PROJECTEN. 3-Stedentocht

Wat beweegt er op vastgoedgebied in Antwerpen, Brussel en Luik ?

Een aantal Antwerpse vastgoedprojekten liep vertraging op door de moeilijkheden bij het vormen van een koalitie na de gemeenteraadsverkiezingen. Luik kan eindelijk weer aan stadsverfraaiing denken, nu een oplossing werd gevonden voor de meest prangende financiële problemen van de vurige stede. En in Brusselse vastgoedgesprekken komen steevast de onderwerpen “Gewop” en “markt met twee versnellingen” terug.

METROPOOL.

Vorig jaar (om precies te zijn in ImmoTrends van 13 juni 1994) gaven we een overzicht van de vastgoedprojekten die in Antwerpen ter studie lagen. Een klein jaar met gemeenteraadsverkiezingen en een moeizame zetelverdeling later is er niet echt veel vooruitgang geboekt. Al willen we hiermee niet suggereren dat de betrokken partijen stil hebben gezeten. Verre van.

Voor de Antwerpse kantorenmarkt was het zelfs een vrij druk jaar. Maar 1994 zal niet geboekstaafd staan als een onvergetelijke periode. Vooral kleine oppervlakten (tussen 200 en 250 m²) vonden afnemers (in totaal werden ongeveer 45.000 m² kantoren verhuurd), terwijl het huurprijsniveau met 10 % daalde tot gemiddeld 3000 frank per m² per jaar. Het uitblijven van nieuwe, spekulatieve kantoorprojekten zorgde er echter voor dat de leegstand terugliep. De rapporten van makelaars Hugo Ceusters en Jones, Lang Wootton spreken van een aanbod van ongeveer 250.000 m².

De bouw van een derde faze (oplevering voorzien op 1 september) van het Amca-projekt tussen de Italiëlei en het Willemdok zal hier niets aan veranderen. In het nieuwe gebouw zal Belgacom namelijk zijn intrek nemen. De telekommunikatie-onderneming twijfelde een tijdlang over een vestiging op de Veldekens in Berchem, maar koos uiteindelijk voor Amca. Toch zou Belgacom meer ruimte nodig hebben dan het nieuwe Amca-pand kan bieden. Belgacom zou daarom van plan zijn een deel van het nabijgelegen, dunbevolkte Rijnkaai-gebouw in gebruik te nemen.

De moeilijkheden rond Rijnkaai begonnen toen de hoofdhuurder, het ministerie van Financiën, enkele jaren geleden besliste naar faze 1 van het Amca-projekt te verhuizen. Tot grote verbijstering van de houders van vastgoedcertifikaten van het Rijnkaai-gebouw. Het wegvallen van de huurinkomsten deed de koers van het certifikaat kelderen. Even zag het er zelfs naar uit dat Rijnkaai rijp was voor de sloophamer, en dat de certifikaten alleen nog verzamelwaarde hadden. Maar het tij keert.

Eind 1994 huurde The Great White Fleet, een dochteronderneming van Chiquita, 2100 m² van de Rijnkaai. Bovendien worden er plannen gemaakt om het gebouw te renoveren. En spreekt men dus hoopvol over de eventuele komst van Belgacom.

KONING EN KEIZER.

Bij makelaar EPMC (European Property Management Corporation) maakt men zich sterk dat eind 1997 alle fazen van het Amca-projekt voltooid zullen zijn. Het gaat in totaal om zes gebouwen, waarvan het Belgacom-pand dus de derde schakel vormt. Nog te realizeren : Warehouse Corner, kantoren en appartementen, verdeeld over 7 verdiepingen, de Italy Building of Avenue Building, met kantoren en winkelruimten, en de River Tower. De onderhandelingen met verschillende geïnteresseerde partijen over een afname van een aantal m² kantoren of winkelruimte zijn naar verluidt volop aan de gang.

De timing lijkt ons echter al te optimistisch. Amca (voluit Administrative and Maritime Centre in Antwerp) is immers niet het enige winkel-appartement-kantoor-complex in Antwerpen. Op de vlakbij gelegen Hanzestedenplaats plant de groep Metropool 2000 een soort festivalmarkt, met een evenementen-hal, winkels en horeca-zaken. Voor het projekt van 20.000 m² werd recent een aanvraag voor een stedebouwkundige vergunning ingediend. Of het projekt er ook daadwerkelijk komt, hangt echter af van het entoesiasme van potentiële huurders voor de horeca- en de winkelruimte.

Die kunnen namelijk binnen afzienbare tijd ook terecht op de plaats waar nu enkele cinema’s van het ter ziele gegane Rex-complex staan, tussen de Van Ertbornstraat, de De Keyserlei, en de Anneessenstraat. Makelaar EPMC vormde een groep rond de Franse filmproducent Gaumont, die deze eigendommen begin dit jaar verwierf. Samen met WPD Belgium, Betonimmo en BPI wil Gaumont een Complex uitbouwen met 15 cinemazalen (in totaal 4000 stoelen), 6000 m² winkelruimte en 200 ondergrondse parkings. Een aantal luxeappartementen (of een hotel) vervolledigen het projekt. Eind deze maand wordt de bouwaanvraag ingediend.

En dan hebben we het nog niet over de Theaterbuilding aan de Italiëlei gehad, een kantoorpand dat na het vertrek van alweer het ministerie van Financiën leeg kwam te staan. Via bemiddeling van makelaar Hugo Ceusters werd het gebouw verkocht aan een Israëlische investeringsmaatschappij, die het wil renoveren en achteraf de 16.000 m² kantoren te huur wil aanbieden.

PENSIOENFONDS.

Van het goede te veel ? Misschien. Herman Boumans, direkteur dienst stadspatrimonium in Antwerpen, is alvast gelukkig met de ontwikkeling van de Hanzestedenplaats en omgeving. Die buurt vormt namelijk een scharnier tussen de binnenstad en het Eilandje, waar de stad 65 % van de gronden bezit. Maar een ontwikkeling van het Eilandje heeft volgens hem weinig zin zonder suksesvolle projekten op aanpalende terreinen als de Hanzestedenplaats.

Daar is ooit wel anders over gedacht. Het “Stad aan de Stroom”-projekt had enkele jaren geleden de al te ambitieuze doelstelling groots opgezette projekten te realizeren op de Scheldekaaien en het Zuid. Men dacht aan de bouw van 1800 woningen, 100.000 m² kantoren en 150.000 m² winkelruimte. In de roes van de kulturele hoogdagen van Antwerpen ’93 wilde de stad op vastgoedgebied kunnen lopen voor ze kon stappen. Daarom is het nooit tot een fazering van de projekten gekomen. Het voorbarig optimisme maakte al snel plaats voor realisme, en het Stad aan de Stroom-opzet werd, althans wat de totaliteit van de projekten betreft, in de spreekwoordelijke koelkast gestopt.

Boumans juicht ook het Rex-projekt toe. “De buurt rond de De Keyserlei heeft nood aan een bioskoopgebeuren. Die zorgt ervoor dat deze omgeving opnieuw meer wordt dan een doorgang tussen het Centraal Station en de Meir. “

Vanuit het stadsbestuur bestond aanvankelijk echter weerstand omdat het Rex-projekt ook 200 ondergrondse parkeerplaatsen voorziet. De administratie van schepen Mieke Vogels wil immers waar mogelijk de auto’s uit het Antwerpse stadscentrum bannen. Maar ook Vogels zag in dat het Rex-projekt zonder parkeerruimte niet haalbaar was. Al was het maar omwille van de voorafgaandelijke beloften die de stad aan de initiatiefnemers van het Rex-projekt had gedaan.

HIPPODROOM.

Op de Leopold de Waelplaats, we zitten dan weer op het Antwerpse Zuid, komt er dan toch schot in het Hippodroom-dossier. In mei van vorig jaar al noemden we de goedkeuring voor het woon- en winkelcomplex van de bouwonderneming Vooruitzicht een kwestie van weken. Ondertussen zag architekt Marc Corbiau zich echter verplicht zijn zoveelste ontwerp te tekenen. “Het definitieve, ” beweren Peter Galliaert en Luc Van Maercke van Vooruitzicht.

Het nieuwe gebouw zal onderdak bieden aan 23 luxeflats, een 80-tal kleinere appartementen, een paar winkeltjes, twee “attraktiepolen” (door Peter Galliaert zelf ingevuld), een Delhaize (die 1500 m² inneemt) en een uitbreiding van het tegenovergelegen Museum voor Schone Kunsten. Al is dat laatste nog onder voorbehoud. De kontakten met het museum dateren al van deze periode vorig jaar. Na het wegwerken van een aantal problemen (lees : de financiering) stond niets de goedkeuring van de museumuitbreiding schijnbaar nog in de weg. Tot de regering ten val kwam, en het ja-woord van de Vlaamse overheid nu naar de volgende koalitie driegt verschoven te worden.

De overeenkomst houdt immers een verregaand financieel engagement in vanwege die overheid. Ook al werd met het Gemeentekrediet een speciale formule uitgewerkt van erfpacht en vaste en variabele lange-termijnhuur. Eind mei is het echter onherroepelijk te laat. De werken zijn immers een maand geleden gestart. Vooruitzicht moet dus de komende weken de prefab-elementen bestellen voor het pand. Voorwaarde daarbij is dat definitief vaststaat welke vorm het gebouw zal aannemen. Vandaar de noodzaak voor een snelle beslissing.

Het Antwerpse stadsbestuur heeft de wenk alvast begrepen. Ook zij zijn gewonnen voor een uitbreiding van het museum en wenden al hun invloed aan om de beslissing te bespoedigen. Overal wordt van een “gemiste kans” gesproken, mocht het ja-woord van de Vlaamse overheid uitblijven. Talloze kunstwerken van gekende meesters liggen op de zolders van het museum : er is geen plaats om ze te tonen aan het publiek. De ruimte in de Hippodroom zou hieraan kunnen verhelpen.

Vooruitzicht denkt er echter niet aan de museumzaal te bouwen zonder de zekerheid van de komst van dat museum. Komt men met de overheid niet tot een akkoord, dan realizeert Vooruitzicht het Hippodroom-projekt zonder museumruimte.

RESIDENTIEEL.

De Hippodroom is duidelijk het paradepaardje van Vooruitzicht, maar lang niet het enige projekt waar de bouwonderneming aan werkt. De verkoop van KMO-gronden rond Antwerpen verloopt naar verluidt vlot. En op een terrein aan het voetbalstadion en het station van Berchem, de Veldekens, wil Vooruitzicht in drie fazen een soort klein dorp ontwikkelen met eengezinswoningen, appartementen, kantoren en winkels. Voorlopig heeft alleen de eerste faze (80 eengezinswoningen) uitzicht op realizatie. Niet toevallig het minst risicovolle onderdeel van het projekt. De vraag naar woningen met een stukje groen in de nabijheid van Antwerpen is immers groot. Een tendens waar het Veldekens-projekt op wil inspelen. Nog dit jaar zouden de bouwwerken van start gaan.

Voor de twee andere fazen van het Veldekens-projekt zijn de vooruitzichten vager. Wat het appartementsgedeelte (faze 2) betreft, staat vast dat er tussen 250 en 300 flats komen, verscheiden van vorm en gelegen in een groene omgeving, naar het voorbeeld van het kleinschaliger Hof Ter Linde in Mortsel.

Het projekt Belgacom leek de ideale kandidaat te zijn voor het kantoorgedeelte van het Veldekens-ontwerp. Maar de telefoonmaatschappij koos voor het Amca-gebouw. Als geïnteresseerde partij voor een vestiging in het nog te bouwen kantoorgedeelte van de Veldekens wordt nu het ministerie van Justitie genoemd. Deze administratie stond vorig jaar naar verluidt dicht bij een overeenkomst met Alcatel-Alsthom. “Den Bell”, zoals deze laatste onderneming in de volksmond wordt genoemd, wilde een nieuw gebouw laten optrekken op de Konijneweide, op het Antwerpse Zuid, en het eigen pand verkopen aan Justitie. Kwam er tegenwerking vanuit de Franse hoofdzetel ? Of had Alcatel de waarde van de eigen vestiging overschat ? Feit is dat het telekommunikatiebedrijf de aanvankelijke vraagprijs voor haar pand plotseling verhoogde van 1,2 miljard frank naar 1,8 miljard. Dat hierop de besprekingen afsprongen, mag geen verwondering wekken.

GROTE MARKT.

Overlopen we tot slot nog even de plannen en realizaties van het pensioenfonds van de stad Antwerpen. Het Meistraat-projekt is verre van dood. Aan het plan dat onder het plein voor de Antwerpse stadsschouwburg een parkeergarage van ruwweg 1000 plaatsen wil (met een rechtstreekse verbinding naar de Leien ter ontlasting van de binnenstad), naast een commercieel centrum van 7000 m² en eventueel een verbinding naar de Meir, wordt volgens de externe advizeur van het pensioenfonds, Philippe Janssens van An-Hyp, verder gewerkt. Vast staat dat eerstdaags voorstellen zullen gevraagd worden voor de oorspronkelijke faze 3 van het projekt, het zogenaamde Horta-luik. Het gaat om de bouw van een pand langs Hopland, achter de stadsschouwburg, met winkels op de gelijkvloerse verdieping en de mezzanine, gefinancierd door het pensioenfonds, en een privé-geëxploiteerde gelagzaal daarboven.

De voorbije maanden zat het pensioenfonds, dat vandaag (18 april) een nieuwe samenstelling krijgt, niet stil. Het fonds kocht van de Indosuez Bank vier panden op de Antwerpse Grote Markt. Met een drievoudig doel : er gedeeltelijk eigen diensten in onderbrengen (Europese cel, schepen van Kultuur), de Grote Markt vrijwaren van huurders die het uitzicht van het plein zouden schaden, en een stevig rendement realizeren. Dat laatste lukt trouwens aardig. Het vernieuwen van huurkontrakten en het aantrekken van nieuwe huurders zorgt voor een rendement op de investering (135 miljoen frank) van een kleine 10 %.

Het pensioenfonds speelde ook handig in op de vraag naar eengezinswoningen in de Antwerpse rand via de verkoop van 87 percelen voor vrijstaande, halfopen of open bebouwing, in Wilrijk (verkaveling Korenbloem). Na minder dan één jaar vonden reeds 75 loten een koper. Gemiddelde verkoopprijs : 3500 frank per m². De totale opbrengst van de operatie zou 125 miljoen bedragen, de infrastruktuurwerken kostten het fonds voorafgaandelijk wel 45 miljoen frank.

Diverse andere projekten staan op stapel en krijgen de komende dagen naar verluidt een konkretere vorm. We denken hierbij aan de renovatie van de (luxe)appartementen Meir 80, de renovatie van het pand op de hoek van de Nationalestraat en de Drukkerijstraat, en de herlokatie van de visgroothandel op Kielsbroek (met als gevolg nieuwe stedebouwkundige mogelijkheden voor de Vismarkt).

OOST, WEST,…

Terwijl er op het Antwerpse Zuid aan projekten geen gebrek is, gebeurt er langs de Noordkant niet echt veel. De buurtherwaarderingsprojekten van de BOM in Borgerhout uitgezonderd. Vandaar het plan van de Antwerpse bevoegde diensten om die buurt te ontsluiten via een heraanleg van de Carnotstraat en de Turnhoutsebaan, de verbinding tussen dit stukje Antwerpen en het centrum van de stad. Steun hiervoor krijgt Antwerpen alvast van de Europese Unie, die 104 miljoen frank zal uittrekken als bijdrage voor het “Urban Project” voor opwaardering van de stationsbuurt.

Het heraanlegplan van de Carnotstraat en de Turnhoutsebaan kan alvast op steun en entoesiasme rekenen van verschillende betrokken partijen. Al zal deze vorm van window dressing niet volstaan om deze buurt nieuw leven in te blazen. Sociale woningbouw en renovatie zijn absoluut noodzakelijk. Uitdagingen voor de nieuwe bewindvoerders.

Geert Wellens

AMCA-GEBOUW Laatste faze klaar in 1997, althans volgens sommigen.