De bevestiging

De renovatie van sommige Brusselse wijken is een van de grote uitdagingen voor de kantoormarkt in de komende maanden.

Door zijn toonaangevende positie in de makelaarswereld heeft Jones Lang Wootton (JLW) een goed zicht op de vastgoedmarkt. Zowat 30 % van de kantoortransacties die via een makelaar gaan, zouden langs JLW passeren. Bij de voorstelling van het rapport over de gezondheid van de vastgoedmarkt in het voorbije jaar noemde de makelaar 1996 “het jaar van de stabilisatie”. JLW gaf daarmee in grote mate de bevestiging van de trends van de voorbije jaren : een hoge graad van ingebruiknames, de doorslaggevende rol van de privé-sector, de attente houding van internationale instellingen en de stijgende huurprijzen voor nieuwe gebouwen van hoge kwaliteit.

RENOVATIE.

Nieuw is ook de stijging van het aantal renovatieprogramma’s voor gebouwen die het publiek weer naar het centrum moeten trekken en vooral naar de Leopoldwijk, de Europese wijk van Brussel. “Hierop zullen we de komende maanden de nadruk blijven leggen,” geeft Michel Pilette, gedelegeerd bestuurder van JLW, toe.

De periferie blijft aantrekkelijk dankzij de kwaliteit van de gebouwen en de voordelige voorwaarden op financieel vlak, maar tegelijk herontdekken sommige Belgische administraties en privé-bedrijven de troeven van het stadscentrum. De Noordwijk blijft zich verder ontwikkelen en strekt zich nu tot bij het kanaal uit. Door de renovatie van enkele grote gebouwen in de buurt van het Centraal Station is ook dat stadsdeel weer in de mode. Hetzelfde fenomeen zou in de toekomst voor de Leopoldwijk kunnen spelen. Nog een nieuwe tendens is volgens Pilette de komst van buitenlandse investeerders, de Duitsers bijvoorbeeld. Die vinden “in België het rendement dat hun komst rechtvaardigt, ondanks de in hun ogen enorm hoge registratierechten”. Maar dat is allemaal relatief, aangezien de Duitsers tot nog toe maar 3 miljard frank in ons land hebben geïnvesteerd. Het totaal van hun engagementen in Nederland bijvoorbeeld bedraagt 100 miljard frank.

Omzet.

De professionelen hebben geen reden tot klagen over de omzet. Dat komt omdat de bruto- take up (de ingebruikname, huur of aankoop voor eigen gebruik) voor het hele jaar ongeveer 330.000 m² bedraagt, tegenover 460.000 m² in 1995 en 350.000 m² in 1994. De activiteit blijft dus, maar de brutocijfers verbergen een meer genuanceerde realiteit. Zo ziet Jones Lang Wootton een bevestiging voor een trend die al in 1995 merkbaar was : ingebruiknemers kiezen bij voorkeur nieuwe of gerenoveerde gebouwen en goed gesitueerde projecten, die goed bereikbaar zijn via het openbaar vervoer of langs de wegen. Het wordt ook steeds moeilijker om de bewoners van oudere kantooroppervlakten te behouden. Volgens JLW is het fenomeen nu zo belangrijk dat het aantal te renoveren gebouwen stijgt. Sommige van die gebouwen zijn niet ouder dan vijftien jaar.

Qua type bewoners merkt men dat de internationale openbare sector zijn vraag naar ruimte aanzienlijk heeft teruggeschroefd, een fenomeen dat in grote mate te wijten is aan de passiviteit van de Europese administraties. Die waren in 1995 wel erg actief. De Belgische openbare sector verstevigt zijn greep op het centrum en de Noordwijk. Het grootste deel van de vraag (60 % van de bruto-ingebruikname) komt uit de privé-sector.

Minder speculatie.

Voor de hele Brusselse agglomeratie was er een gevoelige daling van de beschikbaarheid (die de verhouding van de vrije oppervlakte tegenover de hele markt geeft) : van 8 % in 1994, naar 7,8 % eind 1995 en 6,7 % nu. Let wel : we spreken hier over gebouwen die dadelijk in gebruik kunnen worden genomen. De totale leegstand ligt een stuk hoger. De totale beschikbare oppervlakten in nieuwe of gerenoveerde gebouwen bedraagt nog maar 71.000 m², tegenover 100.000 m² een jaar geleden. Jones Lang verklaart de evolutie van de beschikbaarheid door het zeldzamer worden van speculatieve bouwprojecten (slechts 110.000 m² voor de twee voorbije jaren) en door het feit dat de bewoners systematisch voor nieuwe of gerenoveerde gebouwen kiezen, zodat er meer oudere gebouwen leeg komen te staan.

Dit verschijnsel vertaalt zich in een stijging van de huurprijzen voor kwaliteitsgebouwen en de verdwijning van de incentives die de klant moeten lokken (maanden gratis huur, gratis wanden…). De huurprijzen voor oudere gebouwen dalen dan weer. De hoogste huurprijzen in het centrum van Brussel schommelen volgens JLW rond 7500 frank/m²/jaar. In de periferie halen sommige gebouwen in Waterloo of Woluwe prijzen tussen 6000 en 6500 frank/m²/jaar.

Voor de markt van de handelsoppervlakten betreurt Jones Lang de gereserveerde houding van de distributiesector, ontgoocheld door de dalende koopkracht van de consument. Antwerpen is er nochtans in geslaagd verschillende belangrijke ontwikkelingen te realiseren. De markt voor de industriële oppervlakten, ten slotte, blijft stabiel, het aanbod gevarieerd en de vraag op peil. Toch is er een neerwaartse druk op de prijzen. De beschikbaarheid daalt gestadig, omdat risicovolle projecten steeds zeldzamer worden.

Philippe Tomberg

HET SABENA-GEBOUW Net naast het Centraal Station en eigendom van Cogerimmo. Dit gebouw is kenmerkend voor de vernieuwing van de wijk.