Vastgoed schenken is moeilijk

De fiscus heeft een streep gehaald door de gesplitste aankoop van een onroerend goed als die wordt voorafgegaan door een schenking van de ouders aan hun kinderen.

Tot voor kort was de gesplitste aankoop, voorafgegaan door een schenking, een veelgebruikte constructie om onroerende goederen op een fiscaal voordelige manier door te geven aan de volgende generatie. De gesplitste aankoop houdt in dat ouders samen met hun kinderen een woning of een appartement kopen – in de meeste gevallen gaat het om een tweede verblijf. De ouders verwerven het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom. Zolang ze leven, kunnen de ouders de woning of het appartement gebruiken, of ze kunnen het verhuren. Ze hoeven daarvoor geen vergoeding te betalen aan hun kinderen. De kinderen worden na het overlijden van hun ouders automatisch de volle eigenaars van het goed, zonder dat ze successierechten hoeven af te dragen.

Om de blote eigendom te kunnen betalen, kregen de kinderen vooraf vaak een som geld van hun ouders via een bankgift, een handgift of een schenking voor een Nederlandse notaris voordat de authentieke aankoopakte werd verleden. Daarop zijn geen schenkings- en successierechten verschuldigd, op voorwaarde dat de ouders niet overlijden binnen de drie jaar na de overdracht. Als ze dat risico niet willen lopen, kunnen ze ook kiezen voor een notariële schenking. In Vlaanderen en Brussel betalen ze dan 3 procent schenkingsrechten, in Wallonië 3,3 procent.

Uitgebreide antimisbruikbepaling

De strengere antimisbruikbepaling is sinds 1 juni 2012 ook van toepassing op de registratie- en de successierechten. De fiscus kan een fiscale constructie daardoor afwijzen als hij kan aantonen dat de belastingplichtige die enkel heeft opgezet met de bedoeling minder registratie- en successierechten te betalen. Een burger mag nog altijd de minst belaste weg kiezen, maar voor elke constructie moet hij kunnen bewijzen dat hij daarvoor ook een niet-fiscaal motief heeft gehad.

Wie zijn successie plant, doet dat bijna altijd om minder belastingen te betalen. Om duidelijk te maken wat wel en niet door de beugel kan, heeft de fiscus op 19 juli 2012 een rondzendbrief de wereld ingestuurd, waarin een reeks successietechnieken worden beschreven met de beoordeling of ze toegestaan zijn of niet. Volgens die rondzendbrief beschouwt de fiscus de gesplitste aankoop die gepaard gaat met een schenking van de ouders aan hun kinderen voortaan als een fiscaal misbruik.

De belastingadministratie moest wel nog kunnen aantonen dat er een zogenoemde eenheid van opzet was tussen de schenking en de gesplitste aankoop. Dat betekende dat ze moest bewijzen dat de kinderen zonder die schenking niet de financiële middelen hadden om de blote eigendom te verwerven. Slaagde de fiscus daarin, dan ging hij ervan uit dat het gekochte onroerend goed nog altijd in volledige eigendom deel uitmaakte van de nalatenschap van de ouders. De kinderen moesten dan successierechten betalen op de hele waarde van dat goed.

Nieuw standpunt

Met een nieuwe beslissing van 19 april 2013 heeft de fiscus definitief een streep gehaald door de gesplitste aankoop van een onroerend goed die wordt voorafgegaan door een schenking. De belastingadministratie gaat er nu per definitie van uit dat zo’n schenking een bedekte manier is om de kinderen te bevoordelen. Na het overlijden van hun ouders zullen de kinderen daarom altijd successierechten moeten betalen op de hele waarde van het onroerend goed dat ze gesplitst hebben aangekocht. Het maakt daarbij niet uit of de voorafgaande schenking werd geregistreerd of niet.

De nieuwe beslissing is van toepassing op alle transacties die gebeuren vanaf 1 september 2013. Wie voor die datum een schenking en een gesplitste aankoop heeft gedaan, hoeft zich dus geen zorgen te maken. En ouders kunnen nog altijd geld schenken aan hun zoon of dochter en daarna samen een woning of een appartement gesplitst kopen. Het zal hen alleen geen besparing van successierechten opleveren.

Het nieuwe standpunt van de fiscus zal ongetwijfeld nog heel wat tegenwind krijgen van fiscalisten en advocaten. Het wijkt volledig af van de visie die de administratie enkele jaren geleden had. Toen bevestigde ze tot twee keer toe uitdrukkelijk dat een gesplitste aankoop met een voorafgaande schenking een geoorloofde techniek was om successierechten te besparen.

Goedkoop kan nog

Een gesplitste aankoop blijft interessant als de kinderen de blote eigendom op een andere manier financieren dan met een schenking. Dat kan bijvoorbeeld door een lening af te sluiten bij de bank of door hun spaargeld te gebruiken om de blote eigendom te verwerven. Ook wanneer de kinderen het geld uit een erfenis hebben verkregen, is er normaal gesproken geen probleem. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een van de ouders overlijdt en de kinderen samen met de langstlevende ouder een appartement gesplitst kopen met het geld dat de kinderen van de overledene hebben geërfd. Na het overlijden van hun tweede ouder hoeven de kinderen dan geen successierechten te betalen op de waarde van het appartement.

Johan Steenackers