Een van de iconische torengebouwen van Brussel is weer in Belgische handen. Het Spaanse Banco Santander verkocht de IBM-toren eind maart aan de vennootschap Victoria Regina, waarachter Baltisse en Downtown Real Estate schuilgaan.

Baltisse, de investeringsmaatschappij van West-Vlaamse ondernemer Filip Balcaen (ex-Balta, ex-IVC), is de bekendste naam van de twee. De vastgoedtak van Baltisse, geleid door Alex De Witte, heeft op relatief korte termijn een mooie reputatie opgebouwd. Het is onder meer eigenaar van het kantoorgedeelte in het Antwerpse Century Center, herontwikkelde een kantoorgebouw op de Place de la Cathédrale in Luik tot een residentieel gebouw en heeft ook een aanzienlijke vastgoedportefeuille in Luxemburg. Maar ook het parcours van het nog erg jonge Downtown Real Estate, kortweg DWNTWN, mag gezien zijn. Opgericht in 2017 is het met de IBM-toren al zijn vijfde project toe, goed voor 55.000 vierkante meter vastgoed in ontwikkeling.

Ervaren nieuwkomers

DWNTWN mag dan een jong bedrijf zijn, de twee bestuurders hebben bakken ervaring. Alexander Steyns begon zijn carrière in 2000 bij de internationale vastgoedadviseur CBRE. Hij stapte over naar AG Real Estate en vervolgens naar de projectontwikkelaar Burco. Tussen 2010 en 2017 was hij directeur bij IRET, de ontwikkelaar van onder meer Post X in Antwerpen en het shoppingcenter Rive Gauche in Charleroi. Bij IRET wierf Alexander Steyns de architect Jan De Kuyper aan. In 2015 trok De Kuyper naar Chicago voor een MBA-opleiding. In de VS ging hij aan de slag bij Starwood Capital, een van de grootste Amerikaanse vastgoedinvesteerders.

De twee waren intussen vrienden geworden. "Toen bij mij het idee rijpte een eigen vastgoedbedrijf op te starten, toetste ik mijn ideeën en plannen graag af bij Jan", vertelt Alexander Steyns. In juni 2017 richtten ze DWTWN op. "Zonder dat we een concreet vastgoedproject hadden waarmee we konden starten", herinnert Steyns zich. Ze konden wel meteen rekenen op de steun en kapitaalinbreng van twee bekende namen in de vastgoedsector: Serge Hannecart van de Antwerpse projectontwikkelaar LIFE en Mathi Gijbels van de Limburgse Gijbels Group (zie kader Eerste samenwerking met LIFE).

Steyns en De Kuyper benadrukken dat ze weg willen blijven van de platgetreden paden van de klassieke vastgoedontwikkeling. "Er is heel veel geld in de markt en er zijn meer dan voldoende projectontwikkelaars. Als starter moet je het verschil proberen te maken", legt Jan De Kuyper uit.

"We zijn niet met een eigen bedrijf gestart om klakkeloos te herhalen wat altijd al is gedaan", vult Alexander Steyns aan. "Waarmee ik niet pretendeer dat we hemelbestormers zijn. Het blijft vastgoedontwikkeling, maar we hebben wel onze eigen visie. We hanteren een checklist met vijftien criteria waaraan een project of investering moet voldoen." Daar zijn vanzelfsprekende zaken bij, zoals duurzaamheid. Conform de bedrijfsnaam moet het om binnenstedelijk vastgoed gaan. "We mikken vooral op multimodale locaties", stelt Steyns. "We willen verschillende functies mengen in onze gebouwen. Een minder klassiek criterium is dat we zin moeten hebben in project. Projectontwikkelaar is het mooiste beroep ter wereld, op voorwaarde dat je trots kunt zijn op je projecten."

Niet enkel hardware

Twee maanden na de opstart haalden Steyns en De Kuyper hun eerste project binnen. Ze kochten in Schaarbeek de voormalige hoofdzetel van Be tv om er een coworking- of retailruimte van te maken. "Het businessplan was uitgewerkt, toen we een interessant bod van een retailinvesteerder kregen. We hebben er dus vervroegd afscheid van genomen, wat ons wel goed uitkwam, want we waren intussen ook in een veel groter project gestapt."

Dat grotere project is Seven, een kantoorgebouw van 15.400 vierkante meter in de Koning Albert II-laan in de Noordwijk. In samenwerking met Baltisse is DWNTWN het afgeleefde kantoorgebouw volledig aan het upgraden. "We zagen direct het potentieel van het gebouw. Het wordt een kantoor voor verschillende gebruikers, met een ruim aanbod van diensten en een coworkingruimte." Daarvoor gaat DWNTWN in zee met Fosbury & Sons, het Antwerpse coworkingbedrijf, waarin ook Serge Hannecart participeert.

Het project slaat aan. Nog voor de oplevering, gepland in juli, is al 90 procent van het gebouw verhuurd. "Wij zien dat als een bevestiging", zegt Jan De Kuyper. "Kantoorgebruikers zijn op zoek naar kwalitatieve, duurzame kantoorruimte met extra's, zoals een restaurant, een toffe koffiebar of een aantrekkelijke coworkingruimte. Projectontwikkelaars hebben altijd gefocust op de hardware, het gebouw. Dat volstaat niet meer."

Alexander Steyns wijst op een tweede succesfactor: de heropleving van het Noordwijk. "De wijk is voor velen nog een saaie, monotone en zelfs gevaarlijke buurt met veel leegstand. Maar als je er buitenlandse investeerders rondleidt, zien ze vooral heel veel potentieel en dynamiek. De ommekeer is ingezet. Projectontwikkelaars hebben posities ingenomen, er zijn projecten bezig, huurcontracten zijn ondertekend... De herontwikkeling van de WTC-torens zal de wijk extra zuurstof geven, vooral omdat die ook woonruimte omvat. Hetzelfde geldt voor Tour & Taxis, waar men na de kantoorontwikkelingen nu voluit start met de residentiële invulling."

Een rooftopbar op de IBM-toren

Met de aankoop van de IBM-toren waagt DWNTWN zich nu aan een tweede grootschalig herontwikkelingsproject in de buurt. De kantoortoren ligt naast de Kruidtuin, op een scharnierpunt tussen de Noordwijk en het centrum. "Die micro-buurt geniet ook volop van een heropleving", stelt Jan De Kuyper. "Wij zijn niet de enigen die investeren. Ghelamco werkt aan zijn Silver Tower en in 2018 was er de verkoop van Botanic Tower aan de Zwitserse investeerder Partners Group. Voorlopig blijft de kwaliteit van de publieke ruimte nog achter, maar daar komt verandering in."

De plannen van DWNTWN en Baltisse voor de IBM-toren zijn nog niet volledig rond. "Er is wel een uitvoerbare kantoorvergunning", vertelt De Kuyper. "Maar we willen er ook andere functies onderbrengen. We denken aan coworking en diensten, maar bijvoorbeeld ook aan een rooftoprestaurant of -bar, of zelfs een hotel en appartementen."

Eerste samenwerking met LIFE

'LIFE gelooft...in de STAD!" lezen we op de website van de Antwerpse projectontwikkelaar. Dezelfde claim, maar dan in het Engels komen we tegen op de website van DWNTWN. Beide projectontwikkelaars zijn ook pleitbezorgers van gemengde projecten. Komt DWNTWN in het vaarwater van LIFE? "Er zijn overeenkomsten, maar ook voldoende verschillen", antwoordt Alexander Steyns. "Onze focus ligt vooral op Brussel. LIFE heeft Antwerpen als thuisbasis en mikt ook internationaal. Zij focussen ook vooral op residentieel vastgoed en ze verkopen voornamelijk rechtstreeks aan particulieren. Onze activiteit is eigenlijk meer business-to-business: we creëren een financieel product gericht op één investeerder. Die andere insteek biedt ons de mogelijkheid samen te werken. Zo hebben we onlangs samen met LIFE in Jette de vroegere kantoren van Partena gekocht. Omdat het in grote mate een residentieel project is, met verkoop van appartementen aan eindgebruikers, neemt LIFE de commercialisering op zich. Dat is hun metier. Ze hebben daar een prima team voor."