Discriminatie op de huurmarkt: hoe het taboe rond praktijktesten stilaan wordt doorbroken

Ondanks aanbevelingen van experts vertrouwde de Vlaamse regering in de strijd tegen discriminatie op de huurmarkt jarenlang op zelfregulering. Stilaan voeren steeds meer lokale besturen toch praktijktesten in.

In april publiceerden onderzoekers van de VUB, de KU Leuven en de Universiteit Antwerpen een studie over de Leuvense huurmarkt. Daaruit bleek onder meer dat mannen met een Maghrebijnse naam in 35 procent van de huuradvertenties niet werd uitgenodigd voor een bezoek, terwijl een identieke kandidaat met een Belgisch klinkende naam wel welkom was. Ook mensen met een handicap werden stelselmatig benadeeld: de discriminatiegraad voor rolstoelgebruikers bedroeg in de studie zelfs 50 procent.

De resultaten van het onderzoek veroorzaakten nauwelijks ophef. Voor wie vertrouwd is met het probleem is er niets nieuws onder de zon. Al jarenlang toont academisch onderzoek aan dat discriminatie op de vastgoedmarkt op veel plaatsen in Vlaanderen structureel is en dus lang niet beperkt blijft tot geïsoleerde gevallen (zie grafiek Discriminatie op de vastgoedmarkt per stad). Maar dat maakt het voor de slachtoffers niet minder pijnlijk. Van een jong werkend koppel dat zijn droomhuis misloopt na klachten van de buren vanwege hun huidskleur, tot een alleenstaande moeder die te horen krijgt dat vluchtelingen niet in aanmerking komen voor een appartement: getuigenissen zijn er genoeg.

Toch vertalen de bevindingen van academische studies zich niet in een stortvloed van klachten bij Unia, de overheidsinstantie die bevoegd is voor de strijd tegen discriminatie in ons land. In 2019, het laatste jaar waarvoor cijfers beschikbaar zijn, ontving Unia slechts 366 meldingen over huisvesting in Vlaanderen (zie kader ‘Doe altijd melding van discriminatie’). “Het aantal meldingen stijgt elk jaar, maar dat is slechts het topje van de ijsberg”, zegt directeur Els Keytsman. “Dat komt omdat het moeilijk is discriminatie te bewijzen. Bij duidelijke overtredingen, zoals expliciet discriminerende advertenties of e-mails die per ongeluk bij kandidaat-huurders belanden, is dat geen probleem. Maar meestal heeft discriminatie een subtieler karakter en vergt het verzamelen van bewijsmateriaal veel tijd en energie. Wie op zoek is naar een woning, kijkt daar al snel tegen op.”

Te streng?

Discriminatie gebeurt lang niet alleen op basis van etniciteit en neemt doorgaans subtiele vormen aan. Toch halen vooral de flagrante gevallen, waarbij sprake is van uitgesproken racisme, de media. Daardoor wordt het maatschappelijke debat dikwijls aangezwengeld in een gepolariseerde en bitse sfeer. Ook toen de Vlaamse regering afgelopen zomer in rep en roer stond over het gebruik van praktijktesten, gebeurde dat in de nasleep van de antiracismebetogingen.

In een context waarin discriminatie al snel wordt verward met racisme, is het veilig om de kant van de slachtoffers te kiezen. Maar wie het debat ten gronde wil voeren, moet ook het standpunt van de tegenpartij durven innemen. In principe mogen eigenaars en makelaars zich bij de selectie van huurders enkel laten leiden door het vermogen om de huur te betalen (zie kader Beschermde criteria voor huisvesting). Wie met het oog op een vlotte communicatie enkel verhuurt aan mensen die Nederlands spreken, overtreedt dus de wet. Hetzelfde geldt voor wie niet overtuigd is van de financiële gezondheid van huurders die een werkloosheidsuitkering krijgen. Ook slechte ervaringen uit het verleden mogen niet worden ingeroepen als excuus om leden van een bepaalde bevolkingsgroep te weigeren.

Discriminatie hoeft niet noodzakelijk te gebeuren vanuit verwerpelijke motieven. Heeft het debat over de problematiek te lijden onder politieke correctheid? “Als juridische adviseurs en vertegenwoordigers van eigenaars is er in dit debat weinig eer te behalen”, verzucht Katelijne D’Hauwers, directeur van de vzw Verenigde Eigenaars. “We weten dat sommige verhuurders bepaalde bevolkingsgroepen uitsluiten. Dat gebeurt vooral op basis van eerdere slechte ervaringen, gaande van huurschade en wanbetaling tot klachten van buren over de leefgewoontes van bewoners. Voor buitenstaanders is het al te gemakkelijk om te zeggen dat zulke ervaringen niet mogen meespelen bij de selectie van nieuwe huurders.”

“Van achterstallige huur en schade, tot nachtlawaai en geurig koken: er circuleren heel wat verhalen over bepaalde bevolkingsgroepen”, bevestigt Daan Janssen, directeur van het Sociaal Verhuurkantoor Antwerpen (Svka). Sociale verhuurkantoren huren panden bij eigenaars en verhuren die op hun beurt aan huurders met een hoge woonnood en een financieel zwakker profiel. Op die manier nemen ze de dagelijkse beslommeringen uit handen van de eigenaars, die verzekerd zijn van de – weliswaar iets lagere – huurinkomsten. Janssen herkent de stereotypen, maar spreekt vooral over beeldvorming. “Wij zien absoluut geen lijn tussen een bepaald profiel van huurders en eventuele problemen of klachten, van welke aard dan ook. We zien wel hoe individuele gevallen waarin een cliché wél klopt, al snel de bevestiging van een vooroordeel zijn. ‘Typisch’, hoor je mensen bijvoorbeeld zeggen, wanneer ze vernemen dat de geurhinder in de hal wordt veroorzaakt door een sociale huurder. Terwijl ze niet weten dat in hetzelfde gebouw nog tien mensen wonen met een vergelijkbaar profiel, waarbij zich geen problemen voordoen.”

Geen culpabilisering

Dat een groot deel van het probleem voortkomt uit vooroordelen, al dan niet onbewust, en de reflex om binnen de vertrouwde omgeving te blijven, weet Keytsman maar al te goed. “Precies om die reden kiest Unia niet voor een culpabiliserende aanpak, maar zetten we volop in op bemiddeling en bewustmaking. Meestal volstaat die benadering ook om tot een oplossing te komen. Enkel bij duidelijke overtredingen, bij een weigering om discriminatie te erkennen of manifeste onwil om tot een oplossing te komen, zetten we juridische stappen. Van de 149 dossiers die we in 2019 afsloten over de Vlaamse huurmarkt, leidde nog geen handvol tot een gerechtelijke vervolging.”

Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, stelt de zaken iets scherper. “Er is inderdaad behoefte aan nuance in het debat en aan inlevingsvermogen voor alle betrokken partijen. Maar dat neemt niet weg dat je het probleem moet durven te benoemen en aan te pakken. Beleidsmatig zien we al lang het tegenovergestelde. Ondanks de overvloed aan cijfers wordt het probleem geminimaliseerd en blijft men vasthouden aan bewustmaking en zelfregulering. Organisaties zoals Unia werden op een bepaald moment zelfs weggezet als boeman en hun aanbevelingen als een opstapje naar een heksenjacht op Vlaamse verhuurders.”

Een van die aanbevelingen zijn de veelbesproken praktijktesten. In de eerste plaats dienen die om het probleem in een bepaalde regio te meten en zo een referentiepunt voor het beleid te hebben. Volgens voorstanders hebben ze ook een belangrijk ontradend effect. Naast praktijktesten wordt ook het belang benadrukt van bewustmaking, de opleiding van professionele makelaars en de opbouw van een georganiseerde dialoog tussen alle betrokken partijen. Waar dat alles niet volstaat, ijveren onderzoekers tot slot voor bestraffing, de stok achter de deur die de wetgeving afdwingbaar moet maken.

“Hoewel heel wat lokale besturen stilaan de stap zetten naar praktijktesten, is Gent de enige stad in Vlaanderen die de meetfase al is ontgroeid en echt beleid voert op basis van die aanbevelingen. Bovendien heeft de stad met haar aanpak aantoonbare resultaten geboekt”, aldus Verstichele. De stad Gent bevestigt het succes van die aanpak. 26 procent van de makelaars vertoonde bij de nulmeting in 2015 nog discriminerend gedrag. Na een intensief beleid van bijna twee jaar was dat aandeel teruggedrongen tot 14 procent.

Naast het advies dat zich richt op het terugdringen van discriminatie op de private huurmarkt, roept zowel Keytsman als Verstichele op om de sociale huurmarkt te vergroten. “De toewijzing zit in het huidige systeem van sociale huisvesting behoorlijk goed in elkaar, maar bedient een veel te klein aantal mensen”, verduidelijkt Verstichele. “Daardoor komen heel wat kwetsbare profielen terecht op de private huurmarkt, met een enorm vraagoverschot als gevolg. In een context waar eigenaars de kandidaat-huurders voor het uitkiezen hebben, gedijt discriminatie beter.”

Praktijktesten

Na jaren van zelfregulering lijken de beschikbare cijfers, de concrete aanbevelingen en een positieve casestudy zich eindelijk een weg te banen naar het beleid. Onder impuls van minister van Gelijke Kansen Bart Somers (Open Vld) kondigde de Vlaamse regering eind vorig jaar aan de lokale besturen weldra te zullen ondersteunen in de invoer van praktijktesten. Hoewel die beslissing een bescheiden cesuur vormt in het Vlaamse antidiscriminatiebeleid, blijven heel wat vragen nog onbeantwoord. Waaruit zal de ondersteuning concreet bestaan? Worden er ook extra middelen vrijgemaakt? En hoe verhoudt de nieuwe aanpak zich tot de beëindiging van de samenwerking met Unia?

“Wat betreft de uitvoering van correspondentietesten (de schriftelijke vorm van praktijktesten, nvdr) zal de Vlaamse regering in de eerste plaats een methodologie aanbieden aan de lokale overheden. Die vertrekt van basisprincipes, opgesteld door academici, maar wordt indien nodig aangepast aan de specifieke context van de betrokken gemeente”, verduidelijkt minister Somers. “Daarnaast willen we ook flankerende maatregelen mee helpen uitwerken, zoals bewustmakings- en informatiecampagnes voor het brede publiek en opleidingen voor beroepsmakelaars.” Somers bevestigt daarnaast dat de ondersteuning ook financieel zal gebeuren, maar hij kan nog geen details geven over concrete budgetten.

Ook over de toekomst van Unia en het Minderhedenforum blijft Somers op de oppervlakte. “Unia zal zeker blijven bestaan, maar het Vlaams regeerakkoord voorziet inderdaad in de stopzetting van de samenwerking tegen 2023. Er zal dan een nieuw Vlaams gelijkekansencentrum worden opgericht, waarover later wordt gecommuniceerd. Hetzelfde geldt voor de uitkomst van de gesprekken tussen Join.Vlaanderen en het Minderhedenforum. We horen dat ze aan een gezamenlijk dossier werken, maar gaan daar niet op vooruitlopen.”

De kritiek dat door de nakende veranderingen opgebouwde expertise verloren dreigt te gaan of kritische stemmen worden gesmoord, vindt Somers ongegrond. “Niet elke verandering moet worden gezien als een aanval op de bestaande structuren. We blijven ook in de toekomst actief een beroep doen op en luisteren naar de mensen op het terrein. Maar als we werk willen maken van een resultaatgericht gelijkekansenbeleid, moeten we oude ideologische patstellingen durven te verlaten en onze werking aanpassen aan een veranderende realiteit.”

Els Keytsman is positief over de ingeslagen richting. “Ik herinner me nog hoe praktijktesten zo’n vijftien jaar geleden echt een taboe waren. Als ik zie hoe politici, ambtenaren en middenveldorganisaties nu oprecht begaan zijn met de problematiek en de handen uit de mouwen steken, zowel op Vlaams als lokaal niveau, dan ben ik trots op de vooruitgang die langzaam maar zeker wordt geboekt. De aanhouder wint.”

Hoewel Joy Verstichele die evolutie erkent, vreest hij dat ook de nieuwe aanpak niet verder zal komen dan wat gerommel in de marge. Hij laakt het gebrek aan een uitgewerkt handhavingskader. “Zolang het gaat over lokale praktijktesten die enkel tot doel hebben nog maar eens de discriminatie te meten en nog een rondje te sensibiliseren, blijft het vooral een symboolbeleid, waar de slachtoffers weinig mee opschieten.”