Vastgoed zonder zorgen

De lage rente op spaarproducten en het onzekere beursklimaat duwen beleggers weer in de richting van vastgoed. Investeren in beursgenoteerd vastgoed is een manier om de risico’s te spreiden.

Een onroerend goed kopen om het te verhuren kan erg riskant zijn. Veel beleggers investeren in een residentieel goed dat in de buurt van hun gezinswoning ligt. Dat leidt tot een extreme concentratie van hun vermogen. Economische instellingen zoals het Internationaal Monetair Fonds en de OESO hebben al meermaals aan de alarmbel getrokken over de Belgische woningprijzen, die 50 à 60 procent overgewaardeerd zouden zijn.

Roland Gillet, hoogleraar financiën aan de Sorbonne en de ULB, nuanceert dat. Hij wijst erop dat het gaat om afwijkingen ten opzichte van historische gemiddelden. De reële overwaardering tegenover het huurrendement en de gezinsinkomens ligt wellicht dichter bij de schattingen van de Nationale Bank van België, die het in 2012 hield bij een premie van 15 procent. Dat is niet nieuw, maar de aangekondigde afbouw van de fiscale voordelen voor hypothecaire kredieten en een stijging van de rentevoeten kunnen een katalysator voor een prijscorrectie zijn.

Risico’s spreiden

Om de risico’s die inherent zijn aan vastgoed te vermijden, kunnen beleggers investeren in gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s), het nieuwe statuut voor de vastgoedbevak (zie kader Zeg niet langer vastgoedbevak). De belangrijkste troef is de diversificatie: er is een geografische spreiding (verscheidene regio’s in België, en zelfs verschillende landen) en een spreiding per segment (residentieel, opslagplaatsen, handelszaken, rusthuizen) en over meerdere gebouwen. Bovendien verlost beursgenoteerd vastgoed de belegger van het operationele beheer van zijn onroerend goed.

Daartegenover staat dat aan een beursnotering risico’s vasthangen; zo is de koers van het aandeel van Cofinimmo van 2007 tot 2009 gehalveerd (zie grafiek). Respecteer daarom deze twee basisregels: beleg op lange termijn om de impact van koersbewegingen te beperken, en koop effecten tegen een redelijke prijs. De lage rente doet beleggers op zoek gaan naar rendement, wat weegt op de huurprijzen. Daarom is het belangrijk na te gaan of een vastgoedmaatschappij in staat is haar huurprijzen te verhogen, zodra de rente-rendementsverhouding opnieuw stijgt. Die capaciteit hangt af van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten.

Cofinimmo

Cofinimmo is de grootste beursgenoteerde vastgoedmaatschappij van België. Het aandeel biedt een korting tegenover de intrinsieke waarde van het bedrijf, die eind juni 93,74 euro bedroeg volgens de berekeningsmethode van European Public Real Estate (EPRA). Die index wordt wereldwijd gebruikt om de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven te vergelijken. Die intrinsieke waarde staat al een aantal jaren onder druk door moeilijkheden op de Brusselse kantorenmarkt, maar Cofinimmo compenseert dat via een toenemende diversificatie. Het ziet er zelfs naar uit dat de pool rusthuizen en ziekenhuizen binnenkort de grootste wordt.

Hoewel het brutodividend de afgelopen jaren is gedaald, biedt het aandeel nog altijd een brutorendement van 6,4 procent (4,9 % netto) op basis van de coupon van 5,50 euro die is vastgesteld voor 2014.

De resterende looptijd van de huurovereenkomsten (11,9 jaar) is gevoelig langer dan de gemiddelde looptijd van de schulden (3,9 jaar). Dat kan Cofinimmo in moeilijkheden brengen als de rente opnieuw stijgt. Maar de financiering via kredieten (schuldgraad van 48,9 %) wordt hoofdzakelijk gedekt door huurovereenkomsten van minder dan zes jaar (35,8 %).

Om het karikaturaal te stellen: Cofinimmo biedt een gewaarborgd en geïndexeerd langetermijnrendement van 6 procent op het eigen vermogen via rusthuizen (resterende looptijden van 21,7 jaar in België) en het biedt een variabel rendement rond 7 procent op kantoren, gefinancierd door schulden die het bedrijf 3,72 procent kosten. Daardoor kan het aandeel in de huidige marktomstandigheden een aantrekkelijk rendement halen en biedt het tegelijk een zekere bescherming op lange termijn.

WDP

WDP is gespecialiseerd in opslagruimtes. Het is een uitstekende aanvulling op Cofinimmo, dat niet actief is in dat marktsegment. Het aandeel biedt een hoog dividendrendement van 6,2 procent bruto (4,7 % netto) op basis van de — opnieuw verhoogde — coupon van 3,40 euro die is vastgesteld voor 2014. De grote premie tegenover zijn intrinsieke waarde (35,1 euro eind juni) is te verklaren door de voorzichtige waardering van het patrimonium. Het huurrendement bedraagt 8,2 procent, wat nog wordt aangevuld met inkomsten uit de zonnepanelen die op opslagruimtes zijn geplaatst.

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (7,4 jaar) is niet veel hoger dan de looptijd van kredieten (4,1 jaar). Door zijn keuze voor uitstekende locaties kan WDP bogen op een hoge bezettingsgraad van 97 procent, ondanks de moeilijke economische context in Europa.

CÉDRIC BOITTE EN MATHIAS NUTTIN

De belangrijkste troef van beursgenoteerd vastgoed is de diversificatie.

Heel wat vastgoedbevaks hebben al gekozen voor het statuut van de gereglementeerde vastgoedvennootschap.