WINKELVASTGOED. New look

Winkelcentra “nieuwe stijl” in de buurt van Genk en in de Antwerpse binnenstad : een blik op de plannen.

Anders gaan winkelen. Het zou de naam van een nieuwe politieke partij kunnen zijn. Het is echter de slogan die de initiatiefnemers van het Fenix-projekt (Genk) en het Hanzestedeplaatsprojekt (Antwerpen) hanteren om hun plannen voor nieuwe winkelcomplexen te rechtvaardigen. Winkelen moet aangenaam worden gemaakt, stellen ze. Festive retail is de toekomst. Winkelen in een feeststemming, net voor een bioskoopbezoek, na een lunch, tijdens het sporten en voor de teatervoorstelling begint. En alles binnen één groot complex.

HANZEHUIS.

De Antwerpse Hanzestedeplaats vormt de verbinding tussen de binnenstad en het Eilandje, een oud stukje haven dat er nu verkommerd bijligt. De nood aan een herwaardering van het Eilandje is groot, een suksesvol projekt op de Hanzestedeplaats is onontbeerlijk om dit te verwezenlijken.

Enkele jaren geleden schreef het Antwerpse schepenkollege een wedstrijd uit voor projekten op dit plein, gelegen tussen het Bonapartedok en het Willemdok. Winnaar werd de groep Metropool 2000 rond Rik Decan van BRD Business Development. Decan had in de VS kennisgemaakt met het fenomeen ‘festive shopping’, winkelen in een complex waar men eveneens kan sporten, zich ontspannen, kultuur kan opsnuiven, eten en drinken, enz.

Hij wilde het koste wat het kost ook bij ons introduceren. Decan besloot samen te werken met de ondernemers Van Laere, J&E Ibens, Van Roey, MBG en EGTA, en vroeg het architektenbureau FDA (Foqué-Denkens-Adriaenssens) een gebouw te ontwerpen dat al de eerder genoemde funkties zou omvatten. Met het gekende gevolg voor de Hanzestedewedstrijd.

Decan becijferde dat zijn projekt 2 miljard frank zou kosten. Anderhalf miljard frank vreemd (geleend) kapitaal, een half miljard frank eigen middelen. Voor dat laatste bedrag zocht Decan grote investeerders en geldschieters. Hij vond ze echter niet. Tot hij bij de Franse groep SCC (Société de Centres Commerciaux) aanklopte. Deze groep beheert en bezit tientallen winkelcentra verspreid over Europa. Ville 2 in Charleroi bijvoorbeeld, of Rosny 2 en Parly 2 in de omgeving van Parijs.

NV AMUSEMENT.

SCC nam echter geen genoegen met een participatie in het projekt, het was alles of niets voor de groep. SCC besloot zelf de nodige som (2 miljard frank) op tafel te leggen. Het Hanzestedeplaatsprojekt zou model staan voor de andere winkelcentra van de groep : is het projekt suksesvol, dan worden de andere SCC-centra omgevormd tot festive markets.

In 1993 dienden Decan en SCC een aanvraag voor een stedebouwkundig attest in bij het Antwerpse schepenkollege. Het stadsbestuur stelde echter een aantal strikte voorwaarden. Van één grote overdekte ruimte mocht geen sprake zijn. Een onaanvaardbare eis voor de initiatiefnemers, die hun aanvraag introkken om ze eerder dit jaar bij het nieuwe schepenkollege opnieuw in te dienen.

Eerstdaags zal een beslissing vallen. Ingewijden beweren dat een meerderheid van het stadsbestuur het projekt steunt, al is het niet helemaal naar de zin van schepen van Ruimtelijke Ordening Mieke Vogels. Mits enkele (kleinere) aanpassingen zou het projekt de zegen krijgen van het schepenkollege.

Wordt later ook de bouwvergunning afgeleverd, dan kan SCC beginnen met de konstruktie van een complex van 25.000 m² in 19de-eeuwse stijl. Het Hanzestedeplaatsprojekt zal 30 gespecializeerde winkels, enkele ‘trekkers’ en een 20-tal restaurants, tavernes, cafés en terrassen omvatten, naast rekreatiegelegenheden, een heuse polyvalente zaal voor teatervoorstellingen en shows, en drie tv-studio’s. Die laatste moeten dienen voor de live-opnames van talkshows, soaps… Voor de exploitatie ervan bestaat er een princiepsoveeenkomst met het Echt Antwerps Theater en de NV Amusement, beiden niet onbekend in VTM-land.

Op het water vóór het complex zou plaats gemaakt worden voor pontons, jachten en eventueel een scheepvaartmuseum. Op de Aldegondiskaai plannen de initiatiefnemers een antiekmarkt. Decan verwacht 3 miljoen bezoekers per jaar voor zijn festive shopping-projekt. Waarmee we dadelijk bij het eerste tere punt van het projekt zijn aanbeland. Drie miljoen mensen lokken, is één zaak, ze over de kaaien naar de Hanzestedeplaats krijgen is een ander paar mouwen. Om nog maar te zwijgen over de parkeerruimte. De parkeergelegenheid onder het nieuwe complex zal waarschijnlijk ontoereikend zijn.

Een nog prangender vraag is of het geheel leefbaar is. Zelfs indien het projekt de grote massa lokt, is het nog niet zeker of de bezoekers er genoeg geld zullen uitgeven om de zaak draaiende te houden. Binnen een straal van enkele kilometers rond de Hanzestedeplaats treft men immers verschillende winkelkernen aan. Wijnegem Shopping bijvoorbeeld. Of dichterbij de winkelwandelstraat Meir, weldra het bioskoop/winkelcomplex Rex bij de De Keyserlei, de winkelruimten in de volgende faze van het aanpalende Amca-gebouw, enz.

Decan gelooft echter rotsvast in ‘zijn’ projekt. Vooral nu de plannen voor de bouw van een heus zee-aquarium langs de Schelde (op wandelafstand van de Hanzestedeplaats) vastere vorm krijgen. Bezoekers van het aquarium (een soort zoo voor waterdieren) zullen volgens Decan afzakken naar zijn complex. De twee projekten op het Eilandje samen kunnen naar verluidt voor heel wat tewerkstelling zorgen (Decan belooft 450 arbeidsplaatsen). En voor residentiële projekten op het Eilandje. Werknemers van het aquarium en van het complex voor festive shopping zullen immers in de buurt willen wonen. Met een herwaardering van het Eilandje op alle vlakken tot gevolg.

GENKSE FENIX.

Op de voormalige mijnterreinen in Genk komt eveneens een festive shopping-center. Dat is althans de vaste overtuiging van de verantwoordelijken van het Fenix-projekt. Zij willen een complex dat uit vijf verschillende entiteiten zal bestaan (een winkelcentrum met cinema’s, een ontspanningsdorp, een tuincenter, een bungalowpark, een teater en golfterreinen) en dat winkelen en ontspanning zal kombineren.

Het geheel kost 18 miljard frank, en wordt voor minimaal 76 % met privé-kapitaal gefinancierd. Het winkelcomplex is voor 100 % in handen van de Britse groep Stadium, die eerder al een festive shopping-center commercializeerde in Sheffield (Meadowhall) en nu volop bouwt aan CentrO in het Duitse Oberhausen. Om het winkelcentrum te vullen met huurders doet Stadium een beroep op makelaar Healey & Baker.

Enkele maanden geleden dienden de initiatiefnemers een aanvraag voor een socio-ekonomische vergunning in voor 170.000 m². Hiervan zou 100.000 m² aangewend worden als verkoopoppervlakte. Maar de verantwoordelijken van Fenix trokken recent de aanvraag weer in. Naar eigen zeggen om de aanvraag opnieuw te kunnen voorleggen, ditmaal samen met de bouwaanvraag (hiermee moest worden gewacht omdat het Milieu Effekten Rapport, MER, niet klaar was).

Bij Fenix geeft men echter toe dat het projekt nu een (lichtjes) gewijzigde vorm krijgt. Waarschijnlijk een tweede (belangrijkere ?) reden voor de intrekking van de aanvraag voor een socio-ekonomische vergunning. Volgens Eric Van Dijck van Healey & Baker voldoet het nieuwe ontwerp beter aan de vereisten. In plaats van slechts 60 % van het projekt te overdekken, wil men nu het geheel (de delen zijn dichter bij mekaar gebracht, het complex beslaat minder m²) overkoepelen. Nagenoeg alles gebeurt nu binnen, het klimaat kan niet langer spelbreker spelen.

KLEINE BROER.

Vraag is natuurlijk waarom men nu pas beseft dat de oorspronkelijke vorm van het Fenix-projekt niet voldeed. Een groot aantal voorafgaande studies en ontwerpen ten spijt. Geruchten willen dat de intrekking van de vergunningsaanvraag en het bijsturen van het ontwerp alles te maken heeft met een dreigende afwijzing van het ingediende projekt. Het gebeurt wel vaker dat projektontwikkelaars hun aanvraag intrekken wanneer ze vermoeden (of weten) dat de bevoegde instanties hun projekt zullen afwijzen. Liever een aangepaste versie voorleggen dan de kans lopen een negatief advies te krijgen.

Of beseften de verantwoordelijken van Stadium en Fenix dat de omvang van het projekt niet in verhouding stond tot de omgeving ? Limburg heeft nood aan een winkelcentrum. Maar een projekt van netto 100.000 m² winkelruimte in een provincie met slechts 1 miljoen inwoners, lijkt hoog gegrepen. Verwijzen naar de zusterprojekten in Sheffield en Oberhausen heeft niet veel zin. Beide complexen liggen midden in een dichtbevolkt gebied. Gerrit Lovink van Fenix verwacht echter dat de bezoekers voor zijn projekt van verder zullen komen. Hij verwacht mensen uit een cirkel die overeenkomt met een autorit van 1 uur. (In dat gebied wonen 10.000.000 mensen.) “Mensen zullen trouwens niet alleen naar Fenix komen om te winkelen. ” Ook voor korte vakanties en dagexkursies noemt Lovink Fenix uitermate geschikt.

Of het Fenix-projekt er komt, hangt af van de reaktie op de nieuwe aanvraag voor een socio-ekonomische vergunning en op de bouwaanvraag. Die worden waarschijnlijk samen in oktober ingediend. Een antwoord verwachten de initiatiefnemers in februari of maart van volgend jaar. Als alles volgens plan verloopt, zal het Fenix-projekt de deuren openen in het najaar van 1998.

KONSUMENT.

Hebben projekten als Fenix en Hanzestedeplaats recht van bestaan ? Waarschijnlijk wel. We gaan ontegensprekelijk naar een ander soort winkelen dan we tot nog toe gewend waren. Shoppingcentra zonder meer verbieden, heeft daarom weinig zin. Volgens Pieter Persyn van het Belgisch onderzoeks- en studiebureau voor vastgoed (gespecializeerd in winkelruimten) bestaat er wel degelijk een behoefte aan gekoncentreerde bewinkeling, komplementair aan het bestaande winkelgebeuren.

Dat er momenteel konflikten ontstaan tussen de verschillende manieren van winkelen (binnenstad, baanwinkelen, hypermarkten en winkelcentra) heeft volgens Persyn te maken met een gebrek aan beleid en visie. Winkelvastgoed is op weinig plaatsen zozeer versnipperd als in België. Persyn pleit voor de opmaak van een inventaris van het winkelvastgoed in ons land. Op basis van de resultaten kan dan worden nagedacht over hoe het verder moet en waar nog ruimte is voor nieuwe projekten.

Oordeelkundig te werk gaan, is hierbij een eerste vereiste. De konsument beschikt immers niet over een oneindig bestedingsvermogen. Elke frank die hij in een nieuw winkelcomplex uitgeeft, zal hij elders besparen. De projekten voor festive shopping lopen het gevaar veel geïnteresseerden aan te trekken, maar weinig kopers (zie kader). Het sukses van een winkelcentrum meet je immers niet door te kijken naar het aantal benen, maar wel naar het aantal winkeltassen.

Geert Wellens

HANZESTEDEPLAATS Maakt de opslagruimte omgeven door het water (centraal op de foto) weldra plaats voor een complex van festive shopping ?