Btw-aangifte na nieuwbouw of renovatie: dit zijn de regels

Wanneer u een nieuwe woning bouwt of een bestaand huis of appartement ingrijpend verbouwt, moet u de btw-administratie op de hoogte brengen van de uitgevoerde werken. Wat houdt dat precies in?

Wie een woning bouwt of renoveert, betaalt btw op de uitgevoerde werken en op de gebruikte materialen. Bij nieuwbouw bedraagt het percentage in principe 21 procent. Verbouwt u een privéwoning die ouder is dan tien jaar, dan komt u mogelijk in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6 procent. Ook voor de gecombineerde sloop en heropbouw van een pand geldt vandaag datzelfde gunsttarief.

Minister van Financiën Vincent Van Peteghem (cd&v) wil daar evenwel verandering in brengen. Zijn onlangs bekendgemaakte voorstel voor de fiscale hervorming vanaf 2024 voorziet in een verhoging van het btw-tarief van 6 naar 9 procent, zowel voor renovaties als voor een gecombineerde afbraak en heropbouw.

De btw-administratie waakt erover dat u de btw correct betaalt. Daarom bent u verplicht om na een nieuwbouw of een grondige renovatie een btw-bouwaangifte in te dienen. “Die wordt als basis gebruikt om je dossier eventueel verder te onderzoeken op een correcte btw-heffing”, weet Katrien Huysse, btw-expert van het accountancykantoor VGD. “De indiening moet in principe via elektronische weg gebeuren binnen de drie maanden na de toekenning (bij nieuwbouw) of de herziening (bij grondige renovatie) van het kadastraal inkomen van de woning.”

Voor zulke werkzaamheden dient u vooraf bij de gemeente een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen. Wanneer die afgeleverd wordt, wordt ook meteen de btw-administratie op de hoogte gebracht. Van die instantie ontvangt u in principe het formulier 111/B57 voor de btw-bouwaangifte.

Vereenvoudigde regeling

In het verleden moest u het formulier 106/3 gebruiken. Naast alle originele facturen moest u ook het door stedenbouw goedgekeurde bouwplan en het bestek (lastenboek) van de aannemers toevoegen. Dat is sinds de invoering van het formulier 111/B57 in 2018 niet langer nodig. U hoeft nu enkel een document met vijftien vragen in te vullen en terug te sturen (een voorbeeld vindt u in bijlage 2 van deze circulaire).

Van de voormalige papiermolen bent u dus verlost. “Weet wel dat je alle hierboven genoemde verantwoordingsstukken en eventueel bijkomende bewijsstukken (zoals verklaringen) gedurende vijf jaar na de toekenning of de herziening van het kadastraal inkomen dient te bewaren”, merkt Katrien Huysse op. “Gedurende die periode kan de btw-administratie eventueel nog extra inlichtingen vragen wanneer een nader onderzoek nodig blijkt.”

Op basis van de aangifte die u gedaan heeft, controleert het btw-kantoor of u wel voldoende btw heeft betaald. Een beambte gaat aan de hand van de in de bouwsector gangbare prijzen na of het totaal gefactureerde bedrag overeenstemt met de werkelijke waarde van uw huis of appartement. De btw-administratie wil zo vermijden dat bepaalde werken of aankopen zonder de opmaak van een officiële factuur gebeurd zijn. Kortom: er wordt nagegaan of u niet te weinig btw aan de staat betaald heeft.

Goedkopere materialen

Wat als u bepaalde bouwmaterialen tweedehands of tegen een gunstprijs op de kop heeft kunnen tikken, zoals oude dakpannen of gevelstenen van een afgebroken woning in de buurt? De kans bestaat dan dat het uiteindelijke factuurbedrag lager uitkomt dan de normale waarde die de btw-administratie voor ogen heeft.

“In dat geval kun je het verschil verantwoorden aan de hand van documenten en foto’s die de aankoop van deze goedkope materialen bewijzen”, zegt Katrien Huysse. “De btw-administratie zal daarmee rekening houden bij het bepalen van de werkelijke waarde van je nieuwe of vernieuwde woning.”

Gratis helpende handen

Heeft u tijdens de bouw of verbouwing van uw woning veel zelf geklust? Of heeft u hulp gekregen van vrienden, kennissen, collega’s of familieleden? In principe mag iedereen kosteloos een handje toesteken. Het gaat dan om gratis gepresteerde arbeidsuren waarop geen btw verschuldigd is.

Ook daarmee houdt de btw-controleur rekening. Katrien Huysse: “Een voorwaarde is wel dat je kunt bewijzen dat die werken effectief door jezelf of gratis door bijvoorbeeld vrienden of familie zijn uitgevoerd. Daartoe kan elke helper een schriftelijke verklaring afleggen waarin hij aangeeft dat zijn hulp vrijwillig en kosteloos gebeurt. Ook foto’s, een logboek en getuigenissen van bijvoorbeeld buren of de wijkagent kunnen zorgen voor de nodige bewijslast.”

“Je hoeft de btw-administratie niet vooraf op de hoogte te brengen van het feit dat jij, een vriend of familie bepaalde werken zal uitvoeren. Het volstaat om een verklaring van de bewuste persoon te kunnen voorleggen wanneer daarnaar gevraagd wordt. Ook aankoopbewijzen van gebruikte materialen moeten kunnen worden voorgelegd.”

Wat bij een tekort?

Stel dat de btw-administratie de waarde van uw woning heeft vastgesteld op 400.000 euro. U kunt facturen voor een totaalbedrag van 350.000 euro voorleggen. Er is dus een verschil van 50.000 euro, maar die leemte kan volgens u opgevuld worden met de waarde van de opgegeven werken die u, uw vrienden en uw familie hebben uitgevoerd.

Om te bepalen of dat correct is, zal de controleur rekening houden met de tarieven die een officiële aannemer zou aanrekenen voor een gelijkaardige klus. Ligt het totale factuurbedrag nog altijd (ver) onder de geschatte werkelijke waarde van uw woning, dan zal hij facturen, plannen, bestekken en andere inlichtingen opvragen.

Wat bij geen akkoord?

Wanneer u een btw-rechtzetting ontvangt en u niet akkoord bent met de vaststellingen, ga dan met de controleur in gesprek. Laat u eventueel bijstaan door uw architect.

“Blijf je het oneens met de controleur, dan kun je een schatting laten maken door een onafhankelijke deskundige”, zegt Katrien Huysse. “Maar ook de btw-controleur beschikt over die mogelijkheid. De bijkomende schatting moet gebeuren binnen de twee jaar na de betekening van het kadastraal inkomen.”

“Lukt het niet om tot een vergelijk te komen, dan zal je de btw die betrekking heeft op de eventueel uiteindelijk ontbrekende waarde alsnog moeten ophoesten. Bovendien bestaat de kans dat je daarbovenop nog een extra boete (van 10 tot 35 procent van het btw-toeslag, afhankelijk van hoe groot het verschil is) en nalatigheidsinteresten dient te betalen.”

Geen aangifte ingediend?

Heeft u het formulier 111/B57 van de btw-administratie ontvangen, maar weigert of vergeet u om dat (tijdig) ingevuld terug te sturen? In dat geval riskeert u een boete van 250 euro te moeten betalen. En zelfs wanneer u die boete krijgt, moet u daarna toch nog de aangifte indienen. Neem dus maar beter geen risico’s.