Particuliere kopers en bouwers zijn nog niet klaar voor circulair bouwen

De Belgische bouwsector ontdekt en omarmt circulair bouwen. Behalve dan op de woningmarkt. De particuliere kopers en bouwers zijn er nog niet klaar voor.

Kunnen we in Vlaanderen al circulair bouwen? Nou en of! Vier jaar geleden lanceerden Vlaanderen Circulair, Embuild Vlaanderen en OVAM de Green Deal Circulair Bouwen. Vorige maand maakten de initiatiefnemers de balans op: iets meer dan 360 organisaties hebben in die periode 160 circulaire projecten op poten gezet. “In de sector is bijna iedereen mee”, zegt Johan Klaps, de oprichter van Madaster, een digitaal platform dat het materiaalgebruik in gebouwen in België inventariseert. “Bouwprofessionals hoeven we niet meer te overtuigen van de noodzaak van circulair bouwen. Die strijd is gestreden.”

Maar op Batibouw is het dit jaar met een vergrootglas speuren naar circulariteit. De organisator FISA polste voor Trends bij de exposanten naar hun circulaire aanbod op de beurs, maar kreeg nauwelijks respons. Nochtans staat deze editie van de bouwbeurs in het teken van duurzaamheid.

Evelien van Kemenade, duurzaamheidscoördinator bij Camino (Durabrik), is niet verrast. “Circulair is vandaag geen verkoopargument”, zegt ze resoluut. Eenzelfde vaststelling maakt Griet Trekels, directeur vastgoedontwikkeling bij de CFE-dochter BPI. “Het bewustzijn over duurzaamheid is sterk toegenomen, maar het gaat dan in de eerste plaats over energiezuinigheid”, zegt ze. “Circulariteit is geen prioriteit bij de particuliere kopers.”

Dat ondervond ook Circl. De start-up trekt voluit de kaart van circulaire woningbouw, maar hanteert de term ‘circulair’ heel spaarzaam in zijn communicatie. “In het begin speelden we circulariteit uit als een troef, maar we stelden vast dat het weinig wervend was en dat het sommige mensen zelfs afschrikte”, zegt Wim Pieters, de oprichter van Circl (zie kader Een circulair huis in zes weken).

Onbekend maakt onbemind

Anders dan voor de bouwprofessionals is circulair bouwen voor de particuliere bouwheer of woningkoper nog relatief onbekend. In essentie gaat circulair bouwen over het sluiten van kringlopen: bouwmaterialen op basis van natuurlijke en herbruikbare bronnen worden gebruikt in een flexibel woonconcept. “Maar circulariteit is, net zoals duurzaamheid, een heel breed begrip”, stelt Griet Trekels. “Het probleem zit eigenlijk al in de term zelf”, klinkt het op de vakwebsite Circubuild. “Circulair bouwen gaat niet enkel over het bouwproces, maar ook over de ontwerpfase en de manier waarop je een gebouw gebruikt of exploiteert en zelfs financiert.” Wim Pieters bevestigt dat er veel verwarring bestaat over het begrip: “Veel mensen associëren het met containerwoningen, terwijl het daar niets mee te maken heeft.”

Het ontbreekt ook aan objectieve criteria om circulariteit te meten, merkt Johan Klaps op. “Iedere projectontwikkelaar of woningbouwer kan claimen dat zijn project circulair is. De eindklant kan dat onmogelijk correct inschatten, en al zeker niet een particulier.” Madaster werkt daarom aan een Circularity Index. “Dat is een score die je kunt vergelijken met het EPC-label”, licht Klaps toe. Voor bouwprofessionals is er sinds kort ook Circulair Gebouwd, een tool van Embuild Vlaanderen en Buildwise “om circulaire ambities in bouwprojecten te bepalen, op te volgen en te evalueren”.

Toch is het niet alleen een kwestie van onbekend maakt onbemind. Ook onze versnipperde woningmarkt en sterk individualistische wooncultuur vertragen de doorbraak van circulair bouwen in het residentiële segment. “Circulair bouwen vergt standaardisatie”, zegt Griet Trekels. “In Nederland lukt dat makkelijker. Je hebt daar grote Vinex-wijken met honderden bijna identieke woningen. In België ligt zoiets moeilijk. Het lage aandeel van grote institutionele investeerders op onze woningmarkt is ook een rem. Stel dat je een groot appartementsgebouw in mede-eigendom circulair wilt aanpassen. Dan moet je al die mede-eigenaars op één lijn krijgen. Dat is vrijwel onhaalbaar.”

Tot slot wijst ze ook op de compartimentering die eigen is aan woningbouw. “Woningen zijn in se kleine units met specifieke eisen voor elke unit. De individualiteit is er veel groter dan bijvoorbeeld bij kantoren of logistieke gebouwen. Een magazijn is een grote doos en alle magazijnen lijken sterk op elkaar. Dat vergemakkelijkt de toepassing van circulaire principes.”

Kostprijs

In deze inflatoire tijden speelt er nog een veel belangrijkere handicap voor circulaire woningbouw: het is duurder dan klassiek bouwen. “Voor veel kandidaat-kopers is een circulaire woning gewoon niet haalbaar”, meent Griet Trekels. “De meerprijs komt boven op de gestegen kosten van bouwmaterialen, de hogere energieprijzen en de hogere levensduurte.”

Waarom is circulair bouwen duurder? Een hogere complexiteit is een van de verklaringen. Wim Pieters: “Circulaire systemen vragen vaak extra aandacht voor bijvoorbeeld de luchtdichtheid, de isolatie en de brandveiligheid. In de traditionele bouw is dat simpeler: je smeert het dicht met wat bezetting of stort het vol met beton.”

“Circulair bouwen is daardoor ook iets arbeidsintensiever”, voegt Evelien van Kemenade eraan toe. “Ook de materiaalkosten liggen iets hoger. Je hebt bij de aanvang iets meer en iets duurdere materialen nodig om ze aan het einde van de levenscyclus te kunnen hergebruiken.”

Griet Trekels merkt op dat de conceptfase langer duurt. “Onlogisch is dat natuurlijk niet: we hebben het nog onvoldoende in de vingers. Als we met de studiebureaus om de tafel zitten over de ontwikkeling van een circulair appartementsgebouw, duiken nog veel vragen op. Bij een klassiek project hoeven we die vragen niet meer te stellen. Ook de circulaire insteek dat gebouwen een ander functie moeten kunnen krijgen als de behoeften veranderen, verhoogt de kostprijs. Het houdt in dat je bepaalde voorzieningen treft, dat je met een zekere overmaat bouwt.”

Tegenover die meerkosten staan enkele potentiële besparingen. Omdat circulaire woningbouwsystemen grotendeels in een fabrieksomgeving – off-site – geproduceerd worden, kan de werftermijn drastisch naar beneden. “Een circulair gebouw steek je als een soort meccano in elkaar”, legt Trekels uit. “Op de werf wordt meer geassembleerd dan gebouwd.”

Circl belooft een oplevering binnen de drie maanden na de bouwvergunning. Naast de grote tijdwinst claimt het ook een efficiënter ruimtegebruik. “Door gebruik te maken van slimme wandsystemen en compacte technische modules winnen we 7 procent nettovloeroppervlakte tegenover een traditionele woning. Dat komt neer op een extra kamer.” De grootste baat zit in het mogelijke hergebruik van de materialen. In die zin kunnen de hogere prijzen voor bouwmaterialen circulair bouwen een duwtje in de rug geven. “Mensen gaan meer nadenken over rationeel materiaalgebruik”, meent Klaps.

Economisch rendabel

Slim materiaalgebruik is goed voor het milieu en de financiën. Het struikelblok blijft wel dat het financiële voordeel zich meestal pas aan het einde van de levenscyclus van het gebouw manifesteert. “Het helpt ook niet dat woningvastgoed een lange cyclus heeft”, merkt Van Kemenade op. “Eigenaars wonen vaak meer dan dertig jaar in hun woning. Voor een doorbraak in de woningbouw hebben we een businessmodel nodig dat de totale kostprijs tijdens de levensduur in rekening neemt. Anders blijven kopers zich blindstaren op de investeringskosten.”

Ook Johan Klaps benadrukt het belang van een economisch rendabel model. “We moeten eens nadenken over extra bouwrechten”, oppert hij. “Voorzie bijvoorbeeld dat een projectontwikkelaar een verdieping extra mag bouwen als zijn project circulair is.”

Onze gesprekspartners zijn het erover eens dat de transitie naar circulair bouwen ingezet en onomkeerbaar is. Overheden en investeerders verhogen de druk op de klassieke bouw- en vastgoedsector, die een dramatisch aandeel heeft in de wereldwijde CO2-uitstoot (38%), het energieverbruik (35%) en de afvalcreatie (34%). Bovendien dreigt voor sommige grondstoffen voor bouwmaterialen de uitputting.

Johan Klaps is optimistisch dat het ook in het segment van de woningbouw snel kan gaan. “De mindshift is bezig”, zegt hij. “Aan de generatie van mijn kinderen hoef ik de noodzaak van deze transitie niet meer uit te leggen.”