Shopping anno 2010

In het Duitse Oberhausen opende Stadium-baas Ed Healey de deuren van het gigantische ‘CentrO’. Intussen lijkt voor zijn Genkse ‘Fenix’ een politieke oplossing in de maak.

Shoppingcenters zijn nog een relatief nieuw winkelconcept in onze contreien. En toch dient er zich nu reeds een opvolger aan voor het traditionele winkelcentrum : het leisure center of ontspanningsoord. Basisidee ? De winkelactie die niet kan worden gerangschikt in de categorie van het dagelijkse bezoek aan bakker, beenhouwer of kruidenier, moet deel uitmaken van de vrijetijdsbesteding. Wie uitgebreid gaat winkelen, moet in één moeite ook naar de film kunnen, aan sport kunnen doen, een muziek- of sportevenement kunnen bijwonen, enz…

MASSAGEBEUREN.

Shopping is fun. De Britse investeerder Ed Healey heeft deze slogan tot zijn lijfspreuk gemaakt. In 1990 opende in het Britse Sheffield het leisure center Meadowhall de deuren, een initiatief van ‘zijn’ groep Stadium en van P&O. Het Amerikaanse (of wat dacht je) concept van een winkelcomplex, geflankeerd door bioscopen, sportfaciliteiten en recreatiemogelijkheden sloeg aan. Meadowhall trekt jaarlijks ongeveer 28 miljoen bezoekers.

In 1991 kocht Ed Healey een industriële site in het Duitse Oberhausen (bij Essen en Düsseldorf), hij saneerde het terrein en bouwde er het leisure center met de naam CentrO. Dat opende begin september de deuren en lijkt het succesverhaal van Sheffield nog eens lichtjes over te doen. Op de openingsdag bezochten 230.000 mensen het complex. En berekeningen bijna twee maand na de opening wijzen op zowat 40 miljoen bezoekers per jaar. Ed Healey had voor de opening gezegd op jaarlijks 30 miljoen bezoekers te rekenen.

Die komen winkelen in het 69.300 m² (netto winkeloppervlakte, het gehele CentrO-complex beslaat een oppervlakte van 83 hectare) grote winkelcentrum, slenteren langs de 360 meter lange promenade (met eethuisjes en drankgelegenheden), zich ontspannen in het vrijetijdspark of aan de waterkant, evenementen bijwonen in de Arena (11.500 plaatsen, 50.000 m²) of werken in het aanpalende bedrijvenpark.

Voor de verhuur van de winkeloppervlakte in CentrO werd een beroep gedaan op makelaar Healey & Baker (geen verwantschap met Ed Healey). Volgens Eric Van Dijck en André Mailleux van Healey & Baker in België vond meer dan 90 % van de verhuurbare oppervlakte in CentrO reeds een huurder. De vraag overstijgt naar verluidt het aanbod tienmaal. Toch staan nog 21 entiteiten leeg. Enkele gegadigden willen namelijk afwachten hoe het centrum enkele maanden na de opening draait. Maar het zijn vooral de initiatiefnemers die een mooi evenwicht willen tussen de verschillende soorten winkels in het complex (en de vrijstaande entiteiten dus maar mondjesmaat prijsgeven). Kwestie van de klanten een zo divers mogelijk aanbod te garanderen.

Ed Healey berekende dat de 70.000 m² winkelruimte een gezamenlijke jaarlijkse omzet zullen genereren van meer dan één miljard Duitse mark (20 miljard frank). Sceptici nemen de vrijheid dit te betwijfelen. Ze herinneren eraan dat de omzet per m² winkelruimte in een shoppingcenter zelden de 10.000 mark per jaar overschrijdt. Toch blijft Ed Healey bij zijn standpunt. Hij wijst erop dat Meadowhall ondertussen de grootste winkelomzet per m² in Groot-Brittannië realiseert. Het center snoepte vorig jaar de koppositie af van de Londense Oxford Street. Healey beweert dat Oberhausen, net als Sheffield, meerdere winkels zal tellen met een omzet van meer dan 30.000 Duitse mark (600.000 frank) per m² per jaar.

BEKENDE TREKKERS.

Een voorspelling die als muziek in de oren moet klinken van Henri Appelstein van de kledingketen Appel’s. Appelstein besloot in CentrO zijn eerste winkel buiten België te vestigen. In ons land beschikt Appel’s over 35 winkels. De keten is, op Woluwe Shopping na, aanwezig in alle belangrijke Belgische winkelcentra.

Appelstein wil met zijn CentrO-vestiging een omzet op jaarbasis behalen van 100 miljoen frank (BTW inbegrepen). De totale groepsomzet bedraagt momenteel net geen 800 miljoen frank. Een kwantumsprong. En die kost geld. Appel’s huurt in CentrO een winkel van 424 m² (waarvan 385 m² pure winkelruimte) en betaalt hier 30.000 frank per m² per jaar voor. Of een totaal huurbedrag van 12,7 miljoen frank per jaar (iets meer dan een miljoen per maand). De kosten (3000 frank per m² per jaar) niet meegerekend.

Maar het zijn zoals gezegd niet alleen de winkels die de massa moeten lokken. CentrO beschikt over een polyvalente Arena die reeds voor verschillende evenementen is afgehuurd, over tal van recreatiemogelijkheden en over enkele unieke publiekstrekkers als Planet Hollywood (een keten van restaurants rond het thema ‘film’ van eigenaars Sylvester Stalone, Arnold Schwarzenegger en Bruce Willis) en een Warner Bros.-bioscoopcomplex.

De initiatiefnemers gaan er prat op de wat zieltogende regio met een verouderd industrieel erfgoed een nieuwe impuls te geven. Ze beweren rechtstreeks meer dan 6000 nieuwe arbeidsplaatsen te hebben geschapen, zonder rekening te houden met de 2500 werklieden die in minder dan 2 jaar het complex bouwden en de 23.000 arbeidsplaatsen die het Coca-Cola-verdeelcentrum (de eerste grote werkverschaffer in het bedrijvenpark naast CentrO) geschapen heeft.

EDJE IN BELGIE.

Nog vóór Ed Healey zijn inmiddels reeds geopende CentrO begon te plannen, was zijn investeringsgroep Stadium het Fenix-project nabij Genk al aan het uitwerken. Wat lukt in Groot-Brittannië en Duitsland, moet ook mogelijk zijn in België, of niet ? Op de verlaten mijnterreinen van Waterschei en Winterslag ziet Healey een leisure center verrijzen dat uit vijf verschillende entiteiten bestaat (een winkelcentrum met cinema’s, een ontspanningsdorp met een tuincenter, een bungalowpark, een theater en golfterreinen) en dat winkelen en ontspanning zal combineren. Kostprijs van het geheel : 18 miljard frank (CentrO kostte 2 miljard Duitse mark of meer dan 40 miljard frank, het geld kwam voor meer dan de helft van Stadium en P&O).

Tot verbazing van de initiatiefnemers adviseerde het socio-economisch comité in juni jongstleden negatief over het verlenen van een vergunning voor Fenix. Ongetwijfeld onder zware druk van het NCMV. Die vreest namelijk voor het heil van de plaatselijke winkeliers en plaatst vraagtekens bij de beloofde tewerkstelling van het nieuwe complex. Stadium spreekt van rechtstreeks en onrechtstreeks een 5000-tal nieuwe arbeidsplaatsen in het Genkse, het NCMV houdt het op… 38 nieuwe jobs.

THEO FIXER.

De vraag naar de leefbaarheid van het Fenix-complex is dus voorlopig niet aan de orde. Zoals de zaken nu staan, komt er immers helemaal geen leisure center op de Genkse mijnterreinen. Tot tevredenheid van de NCMV-lobby, tot ergernis van de initiatiefnemers, tot verbazing van de overheid. Die had immers slechts enkele maanden voordien het bestemmingsplan gewijzigd om de aanleg van de toegangswegen mogelijk te maken.

De Genkse gemeentelijke overheid nam kennis van het advies van het socio-economisch comité, maar weigert voorlopig het project af te schieten. Een volksraadpleging zou uitmaken of de Genkenaars massaal voor- of tegenstanders van het Fenix-project zijn. Helaas daagden slechts 37 % van de kiezers op voor het referendum, te weinig om van een geldige raadpleging te mogen spreken. Zowel het NCMV en de groenen als de initiatiefnemers puurden uit de lage opkomst argumenten om hun stelling te staven.

Voorlopig zonder resultaat. Al wordt er achter de schermen koortsachtig gewerkt aan een oplossing. De groep Stadium maakte een procedure aanhangig bij de Raad van State. De initiatiefnemers hebben vragen bij de samenstelling van het socio-economisch comité en bij de geldigheid van het advies van dit orgaan. Tegelijk werken ze een aangepast voorstel uit dat opnieuw ter goedkeuring zou worden voorgelegd voor het verkrijgen van een socio-economische vergunning.

En dan is er nog de weg van de politieke druk. Meerdere (plaatselijke) politici hebben reeds te kennen gegeven voorstander te zijn van het Fenix-project. Het welslagen van zo’n initiatief zou hen namelijk een fors electoraal duwtje in de rug kunnen geven. Het is een publiek geheim dat minister Theo ‘ik-plaats-een-klooster-waar-ik-dat-wil’ Kelchtermans zich als voortrekker van het Fenix-project heeft opgeworpen. In tegenspraak met de CVP-stelling dat Vlaanderen reeds voldoende winkelcentra telt, wil Kelchtermans het Fenix-project absoluut gerealiseerd zien. En zijn wil is nogal eens wet. De bossen van Opgrimbie en VU’er Sauwens kunnen het bevestigen.

Het Fenix-project : geschenk of gesel voor de Genkse regio ? Wie pro is, wijst op de extra tewerkstelling, op het nuttig aanwenden van de verlaten mijnsites, op de internationale uitstraling, op de niet te keren trend naar grotere leisure centers. De contra-groep heeft het over de moord op de aanpalende stadscentra, de overdreven grootte van het complex in een relatief dunbevolkte en niet erg koopkrachtige regio (vlak bij het Genkse centrum), de nabijheid van de winkelcentra van Wijnegem en Belle-Ile (Luik) en de beperkte afstand tot Oberhausen (nauwelijks 90 minuten met de auto).

Ondanks het negatieve advies van het socio-economische comité (hetgeen normaal het definitieve einde van een project betekent) schatten de initiatiefnemers de kansen dat Fenix er alsnog komt op 50/50. Wie met de betrokken politici praat, besluit dat de slaagkansen van het project nog een stuk hoger liggen. Vergeet niet : dit is België. Waar ‘neen’ vertaald moet worden door ‘raadpleeg uw plaatselijk politiek zwaargewicht’.

Geert Wellens

CENTR’O’ (OBERHAUSEN)83 hectare ‘leisure & shopping’. Uiterst rechts de ingang, daarnaast de parkeerruimte en het winkelcentrum, geflankeerd door de ‘Promenade’ en de waterpartij. Onderaan de ‘Arena’ en het nieuwe station van de nieuwe wijk ‘Neue Mitte’.