Vastgoedprognoses lente 2019: onzekerheid op woningmarkt neemt toe

De meeste analisten zijn er voorlopig gerust in dat op de woningmarkt geen stormen zullen opsteken. Toch groeit de onzekerheid over de prijsstijgingen en een mogelijke economische rimpeling.

Sinds 2000 zijn de woningprijzen in België verdubbeld. Enkel tijdens de financiële crisis was er drie kwartalen een lichte terugval met 3 procent. Volgens een studie van de Nationale Bank van december 2018 lagen de prijzen in het tweede kwartaal van vorig jaar 6 procent hoger dan het geraamde evenwicht. “Die beperkte overwaardering lijkt erop te wijzen dat er geen zeepbel is op de Belgische woningmarkt”, stelt de studie. “Dit betekent evenwel niet dat er geen risico bestaat op dalingen van de vastgoedprijzen, meer bepaald wanneer een van de determinanten van de vastgoedprijzen sterk zou verslechteren, bijvoorbeeld bij een plotse forse stijging van de hypothecaire rente.”

Lage rente

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft haar opkoopprogramma van obligaties in januari stopgezet, maar het ziet er niet naar uit dat het monetair beleid sterk zal verstrakken. “Een rentestijging lijkt op korte termijn onwaarschijnlijk, nu de Europese Centrale Bank heeft aangekondigd dat ze de rente in 2019 niet zal optrekken”, stelt Steven Trypsteen, econoom van ING België. “Meer dan waarschijnlijk zal de rente pas eind 2020 licht stijgen. Het laatste wat de ECB wil, is schokken veroorzaken op de Europese vastgoedmarkten. De historisch lage rente blijft de gezinnen stimuleren een woning te kopen. En de beleggers kregen de voorbije maanden weer met woelige aandelenmarkten te maken, zodat vastgoed ook voor hen een valabel investeringsalternatief blijft.” Volgens de prognose van ING zal de nominale prijs van de woningen in België dit jaar met 2 stijgen.

Ook KBC gaat uit van een stijging van 2 tot 2,5 procent in 2019 en 2020. “Dat is goed nieuws”, stelt Johan Van Gompel, senior economist van de bank. “Na de scherpe stijging met 3,6 procent in 2017 verwachten we een lichte toename van 2,9 procent in 2019.” Van Gompel baseert zich op de cijfers van Statbel, die minder volatiel zijn dan die van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. “Mijn houding tegenover de woningmarkt is voorzichtiger dan andere jaren, zonder in pessimisme te vervallen. Een zekere terughoudendheid in kredietverlening en het temperen van het beleggersenthousiasme moeten voorkomen dat de Belgische vastgoedmarkt oververhit geraakt.”

John Romain, de topman van Immotheker, verwacht niet dat de rente op middellange termijn sterk zal stijgen. “De bevolking vergrijst en geeft dus minder uit, wat de groei afvlakt. We zitten bijna in een Japans scenario. De rente zal laag blijven. Bovendien is de rente zo laag, dat zelfs een verdubbeling amper een effect zal hebben op de vastgoedprijzen.”

Hoogste bod bepaalt prijs

Professor Marc De Ceuster, academisch directeur Real Estate Management aan de Antwerp Management School (UA), is minder optimistisch. “Mensen vergeten weleens dat de prijs van het woningvastgoed wel degelijk kan dalen”, waarschuwt hij. “Veel Belgische economen stellen dat de fundamenten van het Belgische vastgoed in orde zijn en de prijs vrij correct. Het klopt dat de gemiddelde draagkracht en andere variabelen van belang zijn om de correcte mediaanprijs van de woningen te projecteren. Maar niet de gemiddelden bepalen de prijs, wel wat de hoogste bieders voor de woningen willen geven. Dan moet je ook rekeningen houden met de financiële markten. De beleggers keren die de rug toe en storten zich o vastgoed. Zij kunnen de berekeningen ernstig verstoren. Bovendien hanteren de analisten een cijferreeks die pakweg veertig jaar teruggaat. De termijn is veel te kort.”

Hij verwijst naar de Herengracht Index van zijn Nederlandse collega Piet Eichholtz, die de prijzen van Amsterdamse woningen over de laatste 350 jaar in kaart brengt. Daaruit blijkt dat dat vastgoed een reëel rendement heeft van 0,2 procent per jaar. “Historisch gezien zijn woningen dus een degelijke belegging, maar in het leven van een individuele koper van een woning kan de markt scherpe neerwaartse schokken vertonen en dan is zijn investering nog een fractie waard”, stelt De Ceuster. Zo wijst hij erop dat woningen in de periode tussen 1789 en 1819 liefst 80 procent minder waard werden. “Wie verwacht dat zijn woning een risicoloze investering is, kan er bekaaid afkomen. Er hoeft niet eens zoveel verkeerd te lopen”, besluit De Ceuster. Een renteschommeling van 1 procent kan al voldoende zijn.

Trypsteen voegt eraan toe: “Als het fout loopt, loopt het goed fout. Een handelsoorlog of wegvallende export door een harde brexit kunnen een schok veroorzaken.”

Groeiende onzekerheid

Romain signaleert “een groeiende onzekerheid op de woningmarkt”. Hij wijst erop dat het aantal hypotheekaktes bij de notarissen in januari 2019 met 6 procent gestegen is tegenover januari 2018. Het is van 2010 geleden dat nog zo veel aktes verleden werden. Het gemiddelde geleende bedrag steeg met 3 procent en was nog nooit zo hoog. “Die evolutie versnelt nog”, stelt hij vast. Het aantal aanvragen steeg met 8 procent en het gemiddelde leenbedrag ligt 6 procent hoger.

De studie van de Nationale Bank maant aan tot waakzaamheid omdat de hypothecaire schulden van de gezinnen een gevaar kunnen vormen voor de financiële stabiliteit van de banken. De schuld van de gezinnen, goed voor 61 procent van het bbp, is in België in de afgelopen tien jaar zo goed als continu gestegen. Daar staat dan weer tegenover dat de Belgen een relatief hoog financieel vermogen hebben, dat ze kunnen gebruiken om de lening af te betalen bij een onverwachte inkomensdaling.

De hypotheekportefeuilles van de Belgische banken omvatten wel aanzienlijke segmenten van leningen die bij een zware economische schok kunnen leiden tot een hoger dan verwacht aantal wanbetalingen. “De Nationale Bank maakt zich zorgen, en terecht”, aldus John Romain. “Ze wil dat de banken meer kapitaal aanleggen voor risicovolle kredieten, leningen van 80 procent of meer dan de aankoopwaarde. Het probleem zit echter dieper: bij de afbetalingscapaciteit van de Belgen die het wat minder breed hebben.”

Uit de recentste gegevens blijkt dat 14,5 procent van de hypotheekschulden wordt aangehouden door gezinnen die meer dan 30 procent van hun inkomen spenderen aan de afbetaling van hun hypotheeklening en waarvan de liquide financiële activa minder dan zes maanden afbetaling kunnen dekken.

“De voorbije tien jaar is het reële loon van 25- tot 40-jarigen met 10 procent gedaald”, weet Romain. “Het bedrag van de hypothecaire kredieten neemt echter toe. Wie meer dan 30 procent van het gezinsinkomen spendeert aan de afbetaling van zijn woning, komt bij een financiële schok in de problemen. België kent nu bijna een totale tewerkstelling, maar als er een crisis komt – en die komt er zeker – zullen mensen hun baan verliezen. De afbetaling van de woning wordt dan een probleem. Gezinnen doen er goed aan daar rekening mee te houden in de financiële planning. Wie in Vlaanderen woont, sluit dan ook het best de gratis verzekering gewaarborgd wonen af.”