Te koop: de vastgoedschat van de NMBS

De Belgische Spoorwegen brengen binnenkort 300 hectare stadsgebied onder de hamer. Locatie van de gronden: pal in de stad. Verwachte opbrengst: 200 miljoen euro, minimaal. Hoeft het te verwonderen dat lokale overheden en projectontwikkelaars nu al volop aan het manoeuvreren zijn?

Geen commentaar! Naar ‘goede’ gewoonte heerst er op het kabinet van Johan Vande Lanotte (SP.A) radiostilte als het over het vastgoed van de NMBS gaat. Het dossier ligt (nog altijd) te gevoelig, men geeft er de voorkeur aan om niets te vertellen aan de media.

Naast de benoeming op 28 januari van Jannie Haek aan het hoofd van de NMBS-holding valt er de jongste dagen alleen maar een strategisch brokje informatie te vermelden: in de kamercommissie Infrastructuur werd de definitieve lijst van de stationsloketten die zeker zullen dichtgaan officieel bekrachtigd.

Maar ondertussen lopen de onderhandse machinaties als een trein. Ongeveer een week geleden had Stefaan De Clerck (CD&V), burgemeester van Kortrijk, een ontmoeting met Jean-Paul Ducarme van Sopima, de vennootschap die belast is met de commercialisering van de NMBS-gronden voor rekening van de regering. Het gesprek ging over de overname van een terrein van meer dan 6 hectare dat een lokale herbestemming moet krijgen. Het Brussels gewest van zijn kant onderhoudt naarstig zijn topcontacten met het oog op de overname van verschillende strategische terreinen die binnenkort op zijn territorium door Sopima in de verkoop gebracht worden.

Het mag duidelijk zijn: de rangeermanoeuvres om een deel van het grondbezit van de Spoorwegen renderend te maken, zijn volop aan de gang. Dat werd ons onlangs overigens nog bevestigd door minister van Financiën Didier Reynders (MR).

Sopima: makelaar in NMBS-vastgoed

Ondanks al die geheime onderhandelingen moeten de eerste loten van de laatste grote openbare terreinen van de NMBS nog altijd officieel onder de hamer gebracht worden. Dat is dus een taak voor Sopima. Deze privaatrechtelijke vastgoedpatrimoniummaatschappij is voor 100 % eigendom van de staat. In ruil voor de overname van de schulden van de NMBS door de Belgische staat, heeft de spoorwegmaatschappij zich ertoe verbonden afstand te doen van realiseerbare activa ter waarde van 300 miljoen euro. 42 terreinen, vooral in Brussel, zullen daarbij door de regering gebruikt worden als pasmunt. Het Koninklijk Besluit over de overdracht van de grondstukken van het infrastructuurfonds van de spoorwegen naar Sopima, moest afgerond en door de ministerraad bekrachtigd zijn tegen begin januari 2005, het officiële tijdstip voor de overname van de schulden van de NMBS door de staat.

“Eind 2005 maken we de rekening op van wat Sopima heeft kunnen verkopen,” stelt Jean-Paul Ducarme. “We zullen dan een tussentijdse balans opmaken om te zien of de drempel van 200 miljoen euro die de federale regering vooropzette, bereikt werd. Indien nodig zullen we een nieuwe verkoopcampagne van andere goederen opstarten. De opbrengst daarvan zal terechtkomen in de kas van de NMBS. Laten we echter duidelijk zijn: om te kunnen optreden, moeten we van de ministerraad officieel machtiging krijgen middels een Koninklijk Besluit dat de modaliteiten vastlegt. Uiteindelijk moeten alle verkoopacties ter goedkeuring voorgelegd worden aan de voogdijministers Reynders en Vande Lanotte, die in deze alleen bevoegd zijn.” Voor het overige onthoudt ook Sopima zich van elke commentaar. Op dit ogenblik is alleen zeker dat de nakende ‘regeringsopdracht’ zal slaan op zowat 300 hectare stadsgebied, vooral gelegen in het Brussels gewest.

De geplande rentabilisering van het vastgoedpatrimonium doet nog een andere strategisch belangrijke kwestie rijzen: nu de onderneming opgesplitst werd in een maatschappij die de infrastructuur managet en een andere die als spoorwegoperator optreedt, heeft de NMBS er alle belang bij om zijn erg lucratieve en gegeerde vastgoedpool niet (té) autonoom te maken. Vooral omdat dat patrimonium, bebouwd of niet, zo goed als onlosmakelijk verbonden is met de infrastructuur en de dagelijkse exploitatie van het railvervoer.

Vandaar misschien ook de wazigheid die blijft hangen over de actuele waarde van het vastgoedpatrimonium van de maatschappij. Afgaand op de geconsolideerde jaarrekeningen van de NMBS zou die 2,5 miljard euro bedragen. Dat bedrag moet echter aanzienlijk opgetrokken worden als ook rekening gehouden wordt met de potentiële opwaardering van dat grotendeels onderontwikkeld patrimonium. De oude, braakliggende industriële terreinen en rangeerstations zijn vaak ideaal gelegen in het stedelijk milieu. Alleen in Brussel al beschikt de NMBS nog over honderden hectaren terreinen, waarvan sommige gezien hun ligging onbetaalbaar zijn. De afdekplaat die over het nieuwe Schumannstation komt, heeft al de belangstelling gewekt van vele projectontwikkelaars.

De divisie Patrimonium: de vastgoedmanagers van de NMBS

De eigendommen, de gebouwen en de terreinen, maar ook de sites die in aanmerking komen voor vastgoedprojecten worden sinds 1998 gemanaged door een specifiek departement: de divisie Patrimonium. Aan het hoofd van deze divisie staat de Waal Vincent Bourlard. Voor het operationeel management wordt hij bijgestaan door de Vlaming Paul Martens, de broer van gewezen directeur-generaal van de NMBS, Antoine Martens.

De divisie Patrimonium heeft in de loop van de jaren 1600 kilometer spoor buiten dienst gesteld en heeft ook kleine landelijke stations geruisloos gesloten en voor een habbekrats verkocht. In de voorbije zeven jaar heeft de politiek ook de wens te kennen gegeven om een specifieke unit op te richten met als enige opdracht het beheer van de 534 overgebleven stations.

Bourlard en Martens hebben in ieder geval nog heel wat werk voor de boeg. Zo moeten ze, gespreid over de hele spoorinfrastructuur van het land, niet minder dan 9000 uiteenlopende concessieovereenkomsten en 30.000 concessiehouders coördineren. Daarnaast bereiden ze, met een investeringsbudget dat voor het jaar 2005 werd vastgelegd op 123 miljoen euro, ook de toekomst voor. Momenteel buigen ze zich over het masterplan van drie strategische Brusselse stations (Delta, Josafat en het Weststation).

Overigens werden de 534 stations waarover de nieuwe divisie zeggenschap heeft in een interne audit (Revalor 2004) op een overzichtelijker manier gerangschikt. “Dat biedt ons de mogelijkheid om onze investeringsprioriteiten op een objectieve wijze vast te leggen, maar het zal niet het enige criterium zijn om te beslissen over renovaties en tijdschema’s. Er spelen nog andere parameters mee,” beklemtoont men bij de divisie Patrimonium.

Die andere belangrijke criteria zijn dan vooral de gebruiksintensiteit van de stations en de dringende behoeften op de HST-lijnen. Daarbij mag ook het sacrosanct evenwicht tussen het noorden en het zuiden van het land, niet uit het oog verloren worden. In elk geval komen in al de dossiers die ter behandeling liggen dezelfde hoofdacteurs voor: openbaarvervoersmaatschappijen, steden en gewesten. En overal treden twee vorstelijke krachtlijnen naar voor: de stations toegankelijk maken langs twee aangrenzende hoofdingangen en het snelwegennet laten aansluiten op de perrons. Zo werden in Luik, Gent en Leuven onlangs grote verbouwingswerken uitgevoerd om het station te verbinden met het lokaal netwerk van snelwegen.

Eurostation en Euro Liège TGV: de studiebureaus van de NMBS

Het even pragmatisch als doelgericht motief achter die bewustwording ten voordele van een specifiek management van de vastgoedinfrastructuur van het Belgische spoor, is de komst van de HST en de noodzakelijke infrastructuuraanpassingen die daarmee gepaard gaan. De doelstellingen zijn al gekend sinds 1991: de infrastructuur moderniseren, zowel het binnen- als het buitenmaterieel verbeteren en de grootste stations van het land renoveren, met als drie grote prioriteiten Brussel, Antwerpen en Luik. Daarvoor heeft de NMBS twee filialen in het leven geroepen: Eurostation en Euro Liège TGV. Dat zijn intussen ware studiebureaus geworden die als opdracht hebben de belangrijke infrastructuurprojecten van nabij te volgen en lastenboeken op maat op te stellen voor de renovatie van ‘s lands grote stations.

Eurostation (100 % NMBS) heeft op dit ogenblik de renovatie van de stations Brussel-Zuid, Antwerpen en Sint-Niklaas, evenals het Gewestelijk Expresnet (GEN) op de tekenplank liggen. Euro Liège TGV (75 % NMBS + Meusinvest, SP, SLT Transports) spitst zich intussen toe op het station Luik-Guillemins en op Waals-Brabant. De doelstelling van het lopende driejarenplan (2004-2007) van het directoraat-generaal voor het Patrimonium bestaat erin eerst de werven in Antwerpen-Centraal, Leuven en Luik af te werken en vervolgens Gent, Brugge, Charleroi en Bergen aan te pakken. De werken aan deze grote stations zouden tegen 2015 afgerond moeten zijn. Daarna, zo belooft men ons, zullen alle grote en kleine onthaalpunten een beurt krijgen. Maar daarvoor is geld en tijd nodig…Philippe Coulée

Philippe Coulée

De rangeermanoeuvres om een deel van het grondbezit van de Belgische Spoorwegen renderend te maken, zijn volop aan de gang.

Alleen al in Brussel beschikt de NMBS nog over honderden hectaren terreinen, waarvan sommige gezien hun ligging onbetaalbaar zijn.