Gent: het arme noorden en het rijke zuiden

Het weinig aantrekkelijke industriële noorden, het aangename residentiële zuiden. Deze tegenstelling op de woningmarkt in de Gentse regio is de jongste jaren alleen nog maar verscherpt. In Gent zelf lijkt de woningmarkt aan een adempauze toe: de prijzen stabiliseren.

Wat hebben de gemeenten Nevele, Merelbeke en Deinze met elkaar gemeen? Ze liggen alledrie aan de zuidrand van Gent, ze hebben voor een deel nog een landelijk karakter en – een nieuwe troef – wateroverlast is er niet echt een probleem. Toeval of niet, het zijn ook de gemeenten in de Gentse regio waar de woningprijzen de voorbije vijf jaar het sterkst zijn gestegen. Nevele bezet de eerste plaats met een prijsstijging van 57%, vlak daarna komt Merelbeke met 56%, Deinze volgt met 54% (*). De prijsevolutie in tien jaar zorgt voor een verrassing: in die tijdspanne zijn in Gent de prijzen het sterkst gestegen. Met een prijsstijging van 130% doet de Arteveldestad het net iets beter dan Lochristi (124%).

Mobiliteit is belangrijk

Ook het afgelopen jaar stegen de woningprijzen in Gent (inclusief de deelgemeenten) nog met 15%. Maar de vastgoedmakelaars stellen eensgezind vast dat dergelijke prijsstijgingen verleden tijd zijn. Ze hebben het over een lichtjes dalende, stabiele of nog lichtjes stijgende markt. “Er is echter absoluut geen reden voor paniek,” zegt Luc Rosseel, zaakvoerder van het makelaarskantoor Agence Rosseel. “Ik hoor her en der vrij pessimistische geluiden over de woningmarkt, maar voor Gent maak ik me toch echt geen zorgen. De prijzen zijn hier wel aanhoudend gestegen, maar altijd binnen redelijke perken. Er is nooit speculatie geweest.” Dat valt ook op te maken uit de referentieprijs. Een doorsnee woning ging in Gent in 2002 voor 128.838 euro van de hand. In de regio zijn alleen Zelzate en Wachtebeke goedkoper.

Zoals elders gaat het vooral in de hogere prijsklassen (vanaf 300.000 euro) nu iets moeilijker. In het Gentse stadscentrum merk je dat aan de herenhuizen die minder vlot verkopen en ook onder prijsdruk staan. Hendrik Nelde, zaakvoerder van het makelaarskantoor Re/Max Premier, stelt ook vast dat het oude stadscentrum wat van zijn aantrekkingskracht heeft verloren. “Misschien een gevolg van het mobiliteitsplan,” oppert hij. “We merken in ieder geval dat de centrumlocaties die nog wel bereikbaar zijn met de wagen, meer gegeerd zijn. Er is daar ook meer bouw- en renovatieactiviteit.”

Luc Rosseel stelt vast de omgeving van het Zuidpark aan populariteit wint. “Het is een buurt met een overwegend oudere bevolking, maar sinds enige tijd is er veel vraag van jonge mensen naar deze buurt,” zegt hij. Een wijk die ook nog altijd kan rekenen op heel wat belangstelling van huizenjagers, is de omgeving van het Sint-Pietersstation. Ook hier spelen mobiliteitsmotieven een belangrijke rol, zegt Didier D’Hoine, zaakvoerder van het makelaarskantoor Avim: “Zowel met het openbaar vervoer als met de wagen kan je er alle kanten uit. Het woningbestand is er ook goed.”

Ook het nabijgelegen ‘miljoenenkwartier’ blijft zeer in trek. Enige probleem daar: de weinige panden die op de markt komen zijn in een mum van tijd verkocht. Een nieuwe trend in het Gentse is de zoektocht naar woonlocaties met uitzicht op het water. De omgeving van de Sint-Joriskaai mag zich daarom in een groeiende belangstelling verheugen. Ook het opnieuw openleggen van de Reep (achter de Nationale Bank) zou voor een nieuwe aantrekkelijke woonlocatie met uitzicht op het water moeten zorgen. Volgens Hendrik Nelde is de toegenomen interesse voor deze buurt al goed merkbaar.

Een wijk die het al een hele poos moeilijk heeft, is de Brugse Poort. Die wijk maakt deel uit van de negentiende-eeuwse gordel van Gent en kampt met een aantal structurele problemen, zoals dichte bebouwing, smalle straten en kleine huizen. Gevolg: een aanhoudende bewonersvlucht. Het stadsbestuur probeert het tij te keren met het grootschalige stadsvernieuwingsproject Zuurstof voor de Brugse Poort. Meer groen en meer open ruimte zijn de sleutelwoorden van het plan. Maar volgens Didier D’Hoine blijft de buurt vooralsnog aan de sukkel.

De prijzen in de deelgemeenten zouden in grote mate dezelfde tendens volgen als die van Gent. Een uitschieter in de positieve zin is Zwijnaarde. “Het is dan ook een deelgemeente met heel wat troeven,” zegt Didier D’Hoine. “Het heeft een goede ligging ten opzichte van het station en het ligt ook vlakbij de belangrijke verbindingswegen. En de woningmarkt profiteert duidelijk van de toegenomen activiteiten in het industriepark.”

In Sint-Denijs-Westrem en Drongen, aan de zuidrand van Gent, zouden de woningprijzen sterk gestegen zijn. Beide gemeenten lijken echter min of meer aan hun topniveau te zitten: de prijzen stabiliseren. De noordelijke deelgemeente Oostakker raakt maar moeilijk uit het dal. Het industriële karakter blijft de gemeente parten spelen. Ook Wondelgem krijgt vaak het etiket van industriegemeente opgeplakt en is daardoor weinig geliefd.

Contrast tussen noord en zuid

Een gelijkaardige noord-zuid-opdeling komt naar voren bij de randgemeenten van Gent. Ten noorden van Gent liggen de goedkope gemeenten Evergem, Zelzate en Wachtebeke. Zelzate is met een referentieprijs van 106.446 euro het goedkoopst. Wachtebeke is de gemeente waar de prijzen in tien jaar tijd het minst zijn aangedikt. Niet zozeer de kwaliteit van het woningbestand maar de (veronderstelde) lage kwaliteit van de woonomgeving lijkt de hoofdreden voor het zwakke presteren van de noordelijke rand.

“Het industriële karakter van de noordrand schrikt veel potentiële kopers af,” legt Didier D’Hoine uit. “En dat zie je in de prijzen. Voor een woning die in Wachtebeke 100.000 euro kost, betaal je bijvoorbeeld in Mariakerke makkelijk 150.000 euro.”

Net ten zuiden van Wachtebeke doet de gemeente Lochristi het dan weer opvallend goed. Met een prijsstijging van 53% in vijf jaar en een actuele referentieprijs van 163.680 euro positioneert Lochristi zich in de buurt van de zuidelijke gemeenten. “Er zijn heel wat woonwijken bijgekomen in Lochristi,” zegt Luc Rosseel. “Het aanbod is er zeker verbeterd. En ik heb ook de indruk dat de gemeente een actief woonbeleid voert.” Ook Melle behoort al enkele jaren tot het kopgroepje van gemeenten waar de prijzen sterk stijgen. Het voorbije jaar was Melle zelfs de gemeente waar de prijzen het sterkst toenamen. De uitstekende ligging, vlakbij de E40 en de E17, verklaart ten dele het succes. Dat geldt trouwens ook voor Destelbergen en Merelbeke. Die laatste gemeente is dankzij de realisatie van het omvangrijke kantoorproject Axxes Business Park ook een belangrijke werklocatie geworden.

“De sterke prijsstijgingen in Deinze mogen we beschouwen als een inhaalbeweging,” oordeelt Didier D’Hoine. Een zelfde bedenking kunnen we maken bij Nevele, de groeikampioen van de regio. Deinze en Nevele zijn bovendien gemeenten met nog heel wat groen.

Opvallend genoeg zijn de woningprijzen in Lovendegem, een buurgemeente van Nevele, de afgelopen vijf jaar het minst gestegen (+25%). “Lovendegem is miskend,” vindt Luc Rosseel. “Je hebt er heel aangename buurten. Maar veel mensen hoeven niet meer zodra ze horen dat de woning in Lovendegem ligt. We merken dat ook aan het aantal reacties op onze advertenties. Als we kunnen vermelden dat de woning op de grens met Vinderhoute ligt, is er veel meer interesse.”

Sint-Martens-Latem en De Pinte zijn veruit de duurste gemeenten in de Gentse regio. Die status hebben ze al een tijdje, en dat verklaart waarom de prijsstijgingen er aan de lage kant zijn. En zeker voor Sint-Martens-Latem geldt dat de scherpe prijsdaling in het topsegment van de markt ook de referentieprijs onder druk heeft gezet. In de categorie ‘villa’s met een oppervlakte van meer dan 1500 vierkante meter’ zijn de prijzen er het afgelopen jaar met 35% gedaald. De appartementenmarkt in Sint-Martens-Latem floreert dan weer. Nogal wat vijftigplussers die hun villa verkopen, blijven immers graag in het kunstenaarsdorp wonen. De prijstoename van 222% moeten we wel nuanceren. Omdat de appartementenmarkt er zo beperkt is, volstaat de verkoop van enkele luxueuze appartementen om de gemiddelde prijs spectaculair de hoogte in te jagen. Wat niet wegneemt dat projectontwikkelaars er naarstig op zoek zijn naar geschikte locaties voor hun appartementsblokken.

Laurenz Verledens [{ssquf}]

(*) De prijzen en percentages hebben betrekking op het derde kwartiel (Q75). Dat betekent dat 75% van de verkopen zich onder deze grens bevindt. Omdat op die manier zeer goedkope woningen (met bijvoorbeeld nog veel verbouwingskosten) niet worden opgenomen, geeft dit een getrouwer beeld van het prijsniveau van een instapklare woning.

Alle prijzen van woningen en appartementen in Gent en omgeving, weergegeven in overzichtelijke tabellen en grafieken.

Het voorbije jaar stegen de woningprijzen het sterkst in Melle. De uitstekende ligging is zeker een deel van de verklaring voor dit succes.

In Sint-Martens-Latem zijn de prijzen voor riante villa’s sterk gedaald, maar de appartementenmarkt floreert.