Fannie en Freddie zijn alleen maar groter geworden

Fannie Mae en Freddie Mac konden zonder 153 miljard dollar aan overheidssteun niet overleven, maar garanderen wel 90 procent van alle nieuwe Amerikaanse hypotheken. Het land wil van de twee semiprivate instellingen af. Maar hoe?

“De belangrijkste pro-tagonisten van de financiële crisis” noemde de Republikeinse senaatsleider Mitch McConnell ze onlangs nog. McConnell is niet de enige conservatief die Fannie Mae en Freddie Mac als de hoofdschuldigen van de financiële crisis van 2008 benoemt. Zo heeft Speaker of the House John Boehner het steevast over “de wortel van het probleem”.

“Een ongenuanceerd standpunt”, vindt de Belg Stijn van Nieuwenburgh, hoogleraar huishoudfinanciën en hypotheekmarkten aan de New York University. “Banken, toezichthouders, huizenkopers en de overheid zijn net zo goed schuldig. Fannie en Freddie waren slechts één aspect van de crisis. Maar wel een heel belangrijk aspect.”

Van Nieuwenburgh is een van de vier auteurs van ‘Guaranteed to fail’, dat als premisse heeft dat Fannie en Freddie zo belangrijk werden voor de Amerikaanse economie, en derhalve de wereldeconomie, dat ze niet ten onder mochten gaan – terwijl dat precies is wat deze hypotheekgiganten gegarandeerd zouden doen.

Fannie Mae, een acroniem van Federal National Mortgage Association, en Freddie Mac, kort voor Federal Home Loan Mortgage Corporation, zijn ‘s lands grootste opkopers van hypotheken en beïnvloeden om die reden indirect de levens van tientallen miljoenen Amerikanen. De semiprivate instellingen zijn ooit in het leven geroepen om huizenbezit onder midden- en lagere inkomens te bevorderen. In september 2008 werden Fannie en Freddie door de Amerikaanse overheid overgenomen. De verliezen waren zo groot geworden dat de markt geen vertrouwen in hun overlevingskansen meer had.

Verkeerde keuze

Eigenaardig genoeg werden Fannie en Freddie na het instorten van de hypotheekmarkt nog belangrijker voor het functioneren van de Amerikaanse huizenmarkt. Toen de kredietmarkten opdroogden, waren ze de enige overgebleven instanties die nog mortgage-backed securities konden uitgeven. Investeerders hadden immers geen vertrouwen meer in de hypotheekproducten van de grote zakenbanken. Samen met de Federal Housing Administration garanderen de twee nu zo’n negentig procent van alle nieuwe hypotheken. Hun portfolio’s hebben een gezamenlijke waarde van zo’n 1500 miljard dollar.

Zowel president Barack Obama als de Republikeinen willen nu van Fannie en Freddie af. Obama wil de rol van de overheid op de huizenmarkt geleidelijk terugdringen, bijvoorbeeld door alleen hypotheken te garanderen van kredietwaardige kopers of door hypotheken alleen te garanderen in tijden van crisis. Voor de Republikeinen gaat dat niet snel genoeg. Zij stellen voor om Fannie en Freddie op korte termijn te transformeren tot private ondernemingen die geen toegang meer hebben tot goedkopere leningen dan hun concurrenten.

Het principe dat huizenbezit gestimuleerd moet worden, blijft in beide benaderingen echter onaantastbaar. “Dat is een verkeerde keuze”, vindt Van Nieuwenburgh. “Residentieel vastgoed is een zeer onproductief asset. Men kan beter investeren in bedrijven, menselijk kapitaal, duurzaamheid en infrastructuur. Elke subsidie voor de huizenmarkt werkt groeivertragend. We hebben berekend dat per jaar 300 miljard dollar aan belastinginkomsten verloren gaat aan voordelen voor huizenbezitters.”

Volgens Van Nieuwenburgh dient huizenbezit het algemeen belang op geen enkele wijze. “Het idee van de home-ownership society was volledig gebaseerd op het idee dat als mensen een huis bezitten, ze actiever zouden worden in de gemeenschap. Maar het onderzoek daarover heeft nooit eensluidende conclusies bereikt.”

Terugtrekken

Kortom, de Amerikaanse overheid zou zich beter terugtrekken uit de hypotheekmarkt. Van Nieuwenburgh schetst hoe die transitie naar de private markt kan gebeuren. “Voor de komende tien jaar bepleiten we een publiek-private samenwerking. Nieuw op te richten bedrijven gaan hypotheekgaranties aanbieden. In eerste instantie bieden die bedrijven slechts 25 procent van de garantie, met de overheid als stille partner voor de overige 75 procent. Een van de problemen met Fannie en Freddie was dat de overheid onvoldoende gecompenseerd werd voor het risico dat ze nam. Die prijsverstoring elimineren we door de markt zelf de prijs te laten bepalen. Na tien jaar zou het aandeel van de overheid geleidelijk zijn uitgedoofd en is de enige taak van de overheid om strikt toezicht te houden op de banken die hypotheken uitgeven.”

Door de tussenkomst van Fannie en Freddie wordt de prijs van hypotheken artificieel al dertig jaar te laag gezet, zegt Van Nieuwenburgh. “Daardoor koopt iedereen veel te veel huis: de gemiddelde oppervlakte van een huis is de jongste dertig jaar met vijftig procent gestegen. Dat is verkwisting van kapitaal. Er zijn zoveel betere dingen te verzinnen dan een vijfde badkamer en slaapkamer.”

MARS VAN GRUNSVEN IN NEW YORK

De portfolio’s van Fannie en Freddie hebben een gezamenlijke waarde van zo’n 1500 miljard dollar.

Door de tussenkomst van Fannie en Freddie wordt de prijs van hypotheken artificieel al dertig jaar te laag gezet.