Huurwaarborg kan op veel manieren

De huurwaarborg beschermt de eigenaar in het geval de huurder bijvoorbeeld schade veroorzaakt aan zijn woning. De meeste huurcontracten bevatten dan ook zo’n garantie. Maar beide partijen moeten zich aan regels houden.

Wie een woning verhuurt, heeft het recht om een waarborg te vragen aan de huurder. Die kan eventuele schade dekken die veroorzaakt werd tijdens de looptijd van de overeenkomst. Soms wordt het geld ook gebruikt om achterstallige huur te vergoeden, maar dat is eigenlijk niet de bedoeling.

Een huurwaarborg is niet verplicht, het is een recht voor de eigenaar. Wil hij van deze mogelijkheid gebruik maken, dan moet die vermeld worden in het huurcontract. De huurder is dan verplicht het vastgelegde bedrag te storten. Doet hij dat niet, dan moet de eigenaar de huurder via een aangetekende brief in gebreke stellen. Betaalt die nog altijd niet, dan kan hij voor de rechtbank gedagvaard worden en verplicht worden om de huurwaarborg te betalen. De verhuurder kan er dan ook voor opteren de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden en daar zelfs een schadevergoeding voor vragen.

De huurder kan kiezen tussen verschillende soorten waarborgen. Allereerst is er de waarborg die wordt gestort op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder. Dit betekent dat huurder noch verhuurder het geld kan gebruiken zolang het niet werd vrijgegeven. Het gaat om een spaarrekening die intresten opbrengt ten voordele van de huurder. Wanneer de verhuurder de waarborg ontvangt, maar nalaat of vergeet om die op de geblokkeerde rekening te plaatsen, is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd.

De bankwaarborg

Een tweede manier om de huurwaarborg te storten, is via een genoemde bankwaarborg die de huurder zelf afsluit bij een bank. In dat geval garandeert de financiële instelling het totale bedrag van de waarborg bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder is verplicht in maximaal drie jaar het totaalbedrag bij elkaar te krijgen. Dat gebeurt via maandelijkse afbetalingen. Hij is geen rente verschuldigd aan de bank, maar zodra de waarborg volledig samengesteld is, heeft hij wel recht op intresten.

De huurder moet volgens de huurwet de aanvraag voor de bankwaarborg indienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekeningen heeft, en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten gestort worden. Goed om te weten: zelfs als de huurder niet kredietwaardig is, kan de bank zo’n waarborg niet weigeren. Een weigering kan gemeld worden via het ‘meldpunt huurwaarborg’ van Febelfin.

Een bankgarantie is ook mogelijk voor de huur van een sociale woning. Die komt tot stand via een standaardcontract tussen het OCMW en de financiële instelling. Het OCMW is niet verplicht om op vraag van een huurder een waarborg voor te schieten, en kan de voorwaarden voor de terugbetaling zelf bepalen.

Het maximumbedrag van de huurwaarborg is vastgelegd in de woninghuurwet. Wordt de waarborg op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder gestort, dan mag die niet meer bedragen dan de tegenwaarde van twee maanden huur. Bij een bankwaarborg die de huurder of het OCMW afsluit bij de bank, beloopt de huurwaarborg maximaal drie maanden. De verhuurder en huurder mogen contractueel niet afwijken van deze maxima, anders kan de huurder het te veel betaalde op elk moment opeisen.

Alternatieve vormen

Sommige verhuurders aanvaarden of eisen een huurwaarborg in cash. Voor huurcontracten die afgesloten werden vanaf 28 februari 1991 mag dit echter niet meer. Gebeurt het toch, dan heeft de huurder in principe recht op intresten. Weet wel dat de wet niet uitsluit dat de huurder en de verhuurder de waarborg in iets anders dan geld regelen. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van juwelen, obligaties, kasbons of andere effecten of voorwerpen. Een populair alternatief is de verzekeringsbon, waarbij de huurder als waarborg een verzekeringscontract tekent ter waarde van enkele maanden huur. De verzekeraar biedt dan aan de verhuurder ongeveer dezelfde garanties als een gewone huurwaarborg.

Door de waarborg anders dan in geld te regelen, is de verhuurder niet gebonden aan de wettelijke beperking van twee of drie maanden huur. Dat besliste een vrederechter enkele jaren geleden. Met een verzekeringsbon kan de eigenaar zich dus beter indekken. Hij doet er wel goed aan de huurder de verzekeringspolis tegelijkertijd met het huurcontract te laten tekenen. Anders kan de huurder achteraf moeilijk doen. Is de huurder een vennootschap, dan is het voor de verhuurder sowieso aan te raden om de huurwaarborg op de klassieke manier te regelen. Want als de huurder failliet gaat, is het bedrag van de waarborg bij een verzekeringsbon minder goed beschermd tegen andere schuldeisers.

Hoe gebeurt de terugbetaling?

Als de huurder zijn verplichtingen is nagekomen en geen schade heeft veroorzaakt aan de woning, dan krijgt hij na afloop van de huurovereenkomst de integrale waarborg terug, plus de eventuele intresten. De bank mag alleen terugbetalen als de huurder een schriftelijk akkoord tussen hemzelf en de verhuurder kan voorleggen. Dat gebeurt via een specifieke brief of een formulier dat door de bank aangeboden wordt. Desnoods kan het ook met (een kopie van) een rechterlijke beslissing. Het schriftelijk akkoord moet opgemaakt zijn na het beëindigen van de huurovereenkomst en moet door beide partijen ondertekend zijn.

Het spreekt voor zich dat een gedetailleerde plaatsbeschrijving aan het begin van de huurperiode essentieel is. Die vormt een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de woning bij aanvang van de huur. Als die na afloop schade vertoont die niet in de plaatsbeschrijving vermeld staat, dan kan die vergoed worden via de huurwaarborg (behalve wanneer de schade veroorzaakt werd door ouderdom, overmacht of het normale gebruik). Een gedetailleerde plaatsbeschrijving is sowieso wettelijk verplicht. Werd die niet opgesteld, dan kan de huurder weigeren om de schade te vergoeden. Tenzij de rechter hem alsnog dwingt.

Wat bij een overlijden?

Wanneer de huurder overlijdt, eindigt het huurcontract niet automatisch. In de huurovereenkomst kunnen wel specifieke afspraken gemaakt worden die bepalen wat er gebeurt in zo’n geval. Zijn die er niet, dan gaan de rechten en plichten van de overleden huurder in principe over op zijn erfgenamen. Maar zelfs als de langstlevende partner de rechten uit het huurcontract erft, dan nog geldt dat niet noodzakelijk voor de huurwaarborg. Die komt namelijk toe aan alle erfgenamen samen. De verhuurder mag de waarborg dus niet zomaar vrijgeven aan de overblijvende partner, tenzij hij een schriftelijk akkoord krijgt dat ondertekend werd door alle erfgenamen. De terugbetaling moet weliswaar pas gebeuren aan het einde van het huurcontract, en niet wanneer de huurder vroegtijdig sterft.

ROEL VAN ESPEN

Het spreekt voor zich dat een gedetailleerde plaatsbeschrijving aan het begin van de huurperiode essentieel is.