Luxevilla’s in het sukkelstraatje

De klad zit er een beetje in bij het luxevastgoed. Kopers twijfelen en verkopers zijn niet gehaast. Tast het negatieve beurssentiment ook de markt van luxevilla’s en peperdure penthouses aan?

Ik zou het een volatiele markt noemen”, antwoordt vastgoedmakelaar Michel de Fooz van het Gentse kantoor CdF, op onze vraag om de huidige situatie op de markt van het luxevastgoed te omschrijven. Voor beursbeleggers is volatiliteit, vooral de laatste weken, een bekend fenomeen. Maar een volatiele vastgoedmarkt, is dat geen contradictie? “Wat ik bedoel, is dat het een heel onvoorspelbare markt is. Ik krijg knappe panden binnen. Dan denk je: die zijn zo verkocht. Maar dan blijkt er toch geen vraag te zijn. En twee weken later loopt het misschien alweer storm. Er zit niet echt een lijn in.”

In deze ietwat onzekere tijden is er volgens Michel de Fooz toch één zekerheid: op toplocaties verzwakt de markt niet. “Een mooi herenhuis op de Gentse Korenlei, met zicht op de Leie, dat staat nooit lang te koop. De kandiaat-kopers weten dat. De waarde ervan ken je pas als het verkocht is.” Hij verwijst ook naar de vlotte verkoop van Kouterhof, een project van Fortis Real Estate in de Gentse binnenstad, goed voor 52 appartementen met zicht op het water. “Op vier dagen was alles verkocht!”, aldus De Fooz.

Bij andere makelaars in het topsegment vernemen we dat het toch wel wat kalmere periode is. “Dat is duidelijk gekoppeld aan het huidige beursklimaat en de slechte weersomstandigheden”, meent Catherine Cambier De Nil van het gelijknamige agence in Knokke. Maar vergelijken met een schitterend 2007 vindt Ingrid Foscez, gedelegeerd bestuurder van vastgoedmakelaar Immo Point uit Schilde, misleidend. Foscez: “Vorig jaar zat alles gewoon mee: de economische conjunctuur, de beurs, de fiscale amnestie liet zich nog voelen … Mensen durfden zich te engageren. Vandaag kijken ze meer rond. Veel van onze cliënten hebben een eigen zaak. Die vinden het nog wat vroeg: ze willen toch eerst wel eens de resultaten van het eerste kwartaal goed analyseren.”

Prijzen stabiliseren, maar geen koopjes

Na jaren van sterke groei lijkt de woningmarkt aan een adempauze toe. En dat geldt ook voor de nichemarkt van het luxevastgoed. Maar van een malaise zoals in 2001 na de dotcomcrisis, is er vooralsnog geen sprake. Anders dan de gewone woningmarkt is het hogere segment minder gevoelig voor de gestegen rente. Peperdure villa’s worden immers zelden met geleend geld aangekocht, tenzij om fiscale redenen.

Bovendien zou een hogere rotatie het luxesegment ondersteunen. Ingrid Foscez: “Vroeger zeiden kopers wel eens: hier gaan we nooit meer weg. Dat horen we nu niet meer. De mensen zijn vandaag veel minder honkvast. Dat hebben we van de Nederlanders overgenomen.” De makelaars wijzen er ook op dat er in het hogere segment zelden gedwongen verkopen zijn. De verkopende partijen zijn meestal niet gehaast. Ze kunnen wachten tot er een bod komt dat hen aanstaat.

Een koopjesgolf ligt dan ook nog niet in het verschiet. “Ik verwacht wel een prijsconsolidatie”, voorspelt Catherine Cambier De Nil. Michel de Fooz treedt zijn collega bij. “De prijzen zijn aan het stabiliseren, maar een echte crisis in de markt van het buitengewone vastgoed heb ik nooit meegemaakt. Er zijn altijd mensen met veel geld.”

Over de impact van de beurscrisis zijn de meningen verdeeld. Enkele makelaars hopen dat het toch niet meer te lang duurt; volgens anderen is de ‘veilige baksteen’ juist gegeerd in deze onzekere beurstijden. “Het kan misschien vreemd lijken, maar voor ons is de huidige malaise op de beurs allesbehalve een ramp”, zegt Tom Hendrickx van villabouwer Sels (Schilde). “Bekijk het zo: als je privatebanker je jaar na jaar een rendement van 10 % voorlegt, dan ben je niet snel geneigd om uit je beursbeleggingen te stappen. In het huidige beursklimaat worden er wél portefeuilles afgebouwd. En dat vrijgekomen geld investeren mensen graag in hun woning: ze hebben er iets aan en vastgoed blijft zijn waarde behouden.”

En lijdt de villamarkt dan niet onder de vergrijzing? Want de babyboomgeneratie ruilt toch massaal de te ruime villa voor een comfortabel appartement. Het is een fenomeen dat de echte villagemeenten zoals Sint-Martens-Latem, Schilde, Brasschaat of Knokke veel minder treft. Er is immers een schaarste aan grote bouwgronden in die gemeenten, zegt Ingrid Foscez. “De mooiste percelen zijn al lang geleden ingenomen. Dus als er iets vrijkomt, is dat een opportuniteit. Desnoods wordt zo’n oude villa afgebroken, om er een nieuwe – meestal grotere – op te bouwen.”

Tom Hendrickx bevestigt: “De jongste villa die we hebben afgebroken, dateerde van 1982. Die was eigenlijk nog in een behoorlijke staat, maar ze was niet afgestemd op de grondwaarde.” Volgens Hendrickx ondergaan vooral villa’s uit de late jaren zestig en zeventig dit lot. “Die hebben meestal weinig renovatiepotentieel”, zegt hij. “Ze zijn gebouwd rond de oliecrisis en dat merk je er aan: slechte isolatie, geen hoogte, weinig licht … Voor recentere villa’ en villa’s van voor de jaren zestig is renovatie meestal wel een optie.”

Voor Kristof Vandepoel, directeur bij b+villas uit Aarschot, is villarenovatie vandaag een mature markt. “Die trend is vijftien jaar geleden aarzelend ingezet. Nu komt sterk op dat mensen na ongeveer tien jaar hun woning grondig herinrichten. De keuken of de badkamer zijn wat gedateerd, de woonkamer beantwoordt niet meer aan de nieuwe decoratietrends … Soms laat men ook een oranjerie of een vleugel bijbouwen.”

Beperkte impact btw-maatregel

De woningbouwsector reageerde verontwaardigd op de beslissing van de regering Verhofstadt-III om bij verkoop van een nieuwbouwproject, het gronddeel te onderwerpen aan een btw-tarrief van 21 % in plaats van de gebruikelijke registratierechten. Zal die maatregel ook het luxesegment parten spelen? Tom Hendrickx vermoedt dat het effect op het luxevastgoed verwaarloosbaar zal zijn. “Voor mensen met zulke budgetten zijn die enkele percenten die er bijkomen geen onoverkomelijke hindernis, maar in het goedkopere segment komt de maatregel wellicht keihard aan. De prijs van de grond is de voorbije jaren sterk gestegen, de bouwmaterialen worden fiks duurder … Die btw-maatregel zou voor velen de spreekwoordelijke druppel kunnen zijn.”

Catherine Cambier De Nil verwacht wel enige impact voor het luxevastgoed. “Panden die in aanmerking komen voor projectontwikkeling zullen waarschijnlijk minder snel verkocht geraken. Ze worden minder aantrekkelijk voor kandidaat-projectontwikkelaars. Tenzij de eigenaars tevreden zijn met een lager bod.” (T)

Door Laurenz Verledens