarden voor een duurzame verdichting.

“Maar als we op lange termijn een kwalitatief en duurzaam woningaanbod willen verzekeren, zullen we toch dichter en hoger moeten bouwen. Kijk naar Gent: daar kan je toch bezwaarlijk van een skyline spreken? In Gent is het gemiddelde vier à vijf bouwlagen. In een stedelijke context is dat eigenlijk onverantwoord. Ik wil de Nederlandse stedenbouw niet als zaligmakend model naar voren schuiven, maar de Nederlanders zijn er wel in geslaagd hun kernen te versterken en te verdichten. Daardoor kunnen ze hun openbare infrastructuur veel nuttiger inzetten en zijn de mobiliteitsproblemen er ook kleiner dan in Vlaanderen. Onze lintbebouwing is op dat gebied nefast. En ja, er is misschien wat weinig variatie in het Nederlandse woningaanbod. Maar bon, in Vlaanderen kennen we dan weer het andere uiterste: bij ons is het gewoon een complete kakofonie.”

Zijn er andere oplossingen voor het betaalbaarheidsprobleem?

LEEMAN. “Compacter bouwen en wonen. Volgens mij ligt daar op korte termijn het meeste potentieel om onze huisvesting betaalbaar te houden. We wonen nog altijd fenomenaal royaal. In al onze buurlanden zijn de gemiddelde woonoppervlaktes een pak kleiner. Het probleem is dat de conservatieve Vlaming een probleem heeft met beide recepten: verdichten en compacter wonen. De Vlaamse Bouwmeester, Leo Van Broeck, voert volgens mij een heel bewonderenswaardige kruistocht, maar hij heeft nog heel veel werk. Het is tijd voor een breed maatschappelijk debat daarover.

“Compacter bouwen en verdichten botsen bovendien niet alleen op maatschappelijk verzet, ook de regelgeving is een rem. Veel steden en gemeenten leggen bijvoorbeeld ondergrenzen op voor de oppervlakte van nieuwe woningen, terwijl in een internationale context compacte stadsflats gericht op jonge mensen sterk in opmars zijn. Bij ons is dat gewoon onbespreekbaar.”

In het klimaatdebat wordt ook vaak naar de vastgoedsector gekeken. Kan en moet de sector meer doen?

LEEMAN. “De voorbije jaren is hard ingezet op energetische performantie. Met een fenomenaal resultaat. Als je kijkt hoe tien jaar geleden werd gebouwd en hoe we nu bouwen, dan is dat een verschil van dag en nacht. Dat wil niet zeggen dat we er al zijn, maar de curve van de snelle verbetering is nu wel aan het afvlakken. Stilaan bereiken we het evenwichtspunt tussen economie en ecologie. Als we dus nog serieuze vooruitgang willen boeken, zullen we uit een ander vaatje moeten tappen. En dan kom ik weer uit bij compacter bouwen en wonen. Want de ecologische impact van een woning die vijf vierkante meter kleiner is, is vele malen groter dan pakweg het verschil tussen een ventilatiesysteem type C of type D. Vijf vierkante meter minder betekent vijftien kubieke meter minder om te verwarmen of te ventileren. En het scheelt ook veel in materiaalgebruik.”