Burgemeester Bart Tommelein en projectontwikkelaar Bart Versluys: ‘De kentering is ingezet in Oostende’

De Oostendse burgemeester Bart Tommelein rekent voor de vernieuwing van zijn stad op projectontwikkelaars zoals Bart Versluys. Omgekeerd verwacht de projectontwikkelaar van het stadsbestuur een duidelijke visie op stadsontwikkeling.

Bart Versluys kent de weg in het stadhuis van Oostende. Op vrijdagnamiddag is het stadhuis gesloten voor het publiek, maar de projectontwikkelaar leidt ons gezwind via de achterzijde van het gebouw naar het kabinet van de burgemeester. “Daar moest ik vaak zijn voor vergunningsdossiers”, wijst hij naar een kantoortje langs onze route. Groep Versluys, gevestigd in Oostende, staat bekend als een van de belangrijkste projectontwikkelaars aan de kust. Op de Oostendse Oosteroever bouwt Versluys een nieuwe stadswijk.

De begroeting met burgemeester Bart Tommelein (Open Vld) is hartelijk. “We kennen elkaar al lang”, zegt Bart Tommelein. “Professioneel hebben we nog niet zoveel met elkaar te maken gehad, behalve dan in de twee jaar dat ik schepen van Ruimtelijke Ordening was. Toen hebben we samengezeten voor enkele dossiers en projecten van Versluys, onder meer Oosteroever. Voor de rest hebben we een goed, voornamelijk informeel contact. We zien elkaar weleens op het voetbal.”

Politici moeten contacten met projectontwikkelaars zo veel mogelijk vermijden, vinden sommige van uw collega’s.

BART TOMMELEIN. “Ik ben die mening niet toegedaan. Een burgemeester moet met iedereen praten: met het stadspersoneel, met de vakbonden, met de milieuverenigingen enzovoort, maar met ondernemers zou ik niet mogen praten? Dat is larie en apekool. Gesprekken met projectontwikkelaars en ondernemers moeten wel open en transparant gebeuren. Dus niet in achterkamertjes. Als ik een gesprek heb met Bart mag iedereen dat weten.

“We zullen de projectontwikkelaars hier nodig hebben, want er moet veel gebouwd worden in Oostende. Het woningpatrimonium is tot op de draad versleten. Heel veel woningen beantwoorden niet meer aan de minimale kwaliteits- en energienormen.”

BART VERSLUYS. “Projectontwikkelaars en stadsbesturen bepalen in grote mate het straat- en stadsbeeld van de toekomst. Juist daarom is het van belang dat we samenzitten. Ik wil de visie van het bestuur op stadsontwikkeling kennen. Bart heeft gelijk dat dat open en transparant moet gebeuren. Als we dan eens op restaurant zitten om plannen te bespreken, is daar niets mis mee. Integendeel, ik denk dat het beter daar gebeurt dan achter gesloten deuren.”

Het nieuwe stadsbestuur wil middengroepen en tweeverdieners aantrekken. Hoe wilt u dat realiseren?

TOMMELEIN. “In het bestuursakkoord staat ook we moeten inzetten op huisvesting voor singles. Dat wil ik toch even benadrukken, want die groep wordt in veel steden vergeten. En het is nochtans een groeiende groep.

“Om tweeverdieners en jonge mensen aan te trekken, moeten we vooral de stad aantrekkelijker maken, met een rijk cultureel aanbod, een divers vrijetijdsaanbod, werkgelegenheid, mobiliteit en ook leefbaarheid.

“Het voordeel van Oostende is dat het een erg compacte stad is. Te voet en met de fiets geraak je al heel ver. Voldoende open ruimte is ook belangrijk. Gelukkig hebben we enkele mooie parken, en natuurlijk de zee en het strand. Maar op sommige plaatsen moeten we misschien nieuwe open ruimte creëren. Dat houdt ook in dat we soms zullen moeten verdichten en hoger bouwen. In Oostende is geen plaats meer voor het klassieke huisje-met-tuintje. We hebben geen bouwgrond meer. De laatste verkavelingen zitten al in de bouwfase. We zullen dus creatief moeten zijn met andere woonvormen.”

VERSLUYS. “De appartementen die wij nu bouwen, zijn niet te vergelijken met het aanbod van de vorige eeuw. De meeste hebben erg ruime terrassen. Op een terras van zes op acht meter kan je evenveel doen als in een tuintje. Die tuin wordt dus veel minder gemist.”

Is de concurrentie tussen tweedeverblijvers en vaste bewoners een extra hindernis om die middengroepen aan te trekken?

VERSLUYS. “Een belangrijk deel van de vaste bewoners aan de kust is eerst tweedeverblijver geweest. Mensen kopen eerst een appartement als tweede verblijf en komen er later permanent wonen. Dat is nu ook mogelijk omdat het aanbod is veranderd. Vroeger werden veel kleine appartementjes en studio’s gebouwd. Je moest er niet aan denken daar permanent in te wonen. De appartementen zijn nu veel ruimer en comfortabeler.”

TOMMELEIN. “De tijd dat tweedeverblijvers als tweederangsburgers werden beschouwd, is voorbij in Oostende. Tweedeverblijvers kunnen hier niet stemmen en dus waren ze voor veel van mijn collega’s een interessante groep om fiscaal uit te melken. Daar wil ik niet aan meedoen. In studentensteden hoor je soms het pleidooi om studenten te laten stemmen in de stad waar ze studeren en dus het meest verblijven. Ik zou dat principe willen uitbreiden naar de tweedeverblijvers. Zij maken deel uit van deze stad.

“Oostende kampt wel met een ander groot probleem: de beperkte samenhang tussen de bevolkingsgroepen. We leven te veel naast elkaar. Ook dat heeft een link met vastgoed: Oostende heeft veel slechte huurwoningen. We trekken daardoor een groot aantal mensen met lage inkomens aan. Versta me niet verkeerd, ik wil geen stad alleen maar voor de rijken. Maar in Oostende is de verhouding tussen mensen die in armoede leven en mensen met een goed inkomen scheefgetrokken en dat weegt op de samenleving. Een goed woningpatrimonium, met voldoende betaalbare woningen, is een deel van de oplossing.”

Wat wilt u daaraan doen?

TOMMELEIN. “We moeten met kwalitatieve sociale woningen een alternatief bieden voor mensen die nu nog in verouderde woningen wonen. Maar ook de private huur- en koopmarkt moeten een belangrijke bijdrage leveren. Een woning bezitten is nog altijd een belangrijke vorm van sociale zekerheid. Als Vlaams minister van Financiën heb ik de verkooprechten naar 7 procent verlaagd. Dat maakt woningbezit toegankelijker. Een verlaging van de btw naar 6 procent bij sloop en heropbouw kan ook een stimulans zijn. Dat bestaat al in de steden, maar dat zou uitgebreid moeten worden. Voor alles wat met energie-efficiëntie te maken heeft, zou eigenlijk een btw-tarief van 6 procent moeten gelden.”

VERSLUYS. “Zo’n btw-verlaging is zeker welkom, maar zolang de wet op de mede-eigendom niet fundamenteel wijzigt, zal de vernieuwing van het patrimonium er niet komen. Wij ervaren bijna dagelijks dat één of enkele eigenaars belangrijke investeringsdossiers blokkeren. Vaak zijn dat mensen die niet aan de kust wonen. Ze hebben een appartement geërfd, incasseren maandelijks 400 euro huur en zijn daar tevreden mee. Ze willen vooral niet investeren. Als zij niet meewillen, zit zo’n renovatie- of sloopdossier muurvast. Zolang men de overbescherming van mede-eigenaars niet aanpakt, heeft al de rest geen zin.”

Hoogbouw is een heikel thema in Vlaanderen, zeker aan de kust. Maar Oostende vindt u dat het moet kunnen. Hoe hebt u uw coalitiepartner Groen kunnen overtuigen?

TOMMELEIN. “Met twee argumenten. Ten eerste kun je meer open ruimte creëren door op sommige plaatsen hoogbouw toe te laten. De appartementen op de dijk vormen een betonnen muur van zeven à acht bouwlagen. Door af en toe woontorens toe te laten, kan je dat doorbreken. Ten tweede is er het energie- en klimaatverhaal. Hoger bouwen is vaak ook efficiënter bouwen. Je realiseert meer op minder ruimte en je kunt de woonfunctie bundelen rond voorzieningen en mobiliteitsknooppunten. We pleiten niet voor ongebreidelde hoogbouw. Je moet de locaties goed uitkiezen.”

Hoe hoog mogen die torens zijn?

VERSLUYS. “Let nu goed op wat je zegt, Bart, want ik noteer het ( lacht).”

TOMMELEIN. “In Oostende is er voor torens van 24 à 25 bouwlagen een draagvlak. Van mij zou het hoger mogen, zolang het maar kwalitatief gebeurt. En dan heb ik het ook over de inplanting van het gebouw. Het Europacentrum is een ongelukkig voorbeeld van hoogbouw in Oostende. Het probleem daar is niet zozeer de hoogte, maar wel de zwakke sokkel van het gebouw.”

Mijnheer Versluys, u hebt Oostende verruild voor Knokke. Mist u de stad niet?

VERSLUYS. “Dat is niet helemaal juist. Omdat ons bedrijf op Oostends grondgebied ligt, denken velen dat ik een Oostendenaar ben, maar ik heb altijd in Bredene gewoond. Enkele jaren geleden heb ik een tweede verblijf gekocht in Knokke. En zoals zovele tweedeverblijvers heb ik daarna gekozen voor een permanente stek in Knokke. We hadden en hebben ook enkele projecten lopen in Knokke en veel van onze vrienden wonen er. Vandaar.

“Ik ben een tijdje wat minder fan geweest van Oostende, omdat ik vond dat de stad achteruitboerde. Zoals Bart terecht zegt, heeft een stad behoefte aan een gezonde sociale mix. Dat houdt volgens mij ook in dat je het luxesegment niet mag verwaarlozen. Met de ontwikkelingen op Oosteroever, maar ook met andere nieuwe projecten, is de kentering evenwel ingezet. De jongste jaren horen we opnieuw van klanten dat ze aangenaam verrast zijn door wat Oostende te bieden heeft.”

TOMMELEIN. “Ik kan Bart aanraden iets te kopen in Oostende. Dat is gegarandeerd een goede investering ( lacht).”