Lessen uit een heilzame correctie

Het vastgoedkantoor Dewaay schat de recente waardecorrectie in het luxevastgoed op 10 à 12 procent. Een correcte prijszetting is een absolute vereiste om de markt weer gezond te krijgen.

In Vilvoorde (Peutie) wordt een exclusief kasteel op een terrein van 4 hectare verkocht voor 2.200.000 euro (nieuwe prijs, zonder de kosten). Een gerenoveerd kasteeltje in Huldenberg op 80 are bouwgrond: 2.395.000 euro. Een villa met zwembad op een perceel van 60 are in de buurt van het golfterrein van Sint-Genesius-Rode, met de mogelijkheid om een naastgelegen perceel van 27 are te kopen: 2.950.000 euro. En niet ver daarvandaan, in de wijk Espinette, een andere aantrekkelijke villa uit 1960 met een bouwoppervlakte van 430 vierkante meter, zwembad en bijgebouwen: 2.700.000 euro.

Veel geld, zegt u? Alles is relatief. Want wat dan met de villa van meer dan 2500 vierkante meter die voor 25 miljoen euro te koop staat in Saint-Jean-Cap-Ferrat? Of het landgoed uit de 18de eeuw dat Quest Real Estate te koop aanbiedt in Sint-Katelijne-Waver voor 6 miljoen euro?

Pascal Maldague leidt Quest Real Estate, een vastgoedagentschap dat gespecialiseerd is in de verkoop van prestigieuze eigendommen, vooral ten zuiden van Antwerpen. Hij heeft een zeventigtal panden in zijn portfolio: appartementen vanaf 500.000 euro en villa’s met prijzen boven het miljoen. Zijn klanten zijn gegoede zakenlui, vooral diamantairs. Meestal trouwe klanten overigens.

Zijn analyse van de Antwerpse markt is duidelijk: in het noorden is er voldoende aanbod. Bovendien laten gemeenten als Brasschaat en Kapellen de bouw van grote luxeappartementen in mede-eigendom toe. “In het zuiden daarentegen, vooral dan in de meest begeerde gebieden – rond het Nachtegalenpark en het park Den Brandt in Wilrijk – zijn de bouwgronden schaars en verhinderen de gemeentelijke reglementen elke verdere concentratie. Alleen villa’s zijn daar toegelaten en die halen door de waarde van de bouwgrond pittige prijzen. Die liggen daar dan ook hoger dan in het noorden.”

Ook al worden nog lang geen Brusselse prijzen betaald, toch biedt de Antwerpse markt volgens Pascal Maldague goede perspectieven, vooral in de niche van de luxeappartementen dicht bij het stadscentrum of de haven. “Veel oudere eigenaars van grote eigendommen willen dichter bij het centrum wonen in standingvolle appartementen met een maximum aan diensten en comfort. Jammer genoeg zijn er hier, in tegenstelling tot de zuidrand van Brussel, onvoldoende nieuwe kwaliteitsprojecten die dat bieden.”

Hoge grondprijzen en dito kosten

Didier Dewaay en Gaëtan Lefebvre staan aan het roer van de zeer discrete vastgoedfirma Immobilière Dewaay die schuilgaat achter een al even discrete koperen plaat op de Franklin Rooseveltlaan in Elsene. Hun trouwste en meest solvabele clientèle – eigenaars, maar ook kopers en kandidaat-huurders – bestaat voor 60 procent uit buitenlanders.

In de rijkste gemeenten van de hoofdstad, maar ook in Vlaams- en Waals-Brabant, is kwaliteitsbouwgrond bijzonder schaars. De jongste jaren is die dan ook zo duur geworden dat residentiële vastgoedontwikkelaars maar twee opties hebben: ofwel projecten ontwikkelen met een grote concentratie, ofwel mikken op het topsegment. En als hoge concentratie niet toegelaten is, is de keuze duidelijk: voor het prestigeproject gaan of er niet aan beginnen.

Voor investeerders die geïnteresseerd zijn in het segment van de luxeappartementen vestigen de makelaars de aandacht op de kostprijs van de lasten, die vaak hoger ligt dan de verwachte huuropbrengst. Sommige Brusselse appartementen komen aan 1500 euro lasten per maand, wat zowel eigenaars als huurders doet afhaken. “In de meeste gevallen is het dan ook beter ombouw of nieuwbouw te kopen die beantwoordt aan de normen”, zegt Gaëtan Lefebvre van Immobilière Dewaay. Tot voor een paar jaar bedroegen de lasten voor de eigenaar gemiddeld 2 euro per bebouwde vierkante meter per maand. Dat is onder invloed van de recente technische ontwikkelingen tot onder 1 euro gezakt. In de nieuwste bouwsels zitten we ondertussen al tegen de 0,5 euro per vierkante meter. Voor een eigendom van 400 m2 is de rekening dan gauw gemaakt.

Wat is de beste optie met een budget van 3 miljoen euro? ” ‘Location, location, location’ is en blijft de boodschap”, antwoordt Gaëtan Lefebvre. “Vooral in de ‘provincie’, in Brabant, maar ook in sommige groene gemeenten ten zuiden van de hoofdstad, zijn het terrein en de ligging cruciaal. En als het bestaande gebouw te achterhaald is voor een lichte renovatie kan je het beter met de grond gelijkmaken.” Een grapje zeker? “Helemaal niet”, houdt de makelaar vol. “Er is op dit ogenblik een tekort aan mooie, goed gelegen en beboste percelen in de meest begeerde gemeenten rond de hoofdstad. De afbraak en de opruiming van een bestaand huis kost tussen 30.000 en 50.000 euro. De stedenbouwkundige diensten in de gemeenten zijn trouwens steeds meer geneigd zo’n aanpak te aanvaarden. Zeker als de architect zijn kaarten goed speelt en verwijst naar de achterhaalde technische kenmerken van het gebouw.”

Een huis kopen om het meteen af te breken, het blijft een vreemd idee. “Toch is het eenvoudig”, zegt Didier Dewaay. “Of het nu in Lasne of Waterloo is, in Sint-Martens-Latem of in Knokke, wat een luxepand zo waardevol maakt is de totale afwezigheid van overlast: geen geluid, een uniek uitzicht zonder zelf te veel gezien te worden, geen buren die te dichtbij wonen of uit de toon vallen…”

Het belang van de juiste prijs

Luxe is ongevoelig voor de crisis, wordt weleens beweerd. Maar op de vraag of de crisis het luxesegment in en rond de zuidzijde van de hoofdstad gespaard heeft, reageren de twee vennoten genuanceerd. “Sinds meer dan een jaar stellen we een correctie van de vastgoedwaarden in de ordegrootte van gemiddeld 10 tot 12 procent vast. Maar als het onroerend goed tegen de juiste prijs op de markt komt, dan geraakt het meestal vrij snel verkocht. Gemiddeld is dat binnen de zes maanden”, zegt Didier Dewaay.

“De tijd van de bevliegingen is voorbij”, vult Gaëtan Lefebvre aan. “En dat is maar goed. De kopers – ook de buitenlanders die op hun thuismarkt gewoon zijn aan veel hogere prijzen – zijn doorgaans veel beter dan vroeger op de hoogte van de juiste prijs in Ukkel of Elsene.”

Didier Dewaay merkt nog op dat naast de locatie, de architectuur en het volume het afwerkingsniveau een almaar belangrijker criterium wordt. “Mensen die al veel huizen of appartementen bekeken hebben, kiezen vaak voor het goed dat het hoogste afwerkingsniveau biedt”, stelt hij.

Op de Brusselse markt dient zich intussen een Nederlandstalig publiek aan, dat het potentieel inziet van ‘mindere’ wijken die de Brusselaars links hebben laten liggen, onder meer in Schaarbeek, Brussel en Molenbeek. Zo ook in de buurt van de Vlaamse Schouwburg en het kanaal. “In wijken die tot voor kort nog door de luxemarkt gemeden werden, klimmen de prijzen voor sommige panden tot een miljoen euro”, aldus Dewaay.

PHILIPPE COULÉE

“Wat een luxepand zo waardevol maakt, is de totale afwezigheid van overlast” Didier Dewaay (Dewaay)

“De tijd van de bevliegingen is voorbij” Gaëtan Lefebvre (Dewaay)