Banimmo

Het vertrek van CEO Terlinden bewijst dat de vastgoedvennootschap Banimmo moeilijkheden blijft hebben met de verbetering van haar operationele resultaten.

Het ging al enkele jaren niet zo goed bij de vastgoedvennootschap Banimmo, maar de aankondiging begin november dat de raad van bestuur CEO Christian Terlinden de laan had uitgestuurd, kwam toch een beetje als een verrassing. In afwachting dat de zoektocht naar een nieuwe CEO wordt afgerond, neemt Alain Chaussard de functie van interim-CEO op zich.

Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is vastgoedactiva te bouwen of om te vormen die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenoemde built-to-suitprojecten die op de maat van de huurders worden gebouwd, om met hen huurcontracten op lange termijn af te sluiten. Daarnaast richt Banimmo zich al geruime tijd op de herpositionering van vastgoed: ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch en/of commercieel herstellen, na de renovatie verhuren en op termijn de waardevermeerdering realiseren door een verkoop. Het actieterrein is België en Luxemburg (drie kwart van de portefeuille) en Frankrijk.

Over de boekjaren 2013 en 2014 werden de dividenden geschrapt. De aanleiding zijn de nettoverliezen van net geen 14 miljoen EUR (2013) en 9,3 miljoen EUR (vorig jaar). Het recurrente bedrijfsresultaat werd wel nog twee keer met zwarte inkt geschreven (rebit 2013: 2,56 miljoen EUR en 2014: 1,49 miljoen). Het dubbele nettoverlies is te wijten aan waardeverminderingen op Urbanove (voorheen CityMall), destijds verworven voor 19,6 miljoen EUR. Die participatie werd in twee keer volledig afgeschreven en partner L’Immobilière Huon werd begin november vorig jaar uitgekocht. De naam van de beherende vennootschap werd omgedoopt tot Urbanove Shopping Development, waarin Banimmo een belang van 44% aanhoudt. Urbanove omvat een stuk te ontwikkelen land in Charleroi, naast een winkelcentrum in Namen (22.500 vierkante meter) en een in Verviers (29.700 vierkante meter.

Onder meer het op nul zetten van Urbanove heeft natuurlijk de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep stevig aangetast: van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 10,66 EUR per aandeel eind 2014 en 10,08 EUR op 30 juni. Het eerste halfjaar gaf een gemengd beeld. Het beste nieuws kwam eind april. Toen werd de vennootschap Tetris Offices, ontwikkeld in het Tetris Business Park Ghent en verhuurd aan Deloitte, voor 22,6 miljoen EUR verkocht. Hierdoor zien we dat het bedrijfsresultaat (ebit) van 2,5 naar 3,9 miljoen EUR is opgelopen. In het derde kwartaal zagen wel een daling van de huurinkomsten (van 7,1 naar 6,0 miljoen EUR), hoofdzakelijk als gevolg van de werken op de site van Marché Saint-Germain.

Om de balansstructuur te verstevigen, werd voor 44 miljoen EUR kapitaal bijgetankt door een obligatie-uitgifte op vijf jaar bij institutionele beleggers. Een belangrijke realisatie begin 2016 wordt het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 vierkante meter).

Conclusie

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een serieuze premie noteren ten opzichte van hun intrinsieke waarde, noteert Banimmo nog altijd met een korting. Toch bewijst het weggaan van CEO Terlinden dat de vastgoedvennootschap moeilijkheden blijft kennen met de verbetering van de operationele resultaten. Voorbehouden voor de geduldige belegger.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B